나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13059 [1] 경기도 화성시 진안동 458-29 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있으며,
인근은 다가구주택, 아파트단지, 공원, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보
통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 10미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행
장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관
한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 4층건으로서,
외벽: 석재 붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 붙임 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 다가구주택으로 이용 중이며, 상세 이용상태는 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바람
.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비, 공동현관보안
설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 기호(가)의 4층 부분에 부합물및종물 기호(ㄱ)이 소재하며, 상세내역은 후첨 "지적 및 건물개황도"와 "현황사진" 참고 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 건물 기호(가)는 일반건축물대장상 옥탑1층(15.88㎡)이 등재되어 있으며, 현황 또한 옥탑층이 소재하나, 건물등기사항전부증명서상에는 이에 대해 미등재되어 있어 공부의 일관성을 위해 정정이 요구됨에 유의 바람.

2) 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 일반건축물대장상 옥탑1층(15.88㎡)이 등재되어 있고, 현황 또한 옥탑층이 소재하나 건물 등기사항전부증명서상에는 미등재 유의바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경13059 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 1,881,033,160원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경기도 화성시 진안동 458-29

용도: 다가구주택

토지면적: 367.00㎡ (약 111.02평)

건물면적: 582.59㎡ (약 176.23평)

건물 제시외면적: 19.20㎡ (약 5.81평)

1.3. 토지 현황

토지 이용: 주거용 건부지

형태: 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형

도로 접면: 남측 약 10m 포장도로

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종, 성장관리권역

1.4. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층건

외벽: 석재 붙임 등

내벽: 벽지 및 타일

창호: 샷시

설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, 공동현관보안 설비 갖춤

부합물/종물: 4층 부분에 부합물/종물 (ㄱ) 소재

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있음.

주변은 다가구주택, 아파트단지, 공원, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주거 환경 양호.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2016년 9월 13일 접수된 하나은행 근저당권 (을1/을4)임.

매각으로 인해 등기부상 권리 대부분이 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 관련 상세 정보는 없음.

일괄매각 대상에 제시외 건물(옥탑1층 15.88㎡)이 포함됨.

3.3. 임차인 현황

모든 등기부상 임차인(주택임차권)은 말소 예정이며, 명세서 상의 임차인들도 '대항력 없음'으로 확인됨.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

* 강 : 보증금 126,000,000원, 전입 2020-10-23 (1차 보증금 증액분 6,000,000원)

* 강*: 보증금 70,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-02-28

* 김*: 보증금 0원, 전입 2024-06-04. (보증금 미확인으로 주의 필요)

* 김*: 보증금 70,000,000원, 전입 2023-05-08

* 김*: 보증금 0원, 전입 2021-05-26. (보증금 미확인으로 주의 필요)

* 김*: 보증금 120,000,000원, 전입 2021-05-26

* 김*: 보증금 48,000,000원, 전입 2022-12-19

* 두*: 보증금 70,000,000원, 전입 2022-03-28

* 문*: 보증금 73,000,000원, 전입 2020-03-13 (1차 보증금 증액분 3,000,000원)

* 박*: 보증금 105,000,000원, 전입 2020-07-24

* 봉*: 보증금 90,000,000원, 전입 2023-08-08

* 윤*: 보증금 40,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2024-04-29

* 이*: 보증금 136,000,000원, 전입 2016-09-23 (1차 보증금 증액분 6,000,000원)

* 이*: 보증금 0원, 전입 2022-09-01. (보증금 미확인으로 주의 필요)

* 임*: 보증금 110,000,000원, 전입 2020-01-14 (1차 보증금 증액분 5,000,000원)

* 정*: 보증금 0원, 전입 2024-10-30. (보증금 미확인으로 주의 필요)

* 조*: 보증금 120,000,000원, 전입 2021-09-16

* 최*: 보증금 70,000,000원, 전입 2022-10-21

* 하*: 보증금 125,000,000원, 전입 2021-05-18

* 홍*: 보증금 150,000,000원, 전입 2022-06-16

3.4. 기타 권리 사항

토지 등기부채권 총액: 1,565,000,000원

건물 등기부채권 총액: 3,178,800,000원

채권자(경매신청인)는 하나은행으로 확인됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근으로 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의성이 양호한 지역임.

다가구주택으로서 임대 수익형 부동산으로서의 가치를 지님.

4.2. 주변 편의시설

"진안동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리함.

주변으로 공원, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 다수의 학교 및 학원가가 존재할 가능성이 높음 (정확한 정보는 별도 확인 필요).

5.2. 의료시설

진안동 행정복지센터 인근 지역으로 종합병원 및 의원 등 의료 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨 (정확한 정보는 별도 확인 필요).

5.3. 기타 생활 편의시설

대중교통 이용이 가능하며, 주변 상업시설을 통해 생활 편의시설 접근성이 확보됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기부상 특이사항

채권 총액이 감정가를 초과하고 있어, 낙찰 후 인수되는 채무는 없을 것으로 보이나, 경매 절차 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있음.

6.2. 공부와의 차이

일반건축물대장상 옥탑1층(15.88㎡)이 등재되어 있고 현황에도 존재하나, 건물등기사항전부증명서상에는 미등재되어 있어 공부와의 일관성 정정이 요구됨. 이는 추후 재산권 행사나 거래 시 문제가 될 수 있으므로 유의해야 함.

6.3. 혐오시설 유무

Google 검색 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동의 주거 밀집 지역에 위치한 다가구주택으로, 입지 조건과 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 보증금 또한 없어 권리 분석상 비교적 안전한 물건으로 판단됨.

다만, 옥탑층의 공부상 불일치 문제는 추후 해결해야 할 과제임.

전반적으로 일반적인 경매 물건으로서의 특성을 가지고 있으며, 임대 수익 또는 시세 차익을 고려한 투자가 가능할 것으로 보임.

8. 투자 포인트

양호한 입지 조건: 행정복지센터 인근, 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 예상.

권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 위험이 적음.

인수 보증금 없음: 임차인 관련 인수 부담이 없음.

가치 상승 잠재력: 화성시의 지속적인 개발 가능성을 고려한 장기적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 인수 보증금이 없으므로, 감정가(1,881,033,160원)를 기준으로 주변 시세, 임대 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

정확한 예상 입찰가는 최신 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 분석, 수익률 계산 등을 통해 산출해야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 금액 제시를 유보함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.