나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56267 [2] 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1 양지라클라움2동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 '양지면 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 농경지, 자연림 및 창고시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하나 노선버스정류장까지의 거리 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 사정은 다소 불편함.

건물의 구조

2023.09.18일자에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 내 제1층 제101호 외 2개호로서,
외벽 : 석재타일붙임 등
내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등(표준마감 기준)
창호 : PVC창호 등으로 마감하였음.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(상세 내역은 후면 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

난방, 위생, 급배수, 승강기 및 화재탐지설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 동측 하향 완경사의 부정형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복2차선의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 영농여건불리농지

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황조사서에 의하면 본건 건물에 유치권 행사 안내문이 붙어있으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 규모

2.

본건은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1 소재 양지라클라움2동 3층 301호 다세대주택입니다.

토지 면적은 113.55㎡ (약 34.35평)이며, 건물 면적은 69.80㎡ (약 21.12평)입니다.

감정가는 286,000,000원입니다.

2.

1.2. 개요

2.

사건번호: 수원지방법원 2025타경56267 (2)

용도: 다세대주택

감정가: 286,000,000원

토지 면적: 113.55㎡ (약 34.35평)

토지 지분: 113.55㎡

건물 면적: 69.80㎡ (약 21.12평)

건물 지분: 69.7974㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOO

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변 환경

2.

본건은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 '양지면 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 농경지, 자연림 및 창고시설 등이 혼재하는 지역으로, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

2.

2.2. 교통 상황

2.

본건까지 차량 출입은 용이합니다.

다만, 노선버스정류장까지의 거리 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

2.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기일은 2023년 10월 20일이며 권리자는 박근관입니다.

말소기준권리는 2023년 10월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (금액 1,440,000,000원)입니다.

그 외 용인시 압류 (2024년 12월 10일), 김태훈 가압류 (2025년 3월 25일), 광주농업협동조합 임의경매 개시 결정 (2025년 5월 30일), 스마트세무법인 근저당권 (2025년 7월 15일), 주식회사포스트건설산업 가압류 (2025년 12월 3일) 등이 등기되어 있으며, 이들 권리들은 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,031,732,958원입니다.

2.

3.2. 말소기준권리

2.

본 경매의 말소기준권리는 2023년 10월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

2.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

2.

물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

2.

3.4. 임차인 현황

2.

임차인 현황 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

2.

4.1. 지역 특성

2.

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 농경지, 자연림, 창고시설 등이 혼재하는 복합적인 성격의 지역입니다.

토지는 인근지에 비해 동측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

단지 북측으로는 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 영농여건불리농지 등에 해당합니다.

2.

4.2. 편의 및 편의시설

2.

본건은 2023년 9월 18일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물로, 지상 4층 중 3층에 위치하고 있습니다.

건물은 석재 타일 붙임 외벽, 벽지도배 및 일부 타일 마감 내벽, PVC 창호 등으로 마감되었으며, 난방, 위생, 급배수, 승강기 및 화재탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

이용 상태는 다세대주택으로 이용 중입니다.

주변에 양지면 행정복지센터가 위치하고 있어 행정 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

2.

5.1. 유치권 관련

2.

특이사항 및 주의사항에 따르면, 본건 건물에 유치권 행사 안내문이 부착되어 있으나 그 성립 여부는 불분명합니다.

이는 향후 인수 또는 추가 비용 발생 가능성이 있는 리스크 요인으로, 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

물건명세서에도 유치권 행사 안내문 부착 사실과 성립 여부 불분명 기재가 있습니다.

2.

5.2. 토지 이용 계획 및 제한

2.

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 영농여건불리농지 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 건축 및 개발 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

2.

5.3. 기타 리스크

2.

인접 도로 상태는 본건 단지 북측으로 왕복 2차선 포장도로가 개설되어 있으나, 일부 대중교통 사정의 불편함은 생활 편의성 측면에서 고려될 수 있습니다.

건물 구조 및 마감은 비교적 최신(2023년 사용승인)이나, 실제 내부 상태 및 관리 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

6. 시세 분석 및 투자 가치

2.

6.1. 최근 거래 사례 분석

2.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 규모(69.8㎡)의 금빛마을 주택이 2026년 7월 16일 145,000,000원에 거래되었습니다. 해당 거래의 건물 준공연도는 2003년입니다.

비교적 최근인 2018년 준공된 소노팰리체A동의 경우, 63.96㎡ 주택이 2026년 7월 4일 207,000,000원에 거래되었습니다.

가장 오래된 대성빌라(1991년 준공)는 53.46㎡가 2026년 7월 3일 85,000,000원에 거래되었습니다.

2.

6.2. 감정가 대비 시세 비교

2.

본건의 감정가는 286,000,000원입니다.

이는 2023년 9월에 사용 승인된 최신 건물이라는 점을 감안할 때, 비교적 높게 책정된 것으로 보입니다.

최신 거래 사례인 2018년 준공된 소노팰리체A동(63.96㎡, 207,000,000원)의 평당가(약 323.6만원/㎡)와 비교했을 때, 본건 감정가(약 409.7만원/㎡)는 약 26% 높은 수준입니다.

그러나 2023년 준공이라는 신축 효과를 고려하면 감정가가 시장 가치와 부합하거나 약간 상회할 가능성이 있습니다.

다만, '금빛마을' 사례(2003년 준공, 69.8㎡, 145,000,000원)의 매우 낮은 가격은 해당 물건의 특수성 또는 지역별 미세한 시세 차이를 반영할 수 있습니다.

2.

6.3. 투자 포인트

2.

* 신축 건물: 2023년 9월 사용 승인된 최신 건물로, 하자 및 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 소유권 관련 복잡성을 줄일 수 있습니다.

* 입지 잠재력: 주변 개발 가능성 및 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

7. 종합 의견

2.

본건은 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 유치권 성립 여부가 불분명한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 토지이용계획상 다양한 제한이 존재하며, 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어집니다.

최근 거래 사례들을 볼 때, 감정가가 시세 대비 다소 높게 형성되었을 가능성이 있으나, 건물 연식을 고려하면 합리적인 수준일 수도 있습니다.

투자자는 유치권 문제 해결 방안과 향후 지역 개발 전망을 면밀히 분석하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 예상 입찰가

2.

본건의 예상 입찰가는 감정가 286,000,000원을 기준으로 하되, 유치권 등 잠재적 리스크와 최근 시장 거래가격을 종합적으로 고려하여 산정합니다.

신축 건물이라는 장점을 감안하되, 불확실한 유치권 문제로 인해 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 보수적으로는 감정가의 80% 수준인 약 228,800,000원에서, 시장 가격을 반영하여 최대 90% 수준인 약 257,400,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 유치권의 성립 여부 확인이 입찰가 산정에 가장 중요한 변수가 될 것입니다. 유치권이 무효일 경우 감정가 근처까지도 고려할 수 있으나, 유효할 경우 인수 비용이 추가될 수 있습니다.

결론적으로, 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 유치권의 성립 여부를 최종 확인한 후 입찰가를 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.