나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경58401 [6] 서울특별시 송파구 가락동 32 현대연립 비동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호4) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(주상용)로서, 주변은 단독, 공동주택, 주상용, 주유소 등이 혼재함.

기호8) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독(다가구)주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

교통상황

기호1) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호4) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호8) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 가장형(정방형 유사) 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

기호4) 사다리형 유사 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

기호8) 세장형(정방형 유사) 토지로서, 단독(다가구)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 북동측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

기호4) 남동측 및 남서측으로 노폭 8m 포장도로에 접함.

기호8) 남서측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.


기호4) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호8) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)
(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 벽돌조 경사슬래브지붕 2층 건으로서,
외벽 : 적벽돌 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 알미늄섀시 등

기호5) 철근콘크리트조 슬래브 위 아스팔트 슁글 4층 건으로서,
외벽 : 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호, 시스템창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : PVC섀시 등

이용상태

기호2) 단독주택으로 이용중임. 1층 및 2층 각 1가구. 지층 3가구로 총 5가구.


기호5) 주상용으로 이용중임. 지층(근린생활시설, 공실), 1층(근린생활시설, 전기설비
자재보관), 2층(근린생활시설, 개인화실), 4층 및 5층은 각 주택 1가구.

기호9) 단독(다가구)주택으로 이용중임. 2층, 3층 각 2가구. 4층 1가구로 총 5가구.

설비내역

기호2) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등


기호5) 위생 및 급배수설비. 주택부분 도시가스, 난방설비 등


기호9) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

부합물 및 종물

- 기호2), 5), 9) 소재 대문, 담장, 옥외계단 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가하였음.

기호2) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄷ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호5) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄴ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호9) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

기호2) 없음.

기호5) 3층, 4층의 공부상 면적과 개략적 실측면적이 다소 상이하나 실측면적의 크기,
이용상황 등을 종합적으로 검토한 바 물적 동일성이 인정되는 것으로 판단되어,
평가목적 등을 고려하여 실측면적으로 사정하여 평가하였으니 확인바람.


기호9) 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호2), 5), 9) 공히 임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호3) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 다세대주택
(통칭 "문성파크")으로서, 주변은 단독, 다세대, 근린생활시설 등이 혼재함.

기호6), 7), 10)-17) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
연립주택(통칭 "현대연립")으로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호18)-22) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
근린생활시설(통칭 "성심빌딩")으로서, 주변은 노변으로 근린생활시설, 주상용, 업무시설,
공동주택 등이 혼재함.

교통상황

기호3) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호6), 7), 10)-17) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선
환승역인 "오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호18)-22) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호3) 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
창호 : PVC섀시 등

기호6), 7), 10)-17) 벽돌조 경사 슬래브지붕 3층 건으로서,
외벽 : 적벽돌마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호 등

기호18)-22) 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅 등
창호 : 시스템창호 등

이용상태

기호3) : 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 공히 연립주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호18)-22) : 공히 근린생활시설(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기호3) : 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호6), 7), 10)-17) : 공히 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호18)-22) : 공히 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 등

토지의 형상 및 이용상태

기호3) : 사다리형에 유사한 토지로서 다세대주택 1개동(6세대)의 건부지로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 4필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서 연립주택 2개동(36세대)의
건부지로 이용중임.

기호18)-22) : 세장형 토지로서 근린생활시설(6호)/주택(1가구) 1개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호3) : 남동측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호6), 7), 10)-17) : 남동, 남서, 북서측으로 노폭 약 8m,
북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호18)-22) : 북동측으로 노폭 약 15m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호3) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호6), 7), 10)-17) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합),
가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
비행안전제2구역(전술)(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호18)-22) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 공히 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2023타경58401 (6)

* 소재지: 서울특별시 송파구 가락동 32 현대연립 비동 2층 201호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 1,110,000,000원

* 토지면적: 140.48㎡ (약 42.5평)

* 건물면적: 131.62㎡ (약 39.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 창신개발투자대부주식회사

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 송파구 가락동 32번지에 위치한 현대연립 비동 내 물건입니다. "경찰병원"의 북동측 인근에 소재합니다.

* 주변환경: 본 물건 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 주로 소재하며, 일부 주상용 건물 및 주유소 등도 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통: 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한 지하철 3호선 및 5호선 환승역인 "오금역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 6월 23일 접수된 한국자산관리공사 근저당권 (을8)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 상기 말소기준권리보다 선순위 권리 또는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 근저당, 임의경매, 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 파악된 임차인 이기원 씨는 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없는 상태로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 상권 유형: 본 물건은 서울 송파구 가락동에 위치한 연립주택 단지 내 주거지이며, 주변에 단독, 다세대, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 주변 시설: 경찰병원, 오금역 등 주요 시설 접근이 용이하며, 주거 지역 특성상 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의성: 오금역(3, 5호선) 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주거 환경: 송파구라는 입지적 장점과 함께 주변으로 주거 단지가 형성되어 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편의 시설: 도보 또는 대중교통으로 이용 가능한 다양한 생활 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 정보 불일치: 건축물대장 상 표제부에는 "현대연립 비동"으로 기재되어 있으나, 전유부 정보에서는 해당 호실(201호)이 "현대연립 에이동"에 속하는 것으로 나타나는 불일치가 확인됩니다. 이는 향후 재산권 행사 등에 혼란을 야기할 수 있으므로, 반드시 현장 확인 및 관련 서류를 통한 명확한 확인이 필요합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부 채권 총액이 약 73억 8천만원에 달하는 등, 감정가(11.1억 원) 대비 채무 규모가 상당히 높아 경매 진행 과정에서 변동성이 있을 수 있습니다.

* 중복사건, 공동담보: 중복 사건 및 공동 담보로 묶여 있는 점은 경매 진행에 영향을 줄 수 있으며, 관련 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구의 비교적 양호한 입지에 위치한 연립주택으로, 교통 접근성이 좋고 주거 환경이 안정적입니다. 권리상 큰 문제는 없어 보이며, 임차인 또한 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 그러나 건축물 정보의 불일치, 매우 높은 채무 총액, 중복사건 및 공동담보 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사와 현장 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 송파구라는 우수한 입지 조건

* 오금역(3, 5호선) 인근의 편리한 교통 환경

* 권리상 특별히 인수할 부분이 없어 명확한 권리관계

* 감정가 대비 잠재적 시세 상승 가능성

1.8. 예상 입찰가

제공된 유사 물건(다세대주택)의 최근 실거래가 분석 및 본 물건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세 및 시장 상황을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 건축물 정보 불일치, 높은 채무 총액 등의 리스크 요인을 감안하여 감정가 대비 약 95% 수준을 목표가로 설정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 1,050,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.