나이스옥션 법원경매 성남 2024타경1158 [1] 경기도 광주시 신현동 284-25 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "광주광명초등학교" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호 1은 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지이고, 기호 2, 3은 인접지와 등고평탄한 부정형 토지임.

인접 도로상태

본건 기호 1 토지는 기호 2, 3 토지를 통해 서측 노폭 약 6미터 내외의 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역(계획관리), 개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m-15m)(신현2지구)(접합) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-01-16)(신현1중학교 학교설립예정지 결정(광주시 고시 제2024-4호))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호 2 : 계획관리지역(계획관리), 개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m-15m)(신현2지구)(접합) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-01-16)(신현1중학교 학교설립예정지 결정(광주시 고시 제2024-4호))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호 3 : 계획관리지역(계획관리), 개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(2013-12-26)(저촉) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-01-16)(신현1중학교 학교설립예정지 결정(광주시 고시 제2024-4호))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지하1층/지상3층 건으로서,
외벽: 치장벽돌 마감 등,
내벽: -
창호: 샷시 창호임.

이용상태

지1층은 주차장으로 이용 중이고,
1-3층은 다가구주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

철근콘크리트구조 지붕층 소재 다락(약 127.6㎡)이 있음. (후첨 내부구조도 참조)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 2,3번 토지는 감정평가서에는 전체지분으로 평가하였으나, 실제 매각가격은 감정평가액의 1/4로 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본 물건은 경기도 광주시 신현동 284-25번지에 소재하는 다가구주택입니다.

1.2. 토지 정보

총 토지 면적은 387.00㎡(약 117.07평)입니다. 제시외 토지 면적은 없습니다.

주요 특징으로, 2번 및 3번 토지는 전체 지분이 아닌 감정평가액의 1/4만 지분으로 매각되는 점에 유의해야 합니다.

1.3. 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조 지하 1층, 지상 3층으로 이루어져 있으며, 총 면적은 592.13㎡(약 179.12평)입니다.

지하 1층은 주차장으로, 지상 1층부터 3층까지는 다가구주택으로 이용 중입니다.

건물에는 약 127.60㎡(약 38.60평)의 다락 공간이 부합물로 존재합니다.

건물은 2019년 6월 25일에 사용 승인되었습니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

본 물건의 감정가는 1,591,286,780원입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

제시외 건물은 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "광주광명초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 기호 1 토지는 서측으로 약 6미터 내외의 도로와 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 물건의 말소기준권리는 2019년 1월 21일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을13)으로 보입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 지상권으로 기재되어 있으나, 등기부 요약상 지상권 설정 기록은 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황 분석

본건에는 다수의 임차인이 거주 중이며, 권리분석 시 중요한 사항은 다음과 같습니다.

* 김미라 임차인: 보증금 80,000,000원, 전입일자 2019-10-04, 확정일자 2019-10-04. 본 임차인은 '대항력 있음'으로 분류되며, 건물 등기부 상 '인수'로 기재되어 매수인에게 인수되는 보증금입니다.

* 기타 임차인: WANGXIUQI(보증금 0원), 김소광(120,000,000원), 김영재(100,000,000원), 김태욱(220,000,000원), 남태혁(150,000,000원), 윤도현(0원), 윤영석(250,000,000원), 정혜현(150,000,000원), 주진수(140,000,000원) 등 다수가 있으나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건, 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행에 있어 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 2, 3번 토지가 전체 지분이 아닌 1/4 지분으로 매각되므로, 토지 이용 및 소유권 관계에 있어 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 일괄 매각 물건이며, 제시외 건물(다락)도 포함됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 지역 특성

본건은 주거 지역으로, 인근에 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변이 주거 단지로 형성되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육 시설: "광주광명초등학교"가 인근에 있으며, "신현1중학교" 학교설립예정지 결정 구역(상대보호구역)에 포함되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 차량 이동을 통한 대형 마트, 병원 등 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

단독주택 및 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역으로, 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

* 대항력 있는 임차인(김미라)이 보증금 80,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 비용이며, 입찰가 산정에 반드시 반영해야 합니다.

* 2, 3번 토지의 1/4 지분 매각으로 인해, 토지 전체 사용 및 개발에 있어 공유자와의 협의가 필요하며, 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보로 인한 경매 절차의 불확실성 또는 지연 가능성이 존재합니다.

6.2. 법규 및 지역 제한

토지 이용계획상 계획관리지역, 개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다수의 환경 및 개발 제한 사항이 존재합니다. 이러한 규제는 향후 건축 행위 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역 지정이 있어 가축 관련 시설에 대한 제한이 있음을 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다가구주택으로, 초등학교 인근의 안정적인 주거 환경과 함께 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수, 토지 지분 매각으로 인한 소유권 복잡성, 중복/공동담보 사건 등은 상당한 리스크 요인으로 작용하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치로 다가구주택의 임대 수익 기대 가능.

* 초등학교 및 교육 시설 인접으로 가족 단위 세대 모집 용이.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득 가능 (단, 토지 지분 매각 사항은 주의).

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건은 감정가가 1,591,286,780원이나, 대항력 있는 임차인 김미라 씨에게 지급해야 할 보증금 80,000,000원이 낙찰자에게 인수됩니다. 따라서 실질적인 취득가격을 고려하여 보증금 부담액을 제외한 금액을 기준으로 입찰가격을 산정해야 합니다. 또한, 지분 매각 토지, 중복사건 등의 리스크를 감안하여 일반적인 경매 할인율을 적용한 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 적정 입찰가 범위

종합적인 분석 결과, 본건의 적정 입찰가는 12억 5천만원 ~ 13억원 범위 내에서 신중하게 검토하는 것이 바람직합니다. 이는 인수되는 임차인 보증금 80,000,000원을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.