나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52225 [2] 서울특별시 강동구 성내동 382-3 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "강동역(5호선)" 남동측 인근에 위치하며, 인근에 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고 대중교통편은 버스 및 지하철로서, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선(강동역)이 소해자는 바, 대중교통 수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 스라브지붕 지상5층 건 으로서, 외벽: 벽돌쌓기 등 마감, 창호: 샷시 창호 등 마감.

이용상태

통칭'계영리버빌' 제3층 제302호 및 제4층 제401호로서, '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 자루형의 토지로서, '공동주택(다세대주택)'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2004-11-05), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부 고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상: 외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 본건 제시외건물㉠ (일련번호(나) 소재)은 접근이 불가하여 인근에서 목측 및 탐문조사 등을 이용하여 개략적인 면적을 산정하였는 바, 추후 다소 상이 할 수 있으며, 원가법을 적용하여 감정평가 하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 관찰감가법을 병용하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52225 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 382-3 3층302호

용도: 다세대주택

건물명칭: 통칭 '계영리버빌' (감정평가서 요약 기준)

1.3. 건물 구조 및 용도

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 스라브지붕 지상 5층 건물

이용 상태: 본건은 통칭 '계영리버빌' 제3층 제302호 및 제4층 제401호로서, '다세대주택'으로 이용 중임. (본 보고서는 3층 302호를 중심으로 기술)

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 주차장 등

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 189,000,000원

토지 면적: 18.55㎡ (약 5.61평)

토지 지분: 18.55㎡ (약 5.61평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 24.05㎡ (약 7.28평)

건물 지분: 24.05㎡ (약 7.28평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "강동역(5호선)" 남동측 인근에 위치하며, 인근에 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용도 편리함. 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 강동역이 소재하여 대중교통 수단 이용은 양호한 편임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역(아파트/외국인 등 대상)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 서울동부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경52225) 등기 (채권자: 이예진, 권리금액: 172,779,953원, 접수일자: 2025-10-17)

소유권 이전: 임상규 (접수일자: 2008-04-16, 매매)

기타 권리: 가압류 (채권자: 김명숙, 권리금액: 411,100,000원, 접수일자: 2026-04-24)

등기부채권 총액: 411,100,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건에는 해당 없음)

3.2. 임차인 분석

임차인: 백

보증금: 90,000,000원

차임: 200,000원

전입일자(사업일자): 2024-06-19

확정일자: 2024-06-19

배당신고일자: 2025-10-29

대항력: 있음

비고: 본건 감정평가서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 표시되어 있어 임차인의 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요함.

3.3. 권리분석 종합

본건의 말소기준권리는 이예진의 강제경매 개시결정 등기이며, 이는 매각으로 인해 소멸됩니다. 해당 권리보다 후순위로 등기된 권리(가압류 등) 및 임차권(전입일자 2024-06-19 기준)은 일반적으로 매각으로 소멸됩니다. 다만, 임차인 백 은 '대항력 있음'으로 명시되어 있어, 보증금 회수 및 명도 관련하여 추가적인 검토가 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 될 가능성을 시사하나, 실제 명도 및 보증금 처리 문제는 별도 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 경우 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

- 성내동 224-20번지 '퀸스빌'(2004년 준공, 59.19㎡)은 2026년 5월 280,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 15,640,000원)

- 성내동 382번지 '타워파크주택(A동)'(2013년 준공, 29.81㎡)은 2026년 5월 7일 315,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 35,000,000원)

본건은 2006년 준공된 다세대주택이며, 전용면적 24.05㎡ (약 7.28평)입니다. 유사 물건인 성내동 382번지 '타워파크주택(A동)'의 최근 거래가(29.81㎡, 315,000,000원)를 기준으로 평당 약 35,000,000원으로 환산 시, 본건의 면적(약 7.28평)을 적용하면 약 254,800,000원 내외의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

현재 감정가는 189,000,000원으로, 주변 시세 대비 상당한 저평가 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

본건은 강동역 인근에 위치하여 지하철 5호선 이용이 편리하며, 주변에 각종 생활 편의시설과 근린생활시설이 다수 존재합니다. 단독 및 공동주택이 혼재된 주거 지역으로, 생활 환경은 비교적 양호합니다. 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 리스크

임차인 백 은 '대항력 있음'으로 표시되어 있으며, 보증금 90,000,000원을 신고하였습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있지만, 대항력 있는 임차인이 존재함으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 시간적, 금전적 지연 또는 추가 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

6.2. 토지이용계획 제한

본건은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 군사시설 보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 활용 및 재건축 등에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 성내동 역세권에 위치한 다세대주택으로, 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 물건입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 보증금 관련 리스크 요인이 될 수 있으나, '인수 보증금 0원'이라는 점은 명확한 추가 부담이 없을 가능성을 높여줍니다. 신중한 권리 분석과 명도 계획 수립이 선행된다면 좋은 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 강동역 초역세권 입지로 교통 편리

- 주변 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대

- 소형 면적으로 투자 부담 상대적으로 적음

- 향후 지역 개발 잠재력

9. 예상 입찰가

감정가: 189,000,000원

주변 시세 기반 추정가: 약 254,800,000원

임차인 인수 보증금: 0원 (보고서 기준)

종합적인 시세 분석 및 감정가 대비 저평가된 점, 그리고 임차인 관련 인수 보증금 0원이라는 점을 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 220,000,000원 수준으로 예상됩니다. 이는 감정가 대비 약 16.4%의 상승이며, 추정 시세 대비 약 13.4%의 할인율을 적용한 가격입니다. 입찰 시에는 임차인과의 명도 협상 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.