나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56267 [3] 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1 양지라클라움2동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 '양지면 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 농경지, 자연림 및 창고시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하나 노선버스정류장까지의 거리 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 사정은 다소 불편함.

건물의 구조

2023.09.18일자에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 내 제1층 제101호 외 2개호로서,
외벽 : 석재타일붙임 등
내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등(표준마감 기준)
창호 : PVC창호 등으로 마감하였음.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(상세 내역은 후면 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

난방, 위생, 급배수, 승강기 및 화재탐지설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 동측 하향 완경사의 부정형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복2차선의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 영농여건불리농지

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 건물 정보

1.1. 1.건물명: 양지라클라움2동

1.1. 2.층수: 2층 (총 4층 중)

1.1. 3.구조: 철근콘크리트구조

1.1. 4.사용승인일: 2023년 09월 18일

1.1. 5.외벽: 석재타일붙임 등

1.1. 6.내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등

1.1. 7.창호: PVC창호

1.2. 토지 정보

1.2. 1.소재지: 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1

1.2. 2.토지형상: 부정형 (동측 하향 완경사)

1.2. 3.이용상태: 공동주택(다세대주택) 건부지

1.2. 4.토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 영농여건불리농지

1.3. 물건 기본사항

1.3. 1.사건번호: 수원지방법원 2025타경56267 (3)

1.3. 2.물건종별: 다세대주택

1.3. 3.감정가: 281,000,000원

1.3. 4.토지면적: 113.55㎡ (약 34.35평)

1.3. 5.건물면적: 69.80㎡ (약 21.11평)

1.3. 6.매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 7.경매구분: 부동산 임의경매

1.3. 8.채권자: 광주농업협동조합

1.3. 9.공동담보: 해당 물건은 공동담보로 진행됨.

1.4. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 '양지면 행정복지센터' 북서측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 부근은 다세대주택, 농경지, 자연림 및 창고시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통: 차량 출입은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편함. (노선버스정류장까지의 거리 및 배차간격 고려)

* 도로: 단지 북측으로 왕복 2차선 포장도로 접합.

1.5. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 박근관 (2023.10.20)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2023.10.20, 1,440,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 김태훈 (2025.03.25, 77,948,000원)

* 가압류: 이용길 (2025.05.22, 31,106,290원)

* 임의경매개시결정: 광주농업협동조합 (2025.05.30, 437,372,729원)

* 근저당(공동담보): 스마트세무법인 (2025.07.15, 67,200,000원)

* 가압류: 주식회사포스트건설산업 (2025.12.03, 446,584,958원)

* 압류: 용인시 (2026.06.05)

* 매각 후 소멸 권리: 등기부상 을1 근저당권(농협자산관리)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 모든 권리(갑구, 을구)는 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.6. 상권분석

* 본건은 주거지 내에 위치한 다세대주택으로, 상업시설 밀집 지역이 아니므로 직접적인 상권 분석은 제한적임.

* 인근 '양지면 행정복지센터'를 중심으로 생활 편의시설이 일부 존재할 것으로 예상됨.

* 지역 특성상 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있어 전원생활 또는 귀촌 희망자에게 적합할 수 있음.

1.7. 생활정보

* 주변 편의시설: '양지면 행정복지센터' 인근에 기본적인 행정 및 생활 편의시설이 존재할 것으로 예상됨.

* 교육시설: 토지이용계획상 가축사육제한구역(학교에서 1000M)으로 지정된 지역이 일부 포함되어 있어, 학교 주변 환경은 비교적 양호할 것으로 예상됨.

* 주변 시설 검색 결과:

* 지도 검색 결과, 인근에 학교(용인백현초등학교, 용인백현중학교)가 위치해 있으나, 본건과의 직접적인 거리 및 소음/유해 영향은 추가 확인이 필요함.

* 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 농경지 및 창고시설이 혼재되어 있어 일부 환경적 요인은 존재할 수 있음.

1.8. 잠재적 리스크

* 교통 불편: 대중교통 이용이 다소 불편하여 차량이 없는 거주자에게는 불편할 수 있음.

* 주변 환경: 농경지, 자연림, 창고시설 등이 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경에 대한 기대치는 지역에 따라 다를 수 있음.

* 토지이용계획 상 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 준보전산지 등 다수의 토지이용 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음. (단, 임차인 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높음)

1.9. 종합 의견

* 본건은 비교적 최근에 준공된 신축 다세대주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됨.

* 권리관계가 복잡했으나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 상 문제는 없어 보임.

* 다만, 주변 환경 및 대중교통 이용의 불편함, 다수의 토지이용 제한 사항은 고려해야 할 요소임.

* 전반적으로 양지면 행정복지센터 인근의 지역적 특성을 고려한 신중한 접근이 필요함.

1.10. 투자 포인트

* 신축 다세대주택: 2023년 준공으로 건물 가치가 높음.

* 권리관계 정리: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 낙찰 가능.

* 토지/건물 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 향후 활용 가능성 증대.

1.11. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 금빛마을 (2003년식, 69.8㎡): 14,500만원 (2026년 7월)

* 소노팰리체A동 (2018년식, 63.96㎡): 20,700만원 (2026년 7월)

* 대성빌라 (1991년식, 53.46㎡): 8,500만원 (2026년 7월)

* 본건 정보:

* 건물 연식: 2023년 (신축)

* 건물 면적: 69.80㎡ (약 21.11평)

* 토지 면적: 113.55㎡ (약 34.35평)

* 감정가: 281,000,000원

* 시세 분석:

* 본건 건물 면적(69.80㎡)은 '금빛마을'(69.80㎡)과 같으나, 건물 연식이 20년 신축임. '금빛마을' 시세(14,500만원)를 감안할 때 본건은 훨씬 높은 가치를 가짐.

* '소노팰리체A동'(2018년식, 63.96㎡) 시세(20,700만원)는 본건보다 오래되었고 면적이 약간 작음에도 불구하고 높은 가격에 거래됨.

* 본건은 2023년 신축임을 고려할 때, 최근 매매 사례 중 가장 높은 가격(20,700만원)을 기준으로 시세 적용 시, 건물 면적 및 연식 프리미엄을 반영하여 약 24,800만원 ~ 25,900만원 범위로 추정됨.

* 따라서, 예상 입찰가는 현재 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

* 예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 245,000,000원 (인수되는 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.