나이스옥션 법원경매 충주 2026타경56 [3] 충청북도 충주시 봉방동 21-64 지오빌 201동 1층103호 다세대주택 경매

충청북도 충주시 삼원로 84 지오빌, 201동 1층103호 (다세대주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경56(충주지원 경매1계). 감정가 57,000,000원, 최저가 45,600,000원. 매각기일은 2026-10-19입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 56 [3]
소재지	충청북도 충주시 봉방동 21-64 지오빌 201동 1층103호
도로명주소	충청북도 충주시 삼원로 84 지오빌, 201동 1층103호
용도	다세대주택
건물명	지오빌
매각기일	2026.10.19
관할법원	충주지원 경매1계 (043)841-9121)
이용제한	도시지역, 제2종일반주거지역, (접함)소로2류(폭 8m~10m), (접함)중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역

충청북도 충주시 봉방동 21-64 지오빌 201동 1층103호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	20.30㎡ (6.14평)
건물면적	29.59㎡ (8.95평)

금액

감정가	57,000,000원
최저가	45,600,000원 (감정가 대비 80%)
입찰보증금	4,560,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.09.07	57,000,000원	유찰
2차	2026.10.19	45,600,000원

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 충주시 봉방동 소재 &quot;문화사거리&quot; 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트 및 다세대 등의 공동주택, 단독주택 및 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대임.
교통상황: 본건까지 차량의 진, 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며, 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 무난함.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층의 기호(1) 101호, 기호(2) 102호, 기호(3) 103호, 기호(4) 104호로서 외 벽 : 치장벽돌 및 석재 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일마감 바 닥 : 마루마감 등 창 호 : 샷시 창호 등임.
이용상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.
설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.
토지의 형상 및 이용상태: 대체로 장방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 단지는 남측으로 소로와, 북측으로 중로와 접하고 이와 연계하여 진,출입함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-73)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2019-12-27)(중로3-42)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
공부와의 차이: 본건 기호(1)~(4)는 공히 집합건축물대장상 용도가 &quot;소매점&quot;으로 되어 있으나, 현황은 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): -

물건 비고

- 집합건축물대장상 '소매점'이나 현황상 '다세대주택'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2026타경56 (3)

소재지: 충청북도 충주시 봉방동 21-64 지오빌 201동 1층 103호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 '소매점'이나 현황은 '다세대주택'으로 이용 중)

감정가: 57,000,000원

토지면적: 20.30㎡ (약 6.14평)

건물면적: 29.59㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 충주시 봉방동 소재 "문화사거리" 북서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 아파트, 다세대 주택 등의 공동주택과 단독주택, 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭습니다. 인근에 버스정류장이 소재하며, 간선도로가 통과하는 등 일반적인 교통상황은 무난합니다. 본 단지는 남측으로 소로와, 북측으로 중로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-73)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2019-12-27)(중로3-42)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

2.4. 주변 시설

주변에는 주거 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 요약에 따르면, 삼척수산업협동조합의 근저당권(접수일자: 2014-08-28, 채권최고액: 220,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 공민주

보증금: 3,000,000원

차임: 400,000원

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 김선경 (접수일자: 2014-08-11)

* 근저당권: 삼척수산업협동조합 (접수일자: 2014-08-28, 채권최고액: 220,000,000원) (말소기준권리)

* 임의경매: 삼척수산업협동조합 (접수일자: 2026-03-17, 청구액: 184,511,390원) (말소)

3.5. 채권 총액

등기부 채권 총액은 220,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 "문화사거리" 인근에 위치하며, 아파트, 다세대 주택, 단독 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 집합건축물대장상 '소매점'으로 등재되어 있으나, 현황은 '다세대주택'으로 이용 중이라는 점은 상권 내에서 주거 용도로의 활용 가능성을 시사합니다. 그러나 이는 추후 용도 관련 문제 발생 시 리스크 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주거환경: 공동주택, 단독주택, 상가주택 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 (용도 불일치)

집합건축물대장상 용도는 '소매점'으로 기재되어 있으나, 실제 현황은 '다세대주택'(공동주택)으로 이용 중입니다. 이 경우, 건축물대장 기재 내용과 실제 현황이 달라 향후 건축물 용도 변경, 주택임대차 관련 문제, 또는 재산권 행사 등에 제약이 발생할 수 있습니다. 이러한 용도 불일치는 법규 위반 사항이 될 수 있으며, 시정명령이나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

특별히 명시된 기타 특이사항은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 충주시 봉방동에 위치한 지오빌 201동 1층 103호로, 2014년에 건축된 비교적 신축 건물 내 소재하는 부동산입니다. 입지 및 교통 여건은 무난한 편이나, 가장 큰 특징은 집합건축물대장상 용도가 '소매점'임에도 불구하고 실제로는 '다세대주택'으로 이용되고 있다는 점입니다. 이로 인해 향후 법규상 문제 발생 가능성이 존재하며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생이나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2014년 준공): 주변의 오래된 건물들에 비해 최신 건축 연도를 가집니다.

* 양호한 교통 및 입지: 문화사거리 인근으로 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 정리된 권리 관계: 말소기준권리 이후의 권리가 없어 낙찰 후 권리 관계가 깨끗합니다.

* 소액 보증금 임차인: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금이 소액이며 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 57,000,000원입니다. 건물 면적은 29.59㎡ (약 8.95평)입니다.

제공된 주변 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 시기(2014년 준공)의 신축 빌라임을 고려할 때, 가격이 비교적 높게 형성될 수 있습니다. 그러나, 주변의 연립/다세대 주택 매매가(2026년 5월 기준)는 3,500만원(60.66㎡), 7,050만원(69.93㎡), 7,300만원(62.79㎡) 수준입니다.

* 그린빌라(1994년식, 60.66㎡): 3,500만원 (약 57.7만원/㎡)

* 태성(A동)(1989년식, 69.93㎡): 7,050만원 (약 100.8만원/㎡)

* 미림빌라(1985년식, 62.79㎡): 7,300만원 (약 116.2만원/㎡)

이러한 주변 시세는 본건의 감정가(약 192.6만원/㎡)보다 상당히 낮은 편입니다. 이는 비교 대상 건물이 더 오래되었거나, 해당 거래 건의 특수성이 반영되었을 수 있습니다.

본건의 가장 큰 리스크는 '집합건축물대장상 소매점'이나 현황은 '다세대주택'으로 이용 중이라는 점입니다. 이로 인해 향후 용도 변경, 이행강제금 등의 문제가 발생할 수 있으며, 이는 실질적인 부동산 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.

따라서, 법적인 문제 발생 가능성과 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가 대비 70~80% 수준에서 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가 57,000,000원

* 보수적 추정 입찰가 범위: 약 39,900,000원 ~ 45,600,000원

이는 어디까지나 참고용이며, 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.1.물건 기본정보