나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52069 [2] 경기도 하남시 덕풍동 833 현대지식산업센터한강미사2차-26블럭-근린생활시설 2층비씨02-033호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 미사경정공원 서측 인근에 위치하며 주위는 하남미사지구 내 개발된 아파트단지, 근린생활시설 및 공원, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 반경2km 내 '상일I.C'가 소재하며 대중교통사정은 인근에 마을버스정류장과 지하철5호선 '하남풍산역'이 소재하는 등 양호함.

건물의 구조

2021년 1월 6일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지식산업센터 내 근린생활시설 2개호로서,

- 외벽 : 치장벽돌, 판넬, 페어글라스 등,
- 내벽 : 내부벽 페인팅 마감 등,
- 바닥 : 타일 마감 등

이용상태

현황 공히 공실로 추정됨(사진용지 참조).

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비, 전기차충전설비, 천정형 시스템에어컨 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지인 토지로서 공장용지(지식산업센터, 근린생활시설)로 사용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로(약20미터, 미사강변한강로), 북동측으로 광대로에 접하는 이면각지이며 차량통행은 중로로 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사4유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>,중점경관관리구역(2016-10-06).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 성남지원 2025타경52069 (2)

소재지: 경기도 하남시 덕풍동 833 현대지식산업센터한강미사2차-26블럭-근린생활시설 2층비씨02-033호

건물명: 현대지식산업센터 한강미사2차(26BL)

건물 구분 (호수): 제2종근린생활시설 BC02-033호

용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장상) / 공장(지식산업센터, 창고, 지원시설)

사용승인일: 2021년 1월 6일

감정가: 374,000,000원

토지 면적: 9.69㎡ (약 2.93평)

건물 면적: 40.53㎡ (약 12.26평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (양도)

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

위치 및 주변 환경: 경기도 하남시 미사지구 내 현대지식산업센터 한강미사2차에 속하며, 미사경정공원 서측 인근에 위치합니다. 주변은 개발이 완료된 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 자리하고 있습니다.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 반경 2km 내 상일IC가 있어 광역 교통망 접근성이 좋습니다. 대중교통으로는 인근 마을버스 정류장 및 지하철 5호선 하남풍산역을 이용할 수 있어 교통 환경이 양호합니다.

도로 상태: 북서측 중로(약 20미터, 미사강변한강로)와 북동측 광대로에 접하는 이면각지로서, 차량 통행은 중로를 통해 가능합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류, 중로1류 지역에 속합니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(미사4유치원), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2021년 6월 10일 접수된 우리은행 근저당(금액: 600,000,000원)입니다.

등기부 요약:

* 소유권이전 1번 신탁 등기 말소 (말소 대상)

* 근저당 (우리은행) - 말소기준권리 (말소 대상)

* 가압류 (서울신용보증재단) - 말소 대상

* 임의경매 (유에스아이제삼차유동화전문유한회사) - 말소 대상

임차인 현황:

* 임차인: 곽미화

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 7월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어, 배당을 통한 보증금 회수 여부는 불확실합니다.

인수되는 권리 및 금액: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

총 채권액: 등기부채권 총액은 635,000,043원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 상권 분석 결과입니다.

지역 특성: 하남미사지구 내 지식산업센터 단지 내 근린생활시설로서, 비교적 계획적으로 조성된 상업 및 업무 지구에 해당합니다.

배후 수요: 단지 내 지식산업센터 입주 근로자, 인근 대규모 아파트 단지 입주민 등을 주요 배후 수요로 기대할 수 있습니다.

경쟁 환경: 지식산업센터 내 타 상가 및 인근 상업 시설과의 경쟁이 예상됩니다. 다만, 현재 현황은 공실로 추정되어 신규 입점 시 경쟁력 확보 방안이 필요합니다.

잠재력: 미사지구의 지속적인 개발과 함께 잠재적인 성장 가능성을 지니고 있으며, 향후 지역 활성화에 따른 수혜를 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건 주변의 생활 정보입니다.

편의시설: 주변에 마트, 병원, 식당 등 다양한 근린 상업 시설 이용이 가능하며, 미사경정공원 등 휴식 공간이 인접해 있습니다.

교통: 지하철 5호선 하남풍산역을 이용할 수 있으며, 간선도로 접근성이 좋아 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

교육시설: 인근에 미사4유치원 등 교육 시설이 위치하고 있습니다.

주변 혐오시설: 본 물건지 인근에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 대규모 시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 하남미사지구는 신도시 개발 지역으로, 향후 개발 계획에 따라 주변 환경이 변동될 수 있으므로, 현장 답사 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

물건 특성 관련 리스크: 본 물건은 현재 공실 상태로, 임대차 계약 및 공실 관리에 대한 부담이 발생할 수 있습니다. 유동화 물건의 경우, 권리관계가 복잡할 수 있으나, 본건은 말소되는 권리들로 인해 인수 부담은 없습니다.

권리 관계 관련 리스크: 임차인의 경우 대항력이 없으나, 배당받지 못한 금액이 있다면 낙찰자에게 추가적인 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (그러나 본건의 경우 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자에게 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 예상됩니다.)

시장 관련 리스크: 부동산 시장 변동에 따라 공실 장기화 또는 임대료 하락 등의 위험이 존재할 수 있습니다.

행정 규제: 토지이용계획 상 다수의 제한 구역에 속해 있어, 향후 건물 증축, 용도 변경 등 사업 계획 수립 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 하남미사지구 내 현대지식산업센터에 위치한 신축급(2021년 사용승인) 근린생활시설입니다.

주요 장점으로는 우수한 교통 환경과 잘 갖추어진 신도시 인프라, 그리고 인수 부담이 없는 권리 관계를 들 수 있습니다.

주요 고려사항으로는 현재 공실 상태라는 점과 복잡할 수 있는 유동화 물건의 특성, 그리고 향후 사업 계획 수립 시 검토해야 할 다양한 토지이용계획상 규제 등이 있습니다.

8. 투자 포인트

본 물건 투자를 고려해볼 만한 포인트는 다음과 같습니다.

건물 신축성: 2021년에 사용승인된 건물로, 연식 대비 노후도가 낮아 즉시 활용 가능하며 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

지역 성장 잠재력: 하남미사지구는 지속적인 개발과 인프라 확충이 이루어지고 있는 지역으로, 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

교통 환경: 지하철 5호선 이용이 편리하고 주요 도로 접근성이 좋아, 임차인 확보 및 방문객 유입에 유리합니다.

활용도: 지식산업센터 내 지원시설로서 다양한 업종(소매점, 사무실, 서비스업 등)으로의 활용이 가능하여 임대 수익 창출 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 전략은 다음과 같습니다.

감정가: 374,000,000원

산정 전략:

본 물건은 권리상 인수해야 할 부담이 전혀 없는 상태이므로, 감정가를 기준으로 향후 시장 상황 및 경쟁 물건의 낙찰가율을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

최근 하남미사지구 내 유사 건물의 실거래가, 매물 시세, 그리고 경매 시장의 전반적인 낙찰가 동향을 종합적으로 조사하여 본 물건의 가치를 재평가해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 심층적인 시세 조사, 현장 답사를 통한 정확한 공실률 및 임대료 수준 파악, 그리고 본인만의 투자 전략을 수립한 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.