나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경58401 [2] 서울특별시 송파구 가락동 35 문성파크 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호4) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(주상용)로서, 주변은 단독, 공동주택, 주상용, 주유소 등이 혼재함.

기호8) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독(다가구)주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

교통상황

기호1) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호4) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호8) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 가장형(정방형 유사) 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

기호4) 사다리형 유사 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

기호8) 세장형(정방형 유사) 토지로서, 단독(다가구)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 북동측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

기호4) 남동측 및 남서측으로 노폭 8m 포장도로에 접함.

기호8) 남서측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.


기호4) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호8) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)
(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 벽돌조 경사슬래브지붕 2층 건으로서,
외벽 : 적벽돌 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 알미늄섀시 등

기호5) 철근콘크리트조 슬래브 위 아스팔트 슁글 4층 건으로서,
외벽 : 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호, 시스템창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : PVC섀시 등

이용상태

기호2) 단독주택으로 이용중임. 1층 및 2층 각 1가구. 지층 3가구로 총 5가구.


기호5) 주상용으로 이용중임. 지층(근린생활시설, 공실), 1층(근린생활시설, 전기설비
자재보관), 2층(근린생활시설, 개인화실), 4층 및 5층은 각 주택 1가구.

기호9) 단독(다가구)주택으로 이용중임. 2층, 3층 각 2가구. 4층 1가구로 총 5가구.

설비내역

기호2) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등


기호5) 위생 및 급배수설비. 주택부분 도시가스, 난방설비 등


기호9) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

부합물 및 종물

- 기호2), 5), 9) 소재 대문, 담장, 옥외계단 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가하였음.

기호2) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄷ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호5) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄴ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호9) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

기호2) 없음.

기호5) 3층, 4층의 공부상 면적과 개략적 실측면적이 다소 상이하나 실측면적의 크기,
이용상황 등을 종합적으로 검토한 바 물적 동일성이 인정되는 것으로 판단되어,
평가목적 등을 고려하여 실측면적으로 사정하여 평가하였으니 확인바람.


기호9) 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호2), 5), 9) 공히 임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호3) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 다세대주택
(통칭 "문성파크")으로서, 주변은 단독, 다세대, 근린생활시설 등이 혼재함.

기호6), 7), 10)-17) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
연립주택(통칭 "현대연립")으로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호18)-22) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
근린생활시설(통칭 "성심빌딩")으로서, 주변은 노변으로 근린생활시설, 주상용, 업무시설,
공동주택 등이 혼재함.

교통상황

기호3) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호6), 7), 10)-17) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선
환승역인 "오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호18)-22) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호3) 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
창호 : PVC섀시 등

기호6), 7), 10)-17) 벽돌조 경사 슬래브지붕 3층 건으로서,
외벽 : 적벽돌마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호 등

기호18)-22) 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅 등
창호 : 시스템창호 등

이용상태

기호3) : 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 공히 연립주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호18)-22) : 공히 근린생활시설(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기호3) : 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호6), 7), 10)-17) : 공히 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호18)-22) : 공히 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 등

토지의 형상 및 이용상태

기호3) : 사다리형에 유사한 토지로서 다세대주택 1개동(6세대)의 건부지로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 4필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서 연립주택 2개동(36세대)의
건부지로 이용중임.

기호18)-22) : 세장형 토지로서 근린생활시설(6호)/주택(1가구) 1개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호3) : 남동측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호6), 7), 10)-17) : 남동, 남서, 북서측으로 노폭 약 8m,
북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호18)-22) : 북동측으로 노폭 약 15m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호3) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호6), 7), 10)-17) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합),
가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
비행안전제2구역(전술)(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호18)-22) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 공히 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경58401 (2)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 35 문성파크 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 326,000,000원

면적:

* 토지면적: 29.10㎡ (약 8.81평)

* 토지지분: 29.103㎡ (약 8.81평)

* 건물면적: 53.98㎡ (약 16.33평)

* 건물지분: 53.98㎡ (약 16.33평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 창OOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

주변 환경 및 위치

* 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 주유소 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황

* 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 지하철 3호선 및 5호선 환승역인 "오금역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로 상태

* 남동측 및 남서측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있으며, 북동측으로는 노폭 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

* 기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역(전술), 제한보호구역(전술항공: 5km), 과밀억제권역 등이 있습니다. (일부 지번의 경우 교육환경보호구역 포함)

3. 권리분석

말소기준권리

* 말소기준권리는 2022년 7월 1일 접수된 창신개발투자대부주식회사 근저당권 (을3, 채권최고액 1,755,000,000원)입니다.

등기부 요약

* 소유권 이전: 갑2(2002-08-01), 갑3(2013-11-22), 갑4(2020-03-18)

* 근저당: 을3(2022-07-01, 창신개발투자대부주식회사, 1,755,000,000원), 을4(2022-07-01, 주식회사엘케이비디, 562,500,000원) - 말소 예정

* 가압류: 갑5(2022-04-01), 갑6(2022-06-10), 갑8(2024-04-04) - 모두 말소 예정

* 압류: 갑9(2025-02-06, 송파세무서장) - 말소 예정

* 임의경매: 갑7(2023-09-22, 창신개발투자대부주식회사, 1,443,205,479원) - 본 경매의 개시 채권자

인수되는 권리 여부

* 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 소유권만을 취득하게 됩니다. (인수되는 권리 사항 없음)

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상임.

* 인수되는 보증금이 0원이라도, 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설 및 주거 형태

* 본건이 위치한 문성파크는 다세대주택으로, 주변으로는 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 이는 주거 기능을 중심으로 하되, 상업 시설 이용이 가능한 복합적인 상권임을 의미합니다.

건축물 용도

* 주요 건물 유형으로는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

교통

* 지하철 3,5호선 오금역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지입니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 양호합니다.

편의시설

* 오금역 주변 상업 시설을 통해 다양한 생활 편의시설(마트, 식당, 병원 등)을 이용할 수 있습니다.

교육 시설

* 일부 지번에서 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 인근에 학교가 존재하거나 교육 환경 보호가 필요한 지역임을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건, 공동담보 관련 복잡성

* 중복사건 및 공동담보 물건으로 경매가 진행되는 경우, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다. 본건의 경우, 채권 총액이 3,734,260,000원에 달하므로, 상세한 채권 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

임대관계 미상으로 인한 명도/권리관계 불확실성

* 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

토지이용계획상 제한 사항

* 군사 관련 시설(대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 제한보호구역) 및 기타 지역적 제한(가축사육제한구역, 과밀억제권역) 등이 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

건물 노후화

* 본건 건물(문성파크)의 사용승인일은 2002년 7월 12일로, 약 24년 경과된 노후 건물에 해당하여 신축 건물 대비 가치 상승률이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 송파구 가락동, 지하철 3,5호선 오금역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 다세대주택입니다. 주변으로 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정으로, 낙찰 후 인수되는 부담은 적을 것으로 보입니다.

다만, 총 채권액이 매우 높고 임대 관계가 미상인 점은 향후 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 건물 연식이 20년 이상 경과되었음을 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 입지 조건은 양호하나 권리 관계와 건물 상태, 주변 시세를 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 송파구 가락동, 3/5호선 오금역 도보 이용 가능한 역세권.

* 개발 잠재력: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 재건축 또는 신축을 통한 가치 상승 기대 가능.

* 안정적인 권리 관계: 매각으로 인한 권리 소멸로 낙찰 후 부담이 적음.

* 편리한 생활 인프라: 대중교통, 상업 시설, 의료 시설 등 이용 편리.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 연식 및 면적의 다세대주택 시세는 330,000,000원에서 475,000,000원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 326,000,000원으로, 최근 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

건물 연식(2000년식) 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하더라도, 입지적 가치와 주변 시세를 고려했을 때 감정가 이상으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 370,000,000원 으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 113.5% 수준으로, 시장 가격을 반영하고 리스크를 고려한 보수적인 접근입니다. 단, 본 입찰가 산정은 제공된 정보와 시장 분석에 기반한 것이며, 현장 조사 및 추가 정보 확보 후 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.