나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경58401 [4] 서울특별시 송파구 가락동 32 현대연립 비동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호4) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(주상용)로서, 주변은 단독, 공동주택, 주상용, 주유소 등이 혼재함.

기호8) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독(다가구)주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

교통상황

기호1) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호4) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호8) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 가장형(정방형 유사) 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

기호4) 사다리형 유사 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

기호8) 세장형(정방형 유사) 토지로서, 단독(다가구)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 북동측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

기호4) 남동측 및 남서측으로 노폭 8m 포장도로에 접함.

기호8) 남서측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.


기호4) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호8) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)
(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 벽돌조 경사슬래브지붕 2층 건으로서,
외벽 : 적벽돌 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 알미늄섀시 등

기호5) 철근콘크리트조 슬래브 위 아스팔트 슁글 4층 건으로서,
외벽 : 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호, 시스템창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : PVC섀시 등

이용상태

기호2) 단독주택으로 이용중임. 1층 및 2층 각 1가구. 지층 3가구로 총 5가구.


기호5) 주상용으로 이용중임. 지층(근린생활시설, 공실), 1층(근린생활시설, 전기설비
자재보관), 2층(근린생활시설, 개인화실), 4층 및 5층은 각 주택 1가구.

기호9) 단독(다가구)주택으로 이용중임. 2층, 3층 각 2가구. 4층 1가구로 총 5가구.

설비내역

기호2) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등


기호5) 위생 및 급배수설비. 주택부분 도시가스, 난방설비 등


기호9) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

부합물 및 종물

- 기호2), 5), 9) 소재 대문, 담장, 옥외계단 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가하였음.

기호2) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄷ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호5) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄴ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호9) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

기호2) 없음.

기호5) 3층, 4층의 공부상 면적과 개략적 실측면적이 다소 상이하나 실측면적의 크기,
이용상황 등을 종합적으로 검토한 바 물적 동일성이 인정되는 것으로 판단되어,
평가목적 등을 고려하여 실측면적으로 사정하여 평가하였으니 확인바람.


기호9) 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호2), 5), 9) 공히 임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호3) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 다세대주택
(통칭 "문성파크")으로서, 주변은 단독, 다세대, 근린생활시설 등이 혼재함.

기호6), 7), 10)-17) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
연립주택(통칭 "현대연립")으로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호18)-22) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
근린생활시설(통칭 "성심빌딩")으로서, 주변은 노변으로 근린생활시설, 주상용, 업무시설,
공동주택 등이 혼재함.

교통상황

기호3) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호6), 7), 10)-17) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선
환승역인 "오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호18)-22) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호3) 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
창호 : PVC섀시 등

기호6), 7), 10)-17) 벽돌조 경사 슬래브지붕 3층 건으로서,
외벽 : 적벽돌마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호 등

기호18)-22) 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅 등
창호 : 시스템창호 등

이용상태

기호3) : 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 공히 연립주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호18)-22) : 공히 근린생활시설(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기호3) : 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호6), 7), 10)-17) : 공히 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호18)-22) : 공히 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 등

토지의 형상 및 이용상태

기호3) : 사다리형에 유사한 토지로서 다세대주택 1개동(6세대)의 건부지로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 4필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서 연립주택 2개동(36세대)의
건부지로 이용중임.

기호18)-22) : 세장형 토지로서 근린생활시설(6호)/주택(1가구) 1개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호3) : 남동측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호6), 7), 10)-17) : 남동, 남서, 북서측으로 노폭 약 8m,
북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호18)-22) : 북동측으로 노폭 약 15m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호3) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호6), 7), 10)-17) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합),
가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
비행안전제2구역(전술)(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호18)-22) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 공히 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호

서울동부지방법원 2023타경58401 (4)

3. 소재지

서울특별시 송파구 가락동 32 현대연립 비동 2층202호

4. 용도

연립주택

5. 감정가

11억 1000만원

6. 면적

토지면적: 140.48㎡ (약 42.5평)

건물면적: 131.62㎡ (약 39.8평)

7. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

8. 경매구분

부동산 임의경매

9. 채권자

창OOOOOOOOOOOO

10. 특이사항

중복사건, 공동담보

11. 입지조건

12. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동에 소재하며, 지하철 3호선 및 5호선 오금역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 주상용 건물, 주유소 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

13. 교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 3호선 및 5호선 환승역인 오금역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

14. 도로상태

본건은 북동측으로 노폭 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

15. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 제한보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

16. 권리분석

17. 등기부현황

* 말소기준권리: 2015년 10월 13일자 김복기외 3명 명의의 가압류 (갑6)로 기재되어 있으나, 해당 권리 역시 '말소'로 표기되어 있습니다.

* 본 경매 사건은 2023년 9월 22일자 창신개발투자대부주식회사 명의의 임의경매 개시결정 (갑13)으로 진행되었습니다.

* 등기부상 을5(근저당권), 을6(근저당권공동담보목록) 등 다수의 권리가 '말소'로 표기되어 있어, 경매를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 채권액은 79억 1840만원으로 매우 높습니다.

18. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 건물의 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (임대관계 미상으로 인해 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

19. 상권분석

20. 주변 환경

본건이 소재한 가락동은 송파구의 주요 주거 지역으로, 주변에 다세대, 연립, 단독주택 등이 밀집해 있습니다. 오금역을 중심으로 상업 시설 및 편의 시설이 발달해 있습니다.

21. 생활정보

22. 편의시설

* 의료: 경찰병원 인근 위치.

* 교통: 지하철 3/5호선 오금역 도보 이용 가능. 다수의 버스 노선 운행.

* 기타: 주변에 각종 상업시설, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

23. 잠재적 리스크

24. 권리관계 관련 위험

* 중복사건 및 공동담보로 묶여 있어 경매 절차가 복잡해질 수 있습니다.

* 등기부상 '말소기준권리' 표기 방식이 일반적이지 않아, 정확한 권리 소멸 여부를 재확인해야 합니다.

25. 건물 관련 위험

* 건축물대장상 '현대연립 비동'이나, 전유부(호실) 정보에는 '현대연립 에이동'으로 표기된 부분이 있어, 실제 호실과 공부상 정보 간의 불일치 가능성이 있습니다.

* 건물 자체의 노후화 (1987년 준공)로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물감정평가요항표상 기호5의 경우, 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이하다는 내용이 있어 확인이 필요합니다.

26. 법규 관련 위험

* 토지이용계획상 일부 제한 사항(가축사육제한구역, 비행안전구역 등)이 존재합니다.

27. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

28. 종합 의견

29. 물건 개요

본건은 서울 송파구 가락동 현대연립 비동에 위치한 연립주택으로, 오금역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다만, 1987년에 준공된 건물로 노후화가 진행되었으며, 중복사건 및 공동담보와 같은 특이사항으로 인해 권리 분석 및 절차 진행에 신중함이 요구됩니다.

30. 투자 가치

송파구 가락동이라는 우수한 입지 조건과 지하철 역세권이라는 점은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다. 하지만 건물의 노후도, 권리관계의 복잡성, 정확한 실사 확인 등이 선행되어야 합니다.

31. 투자 포인트

32. 입지적 강점

* 지하철 3/5호선 오금역 인근의 역세권 입지.

* 서울의 주요 생활권인 송파구에 위치하여 주거 수요가 꾸준함.

33. 가치 상승 잠재력

* 향후 지역 개발 및 교통망 개선에 따른 추가적인 가치 상승 기대.

34. 예상 입찰가

35. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보는 '다세대' 주택이며, 본건은 '연립주택'으로 연식(1987년식)도 비교 대상 주택들보다 오래되었습니다.

* 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 기준 29.76㎡ (약 9평)가 2.6억, 42.81㎡ (약 13평)가 3.3억, 57.37㎡ (약 17평)가 4.75억에 거래되었습니다.

* 이를 평당 가격으로 환산 시 약 2,538만원 ~ 2,889만원 수준입니다.

* 본건의 건물 면적은 131.62㎡ (약 39.8평)이므로, 이 시세에 적용하면 약 10억 1천만원 ~ 11억 5천만원 범위로 추정됩니다.

36. 감정가 및 추정치 비교

* 본건의 감정가는 11억 1천만원으로, 시세 분석 결과의 상단 범위와 유사합니다.

* 그러나 본건은 연립주택이며 노후도가 높아, 동일 평형의 신축 다세대주택보다 가격이 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 또한, '현대연립 에이동'과의 혼동 가능성도 고려해야 합니다.

37. 예상 입찰가 제안

* 감정가(11.1억)는 시장 시세와 유사하나, 건물의 노후도 및 연립주택의 특성, 권리관계 복잡성 등을 고려할 때, 감정가보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 9억 5천만원 ~ 10억 8천만원 범위를 예상 입찰가로 제안합니다.

* 이는 주변 시세 및 감정가를 참고하되, 본건의 잠재적 위험 요소를 반영한 금액입니다.

* 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 건물 상태를 확인하고, 권리 관계를 재검토하며, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.