나이스옥션 법원경매 충주 2026타경56 [2] 충청북도 충주시 봉방동 21-64 지오빌 201동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 봉방동 소재 "문화사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트 및 다세대 등의 공동주택, 단독주택 및 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며, 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층의 기호(1) 101호, 기호(2) 102호, 기호(3) 103호, 기호(4) 104호로서 외 벽 : 치장벽돌 및 석재 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일마감 바 닥 : 마루마감 등 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 남측으로 소로와, 북측으로 중로와 접하고 이와 연계하여 진,출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-73)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2019-12-27)(중로3-42)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

본건 기호(1)~(4)는 공히 집합건축물대장상 용도가 "소매점"으로 되어 있으나, 현황은 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 집합건축물대장상 '소매점'이나 현황상 '다세대주택'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 사항

사건번호: 충주지원 2026타경56 (2)

소재지: 충청북도 충주시 봉방동 21-64, 지오빌 201동 1층 102호 (도로명주소: 충청북도 충주시 삼원로 84)

용도: 집합건축물대장상 '소매점', 현황 '다세대주택' 이용 중

감정가: 47,000,000 원

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 삼척수산업협동조합 (등기부채권 총액 220,000,000 원)

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 16.56㎡ (약 5.01평)

건물 면적: 24.14㎡ (약 7.30평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 1층

사용승인일: 2014년 08월 07일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청북도 충주시 봉방동 소재 "문화사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 및 다세대 주택 등의 공동주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하며 간선도로가 통과하는 등 일반적인 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 건 단지는 남측으로 소로, 북측으로 중로와 접하며, 이를 통해 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-73)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2019-12-27)(중로3-42)(접합)이며, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2014년 08월 28일 접수된 삼척수산업협동조합의 근저당권(채권액 220,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

본 건과 관련하여 인수할 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

주의사항: 명시된 임차인이 없으나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 채권 및 소유권 현황

* 소유권 보존: 김선경 (2014-08-11)

* 근저당: 삼척수산업협동조합 (2014-08-28, 220,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 삼척수산업협동조합 (2026-03-17, 184,511,390원) - 현재 경매 사건

* 압류: 충주시 (2026-08-20)

등기부채권 총액: 220,000,000 원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건 인근은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 소규모 상가들이 분포하고 있습니다. 문화사거리 인근으로 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 상권 특징

주거 지역 내 상가 및 주택이 혼합된 형태를 띠고 있으며, 주변 근린생활시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

단지 인근으로 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 주변으로 마트, 편의점 등 기본적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변에 초등학교, 중학교 등이 분포하고 있으나, 구체적인 통학 거리 및 시설은 별도 확인이 필요합니다. 병원 및 의원 등 의료시설 또한 접근 가능한 범위 내에 위치하고 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

본 건 주변 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역에 대한 최종적인 혐오시설 유무는 현장 방문 및 상세 지적도 확인을 통해 반드시 재확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장 용도 불일치

가장 큰 리스크 요인은 집합건축물대장상 용도가 '소매점'으로 되어 있으나, 현황은 '다세대주택'으로 이용 중이라는 점입니다. 이는 향후 건물 매각 시 매수인에게 법적, 행정적 문제를 야기할 수 있으며, 정상적인 주택으로의 이용 및 관리에 제약이 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 추후 용도 변경 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 저층부 상가 위치 (추정)

1층에 위치하며, 집합건축물대장상 '소매점' 용도였다는 점을 고려할 때, 해당 호실이 본래 상가 용도로 건축되었을 가능성이 있습니다. 이로 인해 주거 환경 측면에서 소음, 보안 등에서 일반적인 다세대 주택 층보다 취약할 수 있습니다.

6.3. 낮은 건물 연식 대비 감정가

건물 사용승인일이 2014년으로 비교적 최근 연식임에도 불구하고, 감정가가 47,000,000원으로 책정되어 있습니다. 이는 1㎡당 약 1,947,000원 수준으로, 주변 유사 면적의 다세대 주택 시세와 비교 시 (아래 상권분석 참조), 용도 불일치 이슈를 감안하더라도 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 봉방동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 사용승인된 건물이며 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 그러나 집합건축물대장상 용도(소매점)와 실제 이용 현황(다세대주택)이 불일치하는 중대한 하자가 존재하여, 낙찰 후 법적, 행정적 문제 발생 가능성이 높습니다. 임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 용도 불일치로 인한 잠재적 리스크가 상당하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 주거 지역 내 위치 및 양호한 교통/생활 환경: 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

* 최근 사용승인 건물: 건물 자체의 노후도가 낮아 내부 수리 비용이 적게 들 수 있습니다.

* 인수되는 권리 없음: 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 없습니다.

* 용도 변경을 통한 가치 상승 잠재력: 만약 합법적인 용도 변경이 가능하다면, 주거용으로서의 가치를 회복하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (다만, 이 과정에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.)

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 60-70㎡)의 다세대 주택 거래 가격은 3,500만원에서 7,300만원 사이로 나타났습니다. 해당 거래 시점은 2026년 5월입니다.

분석 결과:

* 본 건의 전용면적은 24.14㎡ (약 7.30평)으로, 비교 대상 매물(60.66㎡, 69.93㎡, 62.79㎡)보다 현저히 작은 면적입니다.

* 감정가는 47,000,000원이며, 이는 1㎡당 약 1,947,000원의 가격으로 산정되었습니다.

* 비교 대상 매물의 1㎡당 가격은 약 577,000원에서 1,162,000원 수준으로, 감정가 대비 현저히 낮은 편입니다.

* 가장 큰 리스크인 '집합건축물대장상 용도와 현황 용도 불일치'는 본 건의 시장 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인입니다. 이러한 법규 위반 사항은 향후 매각 시 거래를 어렵게 만들거나, 법적 제재의 대상이 될 수 있습니다.

따라서, 감정가 47,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 중대한 리스크와 비교 매물의 시세 수준을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 35,000,000 원

투자자는 이 가격을 기준으로, 본인의 위험 감수 능력과 명도, 용도 변경 가능성 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 법적 문제 해결에 드는 비용과 시간을 충분히 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.