나이스옥션 법원경매 원주 2025타경1827 [4] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1809-11 엔터비즈타워 12층에이1201호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 " 원주지방환경청 " 서측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설 및 관공서 등이 주로 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행횟수 등을 고려할 때 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근코크리트구조 ( 철근 ) 콘크리트지붕 15 층 건내 제9층 제 A912호 외 5개호로서 - 외벽 : 석재붙임 , 강화유리 마감 등 - 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 - 창호 : 페어그라스창호 마감 등임 .

이용상태

공장 ( 지식산업센터 ) 로 이용중임 .

설비내역

급배수 및 위생설비 , 소화전설비 , 화재탐지설비 , 승강기설비 등이 구비되어 있음 .

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 각각 왕복 6 차선의 포장도로와 접함 .

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역 ( 혁신도시 ) , 대로 2 류 ( 폭 30m~35m)( 접합 ) , 대로 3 류 ( 폭 25m~30m)( 접합 ), 가축사육제한구역 ( 전부제한 모든축종제한 )< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 혁신도시개발예정지구 < 혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법 > 임 .

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 본건은 지식산업센터로 '입주업종∙입주승인 등'의 제한이 있으니 확인 요함
- 2026.02.24. 공용부분 미납관리비 신고서(1,606,370원) 제출됨. 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경1827 (4)

소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1809-11 엔터비즈타워 12층에이1201호

건물 용도: 지식산업센터

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 총 15층 (본건 12층)

사용승인일: 2022년 8월 24일

토지 면적: 18.21㎡ (5.50평)

토지 지분: 18.2135㎡

건물 면적: 44.33㎡ (13.41평)

건물 지분: 44.3325㎡

감정가: 164,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축물대장상 주용도: 공장 (지식산업센터)

건축물대장상 기타용도: 공장, 제1.2종근린생활시설

총 호수: 933호

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역 (혁신도시) 등

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 "원주지방환경청" 서측 인근에 소재하며, 근린생활시설 및 관공서가 주로 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 사정 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 남동측 및 남서측으로 각각 왕복 6차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 대로 2류(30~35m), 대로 3류(25~30m) 등에 해당하며, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (국민은행, 2022년 9월 16일 접수, 금183,600,000원)

* 말소 예정 권리: 말소기준권리인 근저당권(을1) 및 후속 경매개시결정(갑5) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 파악됩니다. (다만, 지상권 존재 여부는 별도 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주

- 보증금: 5,000,000원

- 차임: 350,000원

- 전입/사업자등록일: 2024년 1월 12일

- 확정일자/배당신고일: 2025년 12월 4일

- 대항력: 없음

- 본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 총 인수 보증금: 0원

* 등기부채권 총액: 183,600,000원 (말소기준권리 기준)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 원주시 반곡동 혁신도시는 관공서 및 다양한 기업들이 입주해 있는 지역으로, 주변에 근린생활시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주요 시설 접근성: "원주지방환경청" 등 관공서가 인접해 있으며, 차량 및 대중교통을 이용한 접근성이 양호하여 업무 및 이용 편의성이 뛰어납니다.

* 지식산업센터 활용: 지식산업센터로서 IT, 제조업, 서비스업 등 다양한 업종의 기업들에게 임대 또는 직접 사용 목적의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 내 편의시설: 본 건물에는 급배수 및 위생 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 편리한 이용이 가능합니다.

* 주변 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설 및 관공서가 위치하고 있어 기본적인 업무 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 입주업종 제한: 본건은 지식산업센터이므로, "입주업종 제한" 또는 "입주 승인" 등 관련 규정이 적용될 수 있습니다. 입주 예정 업종에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

* 미납 관리비: 2026년 2월 24일 기준으로 공용부분 미납관리비 1,606,370원이 신고되었습니다. 이는 매수인에게 인수될 수 있으므로, 잔금 납부 전 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 내역을 확인하고 처리해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않아 (공실 또는 유치권 등) 명도에 대한 면밀한 사전 조사 및 대응 계획이 필요합니다.

* (추가 확인 필요) 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 정보 상으로는 혐오시설의 직접적인 언급은 없으나, 입찰 전 현장 방문 등을 통해 주변 환경을 재확인하는 것이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 원주시 혁신도시에 위치한 지식산업센터로, 비교적 양호한 입지 조건과 합리적인 감정가를 가진 물건입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 편이나, 지식산업센터 고유의 입주 제한, 미납 관리비 인수 가능성, 공실 및 명도 관련 리스크는 반드시 사전에 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

대항력 없는 임차인이 존재하며 보증금이 인수되지 않는 점은 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 권리 부담 없음: 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이나 부담할 권리가 없어 깔끔한 명도가 가능합니다.

* 혁신도시 내 입지: 원주시 혁신지구라는 중심 상업/행정 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 합리적 면적 및 가격: 감정가 대비 전용면적(건물면적)이 상당하여, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 조건으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 164,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 지식산업센터의 입주 제한, 미납 관리비, 공실 위험 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 시장 상황 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준인 164,000,000원 내외 또는 약간 상회하는 수준으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 답사 및 추가적인 시장 조사 결과를 바탕으로 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.