나이스옥션 법원경매 충주 2026타경56 [4] 충청북도 충주시 봉방동 21-64 지오빌 201동 1층104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 봉방동 소재 "문화사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트 및 다세대 등의 공동주택, 단독주택 및 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며, 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층의 기호(1) 101호, 기호(2) 102호, 기호(3) 103호, 기호(4) 104호로서 외 벽 : 치장벽돌 및 석재 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일마감 바 닥 : 마루마감 등 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 남측으로 소로와, 북측으로 중로와 접하고 이와 연계하여 진,출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-73)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2019-12-27)(중로3-42)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

본건 기호(1)~(4)는 공히 집합건축물대장상 용도가 "소매점"으로 되어 있으나, 현황은 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 집합건축물대장상 '소매점'이나 현황상 '다세대주택'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2026타경56 (4)

소재지: 충청북도 충주시 봉방동 21-64 지오빌 201동 1층104호

건물명: 지오빌 201동 104호

구분: 집합건물

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 '소매점'이나 현황상 '다세대주택'으로 이용 중)

면적:

토지 지분: 20.76㎡ (약 6.28평)

건물 전용면적: 30.26㎡ (약 9.15평)

감정가: 58,000,000원

매각기일: 미정 (본 보고서 작성 시점 기준)

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 건물 상세정보

건축년도: 2014년 08월 07일 (사용승인일 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 0층, 지상 5층 중 1층

주용도: 공동주택

1.2. 토지 정보

토지 지분 면적: 20.76㎡ (약 6.28평)

토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(전부제한구역)

토지 형상 및 이용상태: 대체로 장방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 충청북도 충주시 봉방동 소재 "문화사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 및 다세대 등 공동주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 진, 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하는 등 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로

본건 단지는 남측으로 소로, 북측으로 중로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리(등기부상 최초의 권리)는 2014년 08월 28일 접수된 삼척수산업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 등기부 요약상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

본 건에는 임차인 김 씨가 등재되어 있습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-22

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 0원입니다.

3.4. 권리분석 요약

본 물건은 등기부상 권리관계가 깨끗하며, 인수되는 임차인의 보증금 또한 없어 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주변에 근린생활시설 및 상가주택이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(2026년 5월 기준)는 다음과 같습니다.

* 그린빌라 (60.66㎡ / 약 18.3평): 3,500만원

* 태성(A동) (69.93㎡ / 약 21.1평): 7,050만원

* 미림빌라 (62.79㎡ / 약 19.0평): 7,300만원

본건 물건의 면적은 30.26㎡ (약 9.15평)이며, 감정가는 5,800만원입니다.

주변 시세와 비교 시, 본건의 면적(9.15평) 대비 감정가(5,800만원)가 높게 책정된 것으로 보입니다.

제공된 시세 데이터를 단순 면적 비례로 환산하면, 약 1,700만원에서 3,500만원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 본 건의 감정가와 실제 시세 간의 괴리가 존재하므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

지도 검색 결과, 본 건 소재지 주변에는 혐오시설로 판단될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거 및 근린 상업 지역으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

주택가 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

본 건은 집합건축물대장상 용도가 '소매점'으로 되어 있으나, 실제 현황은 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물대장 정비 또는 관련 민원 발생의 소지가 있습니다. 다만, 2014년 준공된 건물로 현재 다수의 호수가 주거용으로 이용 중이라는 점은 긍정적으로 고려될 수 있습니다.

6.2. 소형 면적

전용면적이 30.26㎡ (약 9.15평)으로 1~2인 가구에 적합한 소형 면적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 충주시 봉방동에 위치한 지오빌 201동 1층 104호 다세대주택으로, 감정가는 5,800만원입니다.

권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 인수되는 권리나 임차인의 부담이 전혀 없습니다.

다만, 건축물대장상 용도와 현황 용도 간의 차이가 존재하며, 이는 향후 고려해야 할 부분입니다.

주변 시세 데이터와 비교했을 때, 본 건의 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 깨끗한 권리관계

등기부상 인수되는 권리가 없고, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

8.2. 낮은 감정가 대비 시세

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 면적 대비 환산 시, 본 건의 감정가가 시장가보다 높을 가능성이 있어 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 시세 재확인 필수)

8.3. 실수요 적합 소형 면적

1~2인 가구에 적합한 소형 주거 공간으로, 실수요자의 접근이 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 주변 시세 정보(2026년 5월 기준)에 따르면, 본 건과 유사한 면적(약 18~21평)의 다세대/연립주택이 3,500만원에서 7,300만원 사이에 거래되었습니다.

본 건의 전용면적 30.26㎡ (약 9.15평)을 이 시세를 바탕으로 단순 비례 환산 시, 약 1,700만원에서 3,500만원 범위로 추정됩니다.

그러나 본 건의 감정가는 5,800만원으로, 앞서 분석된 시세 추정치보다 상당히 높습니다.

따라서, 본 건의 입찰 시에는 시세와 감정가의 괴리를 충분히 인지하고 보수적으로 접근해야 합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 예상 입찰가는 4,000만원 ~ 5,000만원 사이를 제안합니다. 실제 입찰 전 현장 방문 및 최신 시세 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.