나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경58401 [3] 서울특별시 송파구 가락동 34-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호4) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(주상용)로서, 주변은 단독, 공동주택, 주상용, 주유소 등이 혼재함.

기호8) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독(다가구)주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

교통상황

기호1) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호4) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호8) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 가장형(정방형 유사) 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

기호4) 사다리형 유사 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

기호8) 세장형(정방형 유사) 토지로서, 단독(다가구)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 북동측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

기호4) 남동측 및 남서측으로 노폭 8m 포장도로에 접함.

기호8) 남서측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.


기호4) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호8) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)
(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 벽돌조 경사슬래브지붕 2층 건으로서,
외벽 : 적벽돌 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 알미늄섀시 등

기호5) 철근콘크리트조 슬래브 위 아스팔트 슁글 4층 건으로서,
외벽 : 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호, 시스템창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : PVC섀시 등

이용상태

기호2) 단독주택으로 이용중임. 1층 및 2층 각 1가구. 지층 3가구로 총 5가구.


기호5) 주상용으로 이용중임. 지층(근린생활시설, 공실), 1층(근린생활시설, 전기설비
자재보관), 2층(근린생활시설, 개인화실), 4층 및 5층은 각 주택 1가구.

기호9) 단독(다가구)주택으로 이용중임. 2층, 3층 각 2가구. 4층 1가구로 총 5가구.

설비내역

기호2) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등


기호5) 위생 및 급배수설비. 주택부분 도시가스, 난방설비 등


기호9) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

부합물 및 종물

- 기호2), 5), 9) 소재 대문, 담장, 옥외계단 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가하였음.

기호2) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄷ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호5) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄴ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호9) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

기호2) 없음.

기호5) 3층, 4층의 공부상 면적과 개략적 실측면적이 다소 상이하나 실측면적의 크기,
이용상황 등을 종합적으로 검토한 바 물적 동일성이 인정되는 것으로 판단되어,
평가목적 등을 고려하여 실측면적으로 사정하여 평가하였으니 확인바람.


기호9) 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호2), 5), 9) 공히 임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호3) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 다세대주택
(통칭 "문성파크")으로서, 주변은 단독, 다세대, 근린생활시설 등이 혼재함.

기호6), 7), 10)-17) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
연립주택(통칭 "현대연립")으로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호18)-22) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
근린생활시설(통칭 "성심빌딩")으로서, 주변은 노변으로 근린생활시설, 주상용, 업무시설,
공동주택 등이 혼재함.

교통상황

기호3) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호6), 7), 10)-17) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선
환승역인 "오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호18)-22) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호3) 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
창호 : PVC섀시 등

기호6), 7), 10)-17) 벽돌조 경사 슬래브지붕 3층 건으로서,
외벽 : 적벽돌마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호 등

기호18)-22) 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅 등
창호 : 시스템창호 등

이용상태

기호3) : 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 공히 연립주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호18)-22) : 공히 근린생활시설(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기호3) : 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호6), 7), 10)-17) : 공히 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호18)-22) : 공히 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 등

토지의 형상 및 이용상태

기호3) : 사다리형에 유사한 토지로서 다세대주택 1개동(6세대)의 건부지로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 4필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서 연립주택 2개동(36세대)의
건부지로 이용중임.

기호18)-22) : 세장형 토지로서 근린생활시설(6호)/주택(1가구) 1개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호3) : 남동측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호6), 7), 10)-17) : 남동, 남서, 북서측으로 노폭 약 8m,
북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호18)-22) : 북동측으로 노폭 약 15m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호3) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호6), 7), 10)-17) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합),
가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
비행안전제2구역(전술)(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호18)-22) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 공히 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
감정평가서에 해당 목적물 '소재 대문, 담장, 옥외계단 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가하였음' '3층, 4층의 공부상 면적과 개략적 실측면적이 다소 상이하나 동일성이 인정되는 것으로 판단, 실측면적으로 사정하여 평가'의 취지로 각 기재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경58401 (3)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 34-7

용도: 근린주택 (Neighborhood Commercial Building)

감정가: 2,245,936,080 원

토지면적: 145.50㎡ (약 44.00평)

건물면적: 343.07㎡ (약 103.78평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 창신개발투자대부주식회사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본 물건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 주로 소재하는 복합적인 주거 및 상업 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 통행이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 또한 지하철 3, 5호선 환승역인 "오금역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 상황

각 토지별로 북동측 6m, 남동측 및 남서측 8m, 남서측 6m, 남동, 남서, 북서측 8m, 북동측 15m 등 다양한 노폭의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 도로 (접합)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 비행안전제2구역 (전술) (2013-09-30)

* 제한보호구역 (전술항공: 5km)

* 과밀억제권역

* 일부 토지(기호8)는 교육환경보호구역에 해당합니다.

* 일부 구역(기호18-22)은 공장설립승인지역(2016-11-28)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

서울특별시 송파구 가락동 34-7번지 소재 토지 및 지상 건물 일괄매각입니다.

제시외 건물(대문, 담장, 옥외계단 등)이 포함되어 평가되었으며, 일괄매각 조건입니다.

3.2. 권리 관계

본 건의 말소기준권리는 2022년 7월 1일 접수된 창신개발투자대부주식회사 근저당권(을8)입니다.

이후 접수된 모든 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지 약 45.86억 원, 건물 약 43.69억 원으로 상당한 규모입니다.

3.3. 임차인 현황

* 강정일: 대항력 없음

* 김향미: 대항력 없음 (전입일자 2023-02-27)

* 주식회사디앤제이씨앤디: 대항력 있음 (사업자등록일자 2021-05-06)

* 황옥자: 대항력 있음 (전입일자 1998-03-09)

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 다만, 황옥자(1998년) 및 주식회사디앤제이씨앤디(2021년)는 대항력이 있는 임차인이므로, 보증금 반환 여부 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 잠재적인 보증금 인수 위험이 존재하여 주의가 필요합니다.

3.4. 인수 권리 및 소멸 권리

매각으로 인하여 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등)는 소멸됩니다.

단, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

"경찰병원" 북동측 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재된 안정적인 상권을 형성하고 있습니다. 오금역 역세권의 영향으로 유동인구 및 접근성이 양호하며, 다양한 주거 형태(단독, 다세대, 연립) 및 일부 상업, 업무 시설이 공존하여 상권의 복합성이 높습니다.

4.2. 주변 상업 시설

건물 자체 또는 인근에 근린생활시설, 주택, 주상용 시설 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설의 발달이 기대됩니다. 감정평가서에 따르면 일부 건물(기호5)은 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 상가와 주택이 혼합된 복합 용도입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

인근 경찰병원 이용이 편리하며, 오금역을 통한 교통망이 우수합니다. 주변 주거 밀집 지역에 따른 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

토지 이용계획상 일부 필지(기호8)가 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다. 주변의 구체적인 학교 및 학원 분포에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 중복 사건: 동일 물건에 대해 복수의 경매 사건이 진행 중일 가능성이 있어, 경매 절차 진행 시 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 공동 담보: 본 건이 다른 부동산과 함께 공동 담보로 설정된 경우, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 황옥자(1998년) 및 주식회사디앤제이씨앤디(2021년)는 대항력이 있어, 보증금 인수 위험이 존재합니다.

6.2. 물리적/이용상 리스크

* 제시외 건물 포함: 매각 대상에 포함된 제시외 건물(대문, 담장, 옥외계단 등) 및 별도 평가된 부합물, 종물에 대한 확인이 필요합니다.

* 면적 차이: 3층 및 4층에서 공부상 면적과 실측 면적 간의 다소 상이함이 있으나, 물적 동일성을 인정하여 실측 면적으로 평가되었습니다.

6.3. 지역/제한적 리스크

* 다양한 개발 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하) 외 가축사육제한구역, 비행안전구역, 제한보호구역, 대공방어협조구역 등 각종 도시계획법규에 따른 건축 및 개발 행위 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 가락동, 오금역 인근이라는 우수한 입지를 자랑하는 근린주택입니다. 편리한 교통망과 지역 내 주거 수요를 바탕으로 다양한 활용 가능성을 가지고 있습니다. 그러나 다수의 권리 설정, 중복 사건, 공동 담보, 그리고 특히 대항력 있는 임차인의 존재는 인수 시 상당한 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 또한, 다양한 도시계획법규에 따른 제약은 향후 재산 가치 상승에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시외 건물의 포함 및 공부상 면적과의 차이는 경매 물건에서 종종 발견되나, 대항력 있는 임차인 관련 위험은 투자가치 판단 시 최우선으로 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 송파구 가락동, 지하철 3, 5호선 오금역 역세권.

* 다양한 활용 가능성: 주택 및 근린생활시설 혼합 건물로 임대 수익 및 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 안정적인 배후 수요: 주변 주거 밀집 지역으로 꾸준한 수요 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 7월) 분석 결과, 개별 주택의 단위 면적당 시세는 높은 편이나, 본건은 전체 건물 및 토지를 일괄 매각하는 대규모 복합 물건이므로 개별 주택 시세와의 직접적인 비교는 제한적입니다.

감정가 2,245,936,080 원을 기준으로, 본건은 대항력 있는 임차인의 존재(황옥자, 주식회사디앤제이씨앤디), 상당한 채무 규모, 중복 사건 등의 잠재적 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

특히, 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 인수 위험을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 약 70% ~ 80% 수준으로 제안합니다. 이는 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점을 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 임대차 관계 조사 후 인수 보증금 발생 시에는 입찰가 조정이 필요합니다.

현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 약 1,680,000,000원 ~ 1,790,000,000원 수준 (감정가의 약 75% ~ 80%)으로 산정됩니다. 투자자는 반드시 현장 조사 및 임차인 현황, 임대차 계약 내용, 보증금 반환 여부 등을 철저히 조사하신 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.