나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경58401 [5] 서울특별시 송파구 가락동 31-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호4) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(주상용)로서, 주변은 단독, 공동주택, 주상용, 주유소 등이 혼재함.

기호8) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독(다가구)주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

교통상황

기호1) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호4) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호8) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 가장형(정방형 유사) 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

기호4) 사다리형 유사 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

기호8) 세장형(정방형 유사) 토지로서, 단독(다가구)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 북동측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

기호4) 남동측 및 남서측으로 노폭 8m 포장도로에 접함.

기호8) 남서측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.


기호4) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호8) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)
(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 벽돌조 경사슬래브지붕 2층 건으로서,
외벽 : 적벽돌 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 알미늄섀시 등

기호5) 철근콘크리트조 슬래브 위 아스팔트 슁글 4층 건으로서,
외벽 : 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호, 시스템창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : PVC섀시 등

이용상태

기호2) 단독주택으로 이용중임. 1층 및 2층 각 1가구. 지층 3가구로 총 5가구.


기호5) 주상용으로 이용중임. 지층(근린생활시설, 공실), 1층(근린생활시설, 전기설비
자재보관), 2층(근린생활시설, 개인화실), 4층 및 5층은 각 주택 1가구.

기호9) 단독(다가구)주택으로 이용중임. 2층, 3층 각 2가구. 4층 1가구로 총 5가구.

설비내역

기호2) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등


기호5) 위생 및 급배수설비. 주택부분 도시가스, 난방설비 등


기호9) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

부합물 및 종물

- 기호2), 5), 9) 소재 대문, 담장, 옥외계단 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가하였음.

기호2) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄷ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호5) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄴ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호9) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

기호2) 없음.

기호5) 3층, 4층의 공부상 면적과 개략적 실측면적이 다소 상이하나 실측면적의 크기,
이용상황 등을 종합적으로 검토한 바 물적 동일성이 인정되는 것으로 판단되어,
평가목적 등을 고려하여 실측면적으로 사정하여 평가하였으니 확인바람.


기호9) 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호2), 5), 9) 공히 임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호3) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 다세대주택
(통칭 "문성파크")으로서, 주변은 단독, 다세대, 근린생활시설 등이 혼재함.

기호6), 7), 10)-17) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
연립주택(통칭 "현대연립")으로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호18)-22) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
근린생활시설(통칭 "성심빌딩")으로서, 주변은 노변으로 근린생활시설, 주상용, 업무시설,
공동주택 등이 혼재함.

교통상황

기호3) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호6), 7), 10)-17) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선
환승역인 "오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호18)-22) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호3) 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
창호 : PVC섀시 등

기호6), 7), 10)-17) 벽돌조 경사 슬래브지붕 3층 건으로서,
외벽 : 적벽돌마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호 등

기호18)-22) 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅 등
창호 : 시스템창호 등

이용상태

기호3) : 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 공히 연립주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호18)-22) : 공히 근린생활시설(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기호3) : 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호6), 7), 10)-17) : 공히 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호18)-22) : 공히 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 등

토지의 형상 및 이용상태

기호3) : 사다리형에 유사한 토지로서 다세대주택 1개동(6세대)의 건부지로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 4필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서 연립주택 2개동(36세대)의
건부지로 이용중임.

기호18)-22) : 세장형 토지로서 근린생활시설(6호)/주택(1가구) 1개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호3) : 남동측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호6), 7), 10)-17) : 남동, 남서, 북서측으로 노폭 약 8m,
북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호18)-22) : 북동측으로 노폭 약 15m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호3) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호6), 7), 10)-17) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합),
가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
비행안전제2구역(전술)(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호18)-22) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 공히 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2023타경58401 (5)

* 소재지: 서울특별시 송파구 가락동 31-5 (도로명주소: 서울특별시 송파구 송이로19길 41-6)

* 용도: 다가구주택 (주상용 건물 일부 포함)

* 감정가: 2,707,787,060원

* 토지 면적: 193.80㎡ (약 58.63평)

* 건물 면적: 336.55㎡ (약 101.80평) (제시외 면적 32.15㎡ 포함 시 총 368.70㎡)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 창신개발투자대부주식회사 (을12, 을2 권리자)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 송파구 가락동, 지하철 3/5호선 오금역 북동측 인근에 소재. "경찰병원"이 가까운 곳에 위치.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 주상용 건물, 주유소 등이 혼재된 지역.

* 교통: 차량 통행이 가능하며, 인근 버스정류장 및 지하철 3/5호선 환승역인 "오금역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편.

* 도로: 북동측 6m, 남동측 및 남서측 8m, 남동, 남서, 북서측 8m, 북동측 15m 등 다양한 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성 양호.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역. 일부 필지는 교육환경보호구역에 해당함.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019.10.24. 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등 모든 권리.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 기재되어 있음. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 별도의 면밀한 검토가 필요함.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2012.02.14, 확정일자 없음, 배당신고 2023.12.13, 대항력 있음.

* 주의: 대항력 있으나 확정일자 없음. 배당요구함.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2013.03.25, 대항력 있음.

* 주의: 대항력 있으나 보증금 0원. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2013.01.14, 대항력 있음.

* 주의: 대항력 있으나 보증금 0원. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 서 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020.03.30, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023.08.21, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 내용 기준. 단, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 재확인 필요)

1.3. 상권분석

* 대상 물건은 송파구 가락동 오금역 인근의 주거 및 상업 복합 지역에 위치.

* 주변에 단독, 다세대, 연립주택 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재하여 안정적인 배후 수요 확보 가능.

* 오금역 역세권이라는 입지적 장점으로 인해 유동인구 및 상권 활성화 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 3/5호선 오금역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 전역으로의 이동이 용이.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 마트, 병원(경찰병원 등) 이용이 편리.

* 주거 환경: 주거 지역과 상업 시설이 적절히 혼합되어 생활 편의성이 높음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 , 정 , 정 임차인은 대항력이 있어 낙찰자가 보증금을 인수하거나 명도에 어려움이 발생할 수 있음. 특히 보증금이 미상이거나 0원으로 명시된 임차인(정 , 정 )의 경우, 잠재적인 추가 비용 발생 가능성이 있어 주의가 요구됨. '인수 보증금 합계 0원' 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음'이라는 정보와 상충될 수 있으므로, 법원 집행관실 또는 경매 담당자와의 명확한 사실 확인이 필수적임.

* 복합 물건: 다가구주택, 근린생활시설, 연립/다세대 주택 등이 혼재된 복합 건물로, 각 부분별 현황 파악 및 관리가 필요함.

* 권리관계 복잡성: 중복사건, 공동담보 등 다수의 채권 및 가압류가 존재했으므로, 권리 분석 시 세심한 주의가 요구됨.

* 개발 제한: 일부 토지에 비행안전구역, 대공방어협조구역 등의 제한 사항이 있어 향후 건축 및 개발 시 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 가락동의 핵심 입지에 위치한 다세대, 연립, 다가구주택 및 상가 등이 혼합된 복합 자산임. 오금역 역세권이라는 뛰어난 교통 및 입지 조건을 갖추고 있으며, 주변 환경 또한 주거 및 상업 활동에 유리한 조건을 제공.

다수의 권리 관계가 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정임. 다만, 가장 큰 위험 요소는 '대항력 있는 임차인'의 존재이며, 이들의 보증금 인수 여부 및 명도 진행 가능성에 대한 철저한 사전 검토가 반드시 필요함. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되었으나, 이는 법원 배당 결과에 따라 달라질 수 있으며, '대항력 있음'이라는 사실 자체로 인해 추가적인 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

투자 결정 전, 현장 방문을 통해 건물의 상태 및 임차인 현황을 직접 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 권리 관계 및 인수 가능 보증금에 대한 최종적인 판단을 내리는 것이 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 송파구, 오금역 인근의 역세권으로 미래 가치 상승 잠재력 높음.

* 다목적 활용 가능성: 주거용(다가구, 연립, 다세대) 및 상업용(근린생활시설)으로 구성되어 임대 수익 다각화 및 자산 가치 증대 기대.

* 우수한 교통 환경: 지하철 3/5호선 오금역 이용 편리, 광역 접근성 우수.

* 안정적 수요: 주변 지역의 탄탄한 주거 기반으로 인한 꾸준한 임대 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,707,787,060원

* 인수 보증금 (제시된 합계): 0원

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가와 인수 보증금 0원을 기본으로 하되, 현장 조사, 주변 시세, 임대 현황, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 비용 및 잠재적 보증금 인수 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 특히 권리 분석에서 언급된 대항력 있는 임차인 문제와 관련된 추가 비용 발생 가능성을 충분히 반영해야 합니다. 보수적인 접근으로, 감정가를 참고하되, 시장 상황과 리스크 요인을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.