나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경58401 [1] 서울특별시 송파구 가락동 34-37 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호4) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(주상용)로서, 주변은 단독, 공동주택, 주상용, 주유소 등이 혼재함.

기호8) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독(다가구)주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

교통상황

기호1) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호4) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호8) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 가장형(정방형 유사) 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

기호4) 사다리형 유사 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

기호8) 세장형(정방형 유사) 토지로서, 단독(다가구)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 북동측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

기호4) 남동측 및 남서측으로 노폭 8m 포장도로에 접함.

기호8) 남서측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.


기호4) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호8) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)
(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 벽돌조 경사슬래브지붕 2층 건으로서,
외벽 : 적벽돌 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 알미늄섀시 등

기호5) 철근콘크리트조 슬래브 위 아스팔트 슁글 4층 건으로서,
외벽 : 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호, 시스템창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : PVC섀시 등

이용상태

기호2) 단독주택으로 이용중임. 1층 및 2층 각 1가구. 지층 3가구로 총 5가구.


기호5) 주상용으로 이용중임. 지층(근린생활시설, 공실), 1층(근린생활시설, 전기설비
자재보관), 2층(근린생활시설, 개인화실), 4층 및 5층은 각 주택 1가구.

기호9) 단독(다가구)주택으로 이용중임. 2층, 3층 각 2가구. 4층 1가구로 총 5가구.

설비내역

기호2) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등


기호5) 위생 및 급배수설비. 주택부분 도시가스, 난방설비 등


기호9) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

부합물 및 종물

- 기호2), 5), 9) 소재 대문, 담장, 옥외계단 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가하였음.

기호2) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄷ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호5) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄴ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호9) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

기호2) 없음.

기호5) 3층, 4층의 공부상 면적과 개략적 실측면적이 다소 상이하나 실측면적의 크기,
이용상황 등을 종합적으로 검토한 바 물적 동일성이 인정되는 것으로 판단되어,
평가목적 등을 고려하여 실측면적으로 사정하여 평가하였으니 확인바람.


기호9) 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호2), 5), 9) 공히 임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호3) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 다세대주택
(통칭 "문성파크")으로서, 주변은 단독, 다세대, 근린생활시설 등이 혼재함.

기호6), 7), 10)-17) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
연립주택(통칭 "현대연립")으로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호18)-22) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
근린생활시설(통칭 "성심빌딩")으로서, 주변은 노변으로 근린생활시설, 주상용, 업무시설,
공동주택 등이 혼재함.

교통상황

기호3) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호6), 7), 10)-17) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선
환승역인 "오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호18)-22) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호3) 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
창호 : PVC섀시 등

기호6), 7), 10)-17) 벽돌조 경사 슬래브지붕 3층 건으로서,
외벽 : 적벽돌마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호 등

기호18)-22) 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅 등
창호 : 시스템창호 등

이용상태

기호3) : 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 공히 연립주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호18)-22) : 공히 근린생활시설(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기호3) : 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호6), 7), 10)-17) : 공히 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호18)-22) : 공히 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 등

토지의 형상 및 이용상태

기호3) : 사다리형에 유사한 토지로서 다세대주택 1개동(6세대)의 건부지로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 4필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서 연립주택 2개동(36세대)의
건부지로 이용중임.

기호18)-22) : 세장형 토지로서 근린생활시설(6호)/주택(1가구) 1개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호3) : 남동측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호6), 7), 10)-17) : 남동, 남서, 북서측으로 노폭 약 8m,
북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호18)-22) : 북동측으로 노폭 약 15m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호3) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호6), 7), 10)-17) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합),
가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
비행안전제2구역(전술)(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호18)-22) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 공히 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
감정평가서에 해당 목적물 '소재 대문, 담장, 옥외계단 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가하였음'으로 기재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경58401 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 34-37

용도: 단독주택

감정가: 1,468,342,020원 (14억 6,834만 2,020원)

토지면적: 115.40㎡ (약 34.92평)

건물면적: 189.24㎡ (약 57.26평)

건물 제시외면적: 20.87㎡ (약 6.32평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 창OOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 감정평가서에 해당 목적물 '소재 대문, 담장, 옥외계단 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가하였음'으로 기재.

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경:

* 본 물건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 주로 소재하는 지역입니다.

* "경찰병원"이라는 공공시설과의 근접성은 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 기호1, 4, 8에 대한 토지감정요항표에서는 각각 단독주택, 주상용, 단독(다가구)주택 부지로 설명되며, 주변 환경 역시 단독, 공동주택, 주상용, 주유소 등이 혼재하는 것으로 나타납니다.

교통상황:

* 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 지하철 3호선 및 5호선 환승역인 "오금역"이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태:

* 기호1의 토지는 북동측 노폭 6m 포장도로에 접합니다.

* 기호4의 토지는 남동측 및 남서측 노폭 8m 포장도로에 접합니다.

* 기호8의 토지는 남서측 노폭 6m 포장도로에 접합니다.

* 구분건물 중 기호3은 남동측 약 8m, 남서측 약 6m 도로에 접하며, 기호6,7,10-17은 동서남북 여러 방향으로 약 6m~8m 도로에 접합니다. 기호18-22는 북동측 약 15m 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 대부분의 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있습니다.

* 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

* 기호8의 토지는 추가로 교육환경보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황 요약:

본 물건의 등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 1월 14일 접수된 갑7(건물), 갑10(토지) 가압류(서울동부지방법원 2021카단54216)로 판단됩니다. 따라서 이 날짜 이후에 등기된 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 왕순례(2005-11-30), 구교술(2015-07-20), 가락2지역주택조합(2021-09-13) 등 다수.

* 가압류: 이선우 외 3명 (13.2억원), 곽수연 외 4명 (7.47억원), 김광주 외 3명 (7.48억원), 정영채 외 4명 (9.65억원), 임결 (2.34억원) 등 다수. (2022년 1월~6월)

* 근저당: 창신개발투자대부주식회사 (17.55억원), 주식회사엘케이비디 (5.62억원) 등 (2022년 7월, 2023년 2월)

* 임의경매: 창신개발투자대부주식회사 (2023-09-22, 본건 사건)

* 압류: 송파세무서장 (2025-02-06)

* 이 외 다수의 가압류 및 압류 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후 등기되어 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

본 건에는 다음과 같은 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2008-09-10

* 확정일자: 2007-12-13

* 배당신고일자: 2023-12-06

* 대항력: 있음

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010-07-26

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 있음

* 참고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계 등은 미상이며 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-03-18

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 있음

* 참고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계 등은 미상이며 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-07-16

* 확정일자: 2015-07-23

* 배당신고일자: 2023-12-07

* 대항력: 있음

* 임차인: 이

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2017-06-26

* 확정일자: 2017-06-26

* 배당신고일자: 2023-10-31

* 대항력: 있음

* 임차인: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-10-04

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 있음

* 참고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계 등은 미상이며 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 정

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2012-08-21

* 확정일자: 2012-08-21

* 배당신고일자: 2023-12-15

* 대항력: 있음

인수 보증금:

* 물건명세서 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다. 이는 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당을 통해 모두 변제되거나, 인수되지 않는 조건으로 진행됨을 시사합니다. 다만, 보증금이 0원으로 기재된 임차인들에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성:

* 본 물건이 위치한 송파구 가락동은 서울의 주요 주거지역 중 하나로, 탄탄한 배후 수요를 갖춘 상권입니다.

* "경찰병원" 인근으로 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 및 주거 시설이 혼재되어 있습니다.

* 오금역 역세권에 해당하여 유동인구가 많고, 상업시설 및 업무시설과의 연계도 기대할 수 있습니다.

* 주변에 단독, 다세대, 연립 등이 밀집해 있어 주거지로서의 상권 기능이 강하며, 다양한 종류의 건물이 혼재되어 있어 상권의 다양성도 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 교통: 오금역(3,5호선) 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 의료: 경찰병원 인접.

* 주거 환경: 단독, 다세대, 연립 주택 등이 밀집된 주거 중심 지역.

* 편의 시설: 일반적인 도시지역의 편의 시설 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 사건 번호에 "(1)"이 붙어 있어 중복 사건으로 진행될 가능성이 있습니다. 이는 절차상의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 대항력있는임차인: 총 7명의 임차인 중 3명이 보증금 0원 또는 임대관계 미상으로, 대항력이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 해당 임차인들의 보증금 및 관련 계약 내용을 추가 확인해야 합니다.

* 공동담보: 해당 물건 외 다른 부동산에도 공동으로 담보가 설정되어 있을 가능성이 있습니다. 이는 경매 진행 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 기호2 건물(단독주택)의 경우 1987년 준공으로 건축한 지 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 수리 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 감정평가에 포함된 제시외 건물(20.87㎡)이 존재하여, 해당 건물에 대한 권리 관계나 이용 상태를 확인해야 합니다.

* 감정가 대비 높은 채무 총액: 등기부채권 총액(토지 약 65.5억원, 건물 약 63.3억원, 총 약 128.8억원)이 감정가(약 14.7억원)보다 현저히 높아, 채무 관계가 복잡함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 송파구 가락동의 역세권에 위치하며, 경찰병원 인접 등 입지적 장점을 가진 부동산입니다. 감정가 대비 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인으로 인한 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다. 하지만 보증금이 0원이거나 임대 관계가 불분명한 임차인들의 존재는 추가적인 확인이 필요한 위험 요소입니다. 또한, 중복 사건 및 공동 담보 등의 특수 사항은 경매 진행 과정에서 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 감정가 대비 등기부채권 총액이 매우 높은 것은 이 물건이 상당한 가격 할인 가능성이 있음을 시사하나, 동시에 복잡한 권리 관계와 잠재적 위험을 내포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 송파구 가락동, 오금역 역세권, 경찰병원 인접 등 서울 내 선호도 높은 지역에 위치합니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가 대비 총 채무액이 높아, 시장 가치 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

* 완화된 임차인 리스크: "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 임차인 관련 명도 부담이 적을 것으로 기대됩니다.

* 다양한 건물 구성: 단독주택, 주상용, 다가구주택, 근린생활시설 등 복합적인 용도로 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 7월의 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 물건과 인근 지역의 다세대 주택(전용면적 기준) 매매가는 1㎡당 약 77만원에서 87만원 수준으로 형성되어 있습니다. (예: 이스트파크 29.76㎡ 26,000만원 -> 약 87.4만원/㎡, 삼성빌리지 42.81㎡ 33,000만원 -> 약 77.1만원/㎡, 현대파크빌 57.37㎡ 47,500만원 -> 약 82.8만원/㎡).

본 물건의 감정가는 1,468,342,020원이며, 총 토지 면적 115.40㎡, 건물 면적 189.24㎡ (제시외 포함 약 210.11㎡)를 고려할 때, 평당 토지 감정가는 약 4,200만원 이상, 건물 감정가는 약 700만원 이상으로 산정됩니다.

종합적으로 고려할 때, 본 물건은 우수한 입지 조건과 잠재적인 시세 차익 가능성을 가지고 있으며, 인수 보증금 관련 리스크가 완화될 경우 공격적인 입찰도 고려해볼 수 있습니다. 다만, 보증금 0원 임차인에 대한 확인 및 중복 사건, 공동 담보 등 추가적인 리스크를 감안하여 보수적인 접근도 필요합니다.

제시된 감정가와 최근 시세를 종합적으로 판단하여, 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

제안 입찰가 범위: 감정가의 95% ~ 115%

이는 약 1,394,925,000원 ~ 1,688,503,000원 수준입니다.

정밀한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.