나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경58401 [7] 서울특별시 송파구 가락동 32 현대연립 비동 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호4) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(주상용)로서, 주변은 단독, 공동주택, 주상용, 주유소 등이 혼재함.

기호8) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독(다가구)주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

교통상황

기호1) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호4) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호8) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 가장형(정방형 유사) 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

기호4) 사다리형 유사 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

기호8) 세장형(정방형 유사) 토지로서, 단독(다가구)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 북동측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

기호4) 남동측 및 남서측으로 노폭 8m 포장도로에 접함.

기호8) 남서측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.


기호4) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호8) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)
(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 벽돌조 경사슬래브지붕 2층 건으로서,
외벽 : 적벽돌 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 알미늄섀시 등

기호5) 철근콘크리트조 슬래브 위 아스팔트 슁글 4층 건으로서,
외벽 : 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호, 시스템창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : PVC섀시 등

이용상태

기호2) 단독주택으로 이용중임. 1층 및 2층 각 1가구. 지층 3가구로 총 5가구.


기호5) 주상용으로 이용중임. 지층(근린생활시설, 공실), 1층(근린생활시설, 전기설비
자재보관), 2층(근린생활시설, 개인화실), 4층 및 5층은 각 주택 1가구.

기호9) 단독(다가구)주택으로 이용중임. 2층, 3층 각 2가구. 4층 1가구로 총 5가구.

설비내역

기호2) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등


기호5) 위생 및 급배수설비. 주택부분 도시가스, 난방설비 등


기호9) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

부합물 및 종물

- 기호2), 5), 9) 소재 대문, 담장, 옥외계단 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가하였음.

기호2) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄷ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호5) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄴ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호9) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

기호2) 없음.

기호5) 3층, 4층의 공부상 면적과 개략적 실측면적이 다소 상이하나 실측면적의 크기,
이용상황 등을 종합적으로 검토한 바 물적 동일성이 인정되는 것으로 판단되어,
평가목적 등을 고려하여 실측면적으로 사정하여 평가하였으니 확인바람.


기호9) 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호2), 5), 9) 공히 임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호3) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 다세대주택
(통칭 "문성파크")으로서, 주변은 단독, 다세대, 근린생활시설 등이 혼재함.

기호6), 7), 10)-17) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
연립주택(통칭 "현대연립")으로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호18)-22) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
근린생활시설(통칭 "성심빌딩")으로서, 주변은 노변으로 근린생활시설, 주상용, 업무시설,
공동주택 등이 혼재함.

교통상황

기호3) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호6), 7), 10)-17) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선
환승역인 "오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호18)-22) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호3) 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
창호 : PVC섀시 등

기호6), 7), 10)-17) 벽돌조 경사 슬래브지붕 3층 건으로서,
외벽 : 적벽돌마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호 등

기호18)-22) 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅 등
창호 : 시스템창호 등

이용상태

기호3) : 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 공히 연립주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호18)-22) : 공히 근린생활시설(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기호3) : 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호6), 7), 10)-17) : 공히 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호18)-22) : 공히 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 등

토지의 형상 및 이용상태

기호3) : 사다리형에 유사한 토지로서 다세대주택 1개동(6세대)의 건부지로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 4필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서 연립주택 2개동(36세대)의
건부지로 이용중임.

기호18)-22) : 세장형 토지로서 근린생활시설(6호)/주택(1가구) 1개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호3) : 남동측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호6), 7), 10)-17) : 남동, 남서, 북서측으로 노폭 약 8m,
북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호18)-22) : 북동측으로 노폭 약 15m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호3) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호6), 7), 10)-17) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합),
가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
비행안전제2구역(전술)(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호18)-22) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 공히 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울동부지방법원 2023타경58401 (7)

* 소재지: 서울특별시 송파구 가락동 32 현대연립 비동 2층204호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 1,110,000,000원

* 토지면적: 140.48㎡ (약 42.47평)

* 건물면적: 131.62㎡ (약 39.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 창신개발투자대부주식회사 (정보상 '창OOOOOOOOOOOO'으로 기재)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 3호선 및 5호선 환승역인 "오금역"이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건은 북동측으로 노폭 6m의 포장도로에 접해 있습니다. (건축물표제부상 현대연립 비동은 남동, 남서, 북서측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함)

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 인한 말소기준 권리는 2019년 12월 20일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다.

* 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 이전, 지역주택조합 관련 사항 및 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 강제경매 개시 결정 등이 등기되어 있으나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 총 등기부채권액은 6,506,040,000원입니다.

1.4. 상권 및 생활정보

* 건물구조 및 이용상태: 본건은 현대연립 비동 2층 204호로, 벽돌조 경사슬래브 지붕의 3층 건물 중 2층에 위치합니다. (전체 건물은 1988년 4월 21일 사용승인)

* 내부구조: 별첨 내부구조도를 참조해야 하나, 해당 호실은 2층에 위치하며, 전용면적 131.62㎡ (약 39.83평)의 넓은 면적을 가지고 있습니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 시설: "경찰병원"이 인접해 있으며, 오금역을 중심으로 한 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 임차인 현황

* 임차인: 류성현

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-12-23

* 확정일자: 2021-12-16

* 배당신고일자: 2026-03-26

* 대항력: 없음

* 권리분석상 대항력 없는 임차인이므로, 임차인의 보증금은 경매 절차를 통해 배당받게 되므로 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건이므로 경매 진행 과정에서 변동사항이 있을 수 있습니다.

* 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으나, 매각 허가 결정 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 이슈는 별도로 검토해야 합니다.

* 다수의 채권이 설정되어 있어 총 채무액이 높으나, 본 건은 임의경매로 채권자의 신청에 의해 진행됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 가락동의 우수한 입지에 위치하며, 지하철 3, 5호선 오금역 역세권이라는 점이 큰 장점입니다. 인근 경찰병원 및 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 넓은 면적의 연립주택으로 희소성이 있습니다. 현재 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 과정에 주의가 필요하지만, 명도 협의를 통해 원만하게 해결될 가능성이 있습니다. 대규모 채무가 설정되어 있으나, 이는 경매 절차에 영향을 미치지 않는 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 송파구 가락동의 안정적인 주거지로서의 가치와 오금역 역세권이라는 교통 요지의 장점을 동시에 갖추고 있습니다.

* 131.62㎡ (약 39.83평)의 넓은 전용면적은 희소성이 있으며, 이는 향후 가치 상승 잠재력을 높입니다.

* 제2종일반주거지역으로, 향후 재개발 또는 리모델링 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리상 낙찰자가 인수할 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가 분석 및 제안

* 감정가는 1,110,000,000원이며, 주변 다세대 주택의 최근 매매 사례를 볼 때 (면적 및 건축 연도 차이 존재), 평당 약 2,500만원 ~ 2,800만원 수준의 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

* 본건 연립주택의 감정가 기준 평당 약 2,787만원은 시장 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

* 본건은 넓은 면적과 우수한 입지를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

* 또한, 인수할 임차 보증금이 없으므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 종합적인 시장 상황, 경매 분위기, 향후 예상되는 시세 상승 가능성 등을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 1,000,000,000원 ~ 1,100,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장하며, 최종 입찰가는 본인 투자 성향 및 시장 상황에 맞게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.