나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30020 [2] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1340 충북혁신도시영무인더스비트타운지식산업센터 7층753호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 ‘충북혁신도시 공용터미널’ 북동쪽 인근에 위치하며, 본건 인근은 업무시설, 근린생활시설, 공장(지식산업센터) 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지방도(533호선), 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 제6층 제628호 외 3개호로서 외벽: 석재, 페인트 마감 등. 내벽: 페인트, 타일 마감 등. 창호: 플라스틱/알루미늄 프레임의 창임.

이용상태

일련번호 1~3 : 공장(지식산업센터)으로 이용 중임. 일련번호 4 : 근린생활시설(현 공실)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 개별난방설비(일련번호1~3), 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 단지 북서쪽으로 중로한면 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07), 준주거지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국)2-15)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-30) (절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2026타경30020 (2)

* 소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1340 충북혁신도시영무인더스비트타운지식산업센터 7층753호

* 용도: 지식산업센터 (근린생활시설 포함)

* 감정가: 275,000,000원

* 토지면적: 29.30㎡ (약 8.86평)

* 건물면적: 72.11㎡ (약 21.81평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOO

* 건물 총 층수: 10층 (본건은 7층)

* 사용승인일: 2023년 12월 05일

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 충북혁신도시 내에 위치하며, 인근 지역은 업무시설, 근린생활시설, 공장(지식산업센터) 등으로 형성되어 있음. 충북혁신도시는 중부권의 대표 성장거점으로 발전하고 있으며, 특히 '혁신도시 시즌 2'를 통해 사람, 일자리, 산업이 함께 성장하는 자족형 도시로 발돋움하고 있음.

* 교통: 차량으로 본건까지 출입이 가능하며, 인근에 지방도(533호선), 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨. 또한, 제4차 국가철도망 구축계획에 GTX-A 노선 신설이 확정되며 동탄, 안성, 충북혁신도시, 청주공항을 잇는 노선이 확보되어 수도권 접근성이 향상될 예정임.

* 도로: 단지 북서쪽으로는 중로 폭의 포장도로와 접해 있어 접근성이 양호함.

* 개발 계획: 혁신도시개발예정지구 내에 위치하며, 관련 산업단지(성본, 인곡) 추진 및 국립소방병원 건립 예정 등 다수의 개발 호재가 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 청주저축은행의 2025년 12월 01일자 가압류 (청주지방법원 2025카단7207)이며, 권리금액은 500,000,000원임. 등기부채권 총액은 500,000,000원임.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(예: 갑3, 갑4 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 소멸되지 않는 권리: 보고서 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 현재 지상권이 설정되어 있는지는 추가 확인이 필요함.

* 주의사항: '토지 별도등기 있음' 표기가 있습니다. 이는 토지에 대한 별도의 권리(예: 저당권, 근저당권, 임차권 등)가 건물 등기부와는 별개로 존재할 수 있음을 의미하며, 이에 대한 정확한 내용을 등기사항전부증명서(토지)를 통해 반드시 확인해야 함.

* 임차인 현황: 임차인 현황 보고서상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 파악되지 않았음. 이는 현재 법적으로 대항력 있는 임차인이 없거나, 임차인의 보증금 및 차임 등 금액이 미상임을 의미할 수 있음. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 현장 조사 시 이를 반드시 확인해야 함.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 충북혁신도시는 공공기관 이전과 함께 공동주택 입주가 본격화되면서 성장 중인 지역으로, 업무시설, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 밀집한 복합 상업·업무 지구를 형성하고 있음.

* 주요 용도: 본 건은 지식산업센터로 이용 중이며(일련번호 1~3), 일부 호실은 근린생활시설로도 활용 가능함(일련번호 4, 현 공실). 이는 다양한 업종의 입주를 통해 상권 활성화에 기여할 수 있음을 시사함.

* 배후 수요: 혁신도시 내 입주 기업 및 증가하는 거주 인구를 바탕으로 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 본 건이 위치한 건물 내 및 인근에 식당, 편의점 등 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 교통: 지방도 및 간선도로 접근성이 양호하며, 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리함. GTX-A 노선 확정 예정으로 수도권 접근성이 더욱 향상될 것으로 기대됨.

* 주변 환경: 주로 업무 시설 및 산업 시설이 밀집한 지역으로, 쾌적한 업무 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 별도 등기: 토지 자체에 별도의 권리가 설정되어 있을 가능성이 있어, 이에 대한 철저한 권리 분석이 필수적임.

* 건물 내 공실: 일부 호실(일련번호 4)이 현재 공실 상태로, 임대 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있음.

* 복잡한 토지 이용계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 토지이용 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 용도 변경 시 면밀한 검토가 필요함.

* 현장 확인 필수: 임대 관계, 실제 이용 상태, 건물 및 설비의 노후도 등은 보고서만으로는 정확한 파악이 어려우므로, 반드시 현장을 직접 방문하여 확인하는 것이 중요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시에 위치한 비교적 신축(2023년 12월 사용승인) 지식산업센터로, 발전 가능성이 높은 지역 내 입지를 갖추고 있습니다. GTX 노선 확정 예정 등 교통망 개선 호재와 더불어 다양한 개발 계획이 진행 중이어서 미래 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 토지 별도 등기 존재, 일부 공실, 복잡한 토지 이용 계획 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 이를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2023년 12월에 사용 승인된 건물로, 시설 노후도가 낮아 즉시 활용이 가능하며 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 혁신도시 내 핵심 입지: 충북혁신도시의 중심 상업/업무 지구에 위치하여 풍부한 배후 수요와 성장 잠재력을 갖추고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확해집니다(단, 토지 별도 등기 확인 필수).

* 다양한 활용 가능성: 지식산업센터 및 근린생활시설 용도로 활용 가능하여 투자 및 실사용 목적 모두에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 275,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 낙찰가는 경매 진행 상황, 응찰자 수, 현장 조사 결과, 지역 부동산 시장 상황 등 복합적인 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

* 정확한 시장 가치 평가 및 경쟁력 있는 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 시세 분석, 임대 수익률 분석, 투자 회수 기간 등을 고려한 추가적인 시장 조사 및 전문가의 컨설팅이 필수적입니다.

* 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 감정가를 참고하시어, 투자 목표와 위험 감수 수준을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.