나이스옥션 법원경매 평택 2024타경56697 [1] 경기도 평택시 세교동 554 태영청솔아파트 107동 13층1305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 세교동 소재 "세교초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단
독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재 재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 14층 중 13층 1305호로서
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

아파트(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 포장 도로가 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(세교택지지구), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류
(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역(세교초)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경56697 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 세교동 554 태영청솔아파트 107동 13층 1305호

* 용도: 아파트

* 감정가: 219,000,000원

* 토지면적: 37.68㎡ (약 11.39평)

* 건물면적 (전용면적): 59.91㎡ (약 18.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 세교동 소재 "세교초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 단지 내 포장 도로가 외부 공도와 잘 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(세교택지지구)이며, 중로1류(폭 20m-25m) 및 중로2류(폭 15m-20m)와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(세교초)에 포함됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 12월 17일 접수된 이기현 채권자의 강제경매 개시결정(500,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 가압류(노영희, 1,976,416,438원) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 제공된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 현재 해당 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 전입/확정일자: 2019-10-11

* 대항력: 있음

* 임차인: 김

* 보증금: 165,000,000원 (1차 보증금 증액분 65,000,000원 포함)

* 전입일자: 2019-10-11

* 확정일자: 2022-02-14

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 0원. (주의: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 법원 통지상 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 임차인과의 실제 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

* 아파트 정보: 태영청솔아파트는 1996년 12월 사용 승인된 아파트로, 총 880세대의 대단지를 형성하고 있습니다.

* 주차: 총 354대의 주차가 가능합니다.

* 주변 상권: 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조로, 14층 건물 중 13층에 해당합니다.

* 마감: 외벽은 시멘몰탈 위 페인팅, 내벽은 시멘몰탈 위 벽지 및 일부 타일로 마감되었으며, 창호는 샷시 이중창입니다.

* 설비: 급배수, 위생, 난방, 소화, 도시가스, 승강기 등의 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력을 가지고 있으며, 보증금 총액은 1억 6천 5백만원입니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임차인과의 명도 절차나 법적 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건축 연도: 1996년에 준공되어 건축 연령이 높아 향후 재건축 또는 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용계획: 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 세교동의 태영청솔아파트로, 안정적인 주거 환경과 편리한 교통을 갖추고 있습니다. 학군과의 근접성 및 편의시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다. 다만, 1996년식으로 건축 연령이 높다는 점과 함께, 대항력 있는 임차인의 존재는 주요 리스크 요인입니다. 인수 보증금이 0원으로 명시된 점은 긍정적이나, 임차인과의 관계에 대한 심층적인 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 평택시 세교동의 안정적인 주거 입지: 세교초등학교 인근에 위치하여 학군 이점이 있습니다.

* 우수한 교통 환경: 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리합니다.

* 대단지 아파트의 장점: 880세대의 규모로 관리 및 생활 편의성이 높습니다.

* 시세 차익 잠재력: 감정가 대비 시세 분석을 통해 경매 투자의 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사 면적(59.915㎡)의 태영청솔아파트 매매가는 2026년 6월 10층이 18,800만원, 7월 9층이 17,300만원, 7월 3층이 16,500만원에 거래되었습니다. 감정가는 21,900만원으로 현재 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 인수되지 않는다고 가정하고, 최근 실거래가 평균(약 17,533만원)과 본건의 13층이라는 층수 이점, 그리고 경매 특성을 고려하여 입찰가를 산정하였습니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 약 178,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 거래가 중 상위권에 해당하며, 층수 및 입지 조건을 고려한 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태와 임차인 현황을 재확인하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.