나이스옥션 법원경매 평택 2024타경50835 [1] 경기도 평택시 고덕동 1853-10 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "서정리역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 개발 예정지대로, 대단위 아파트단지, 주거용 및 주상용 건부지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

인근에 시내버스 정류장 및 서정리역 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 주상용건부지(건축중)로 이용중임.

인접 도로상태

남측과 서측으로 로폭 약8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(고덕국제화지구) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 택지개발지구<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 4층건으로서.
외벽: 치장석재 등 마감,
창호 : 샷시 창고 등 마감,

이용상태

본건은 건축법상 사용승인 받지 않은 건설중인 건물로서,
1층:근린생활시설
2층-4층:단독주택임.

설비내역

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부합물 및 종물

본건 4층 상층부에 종물 및 부합물 성격의 제시외 건물 (ㄱ)중이층(주택)이 소재함.

공부와의 차이

본건은 건축법상 사용승인 받지 않은 건설중인 건물로서 일반건축물대장에는 미등재 되어 있으나, 건물등기사항전부증명서에는 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서 일반건축물대장에는 미등재되어 있으나, 건물등기사항전부증명서에는 등재되어 있음. 건축 중 중단된 상태임. 2025.09.05.자 한양종합건설 주식회사로부터 공사대금 170,400,000원 및 이 금액에 대하여 2023.08.11.부터 2024.05.08.까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 손해배상금의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경50835 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 1853-10

용도: 근린주택

감정가: 1,875,160,000원 (18억 7516만원)

토지면적: 226.90㎡ (약 68.64평)

건물면적: 407.69㎡ (약 123.32평)

제시외 건물면적: 88.00㎡ (약 26.62평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화성우리신용협동조합

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "서정리역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 개발 예정지대, 대단위 아파트단지, 주거용 및 주상용 건부지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 양호함.

교통상황: 인근에 시내버스 정류장 및 서정리역 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

도로상태: 본건 토지는 남측 및 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 택지개발지구로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 6월 29일자 화성우리신용협동조합의 근저당권(을5)이 말소기준권리가 됩니다. 매각으로 인해 근저당, 가압류 등 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

특이사항:

* 중복사건이 존재함.

* 유치권 신고: 2025년 9월 5일, 한양종합건설 주식회사로부터 공사대금 170,400,000원 및 이에 대한 지연손해금에 대한 유치권 신고가 제출되었으나, 성립 여부는 불분명함. 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있어 주의가 필요함.

* 건축 중단 및 미사용승인: 목록1 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 미등재 건물이나, 건물등기사항전부증명서에는 등재되어 있음. 현재 건축 중단 상태로, 완공 및 사용승인을 위한 추가 공사 및 비용이 발생할 수 있음.

* 제시외 건물: 4층 상층부에 주택으로 사용되는 제시외 건물(88.00㎡)이 소재하며, 매각에 포함됨.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 고덕동 지역은 고덕국제화지구 개발 사업의 일환으로 대규모 택지개발 및 아파트단지, 상업시설 등이 복합적으로 조성되고 있는 지역임. 서정리역을 중심으로 상업 활동이 활발하며, 신축 상가 건물(예: 그랜드메디컬타워)과 오피스텔 등 다양한 상업 및 주거 시설이 공급되고 있음. 주변에는 대단지 아파트와 근린생활시설이 혼재하여 잠재적인 배후 수요를 확보하고 있으나, 개발 진행 중인 지역의 특성상 향후 상권 변화 가능성도 존재함.

5. 생활정보

* 교통: 수도권 전철 1호선 서정리역과 인접하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호함. 다수의 시내버스 노선도 이용 가능함.

* 편의시설: 고덕국제신도시는 평택시청, 시의회 이전 예정 등 행정타운 건설이 진행 중이며, 주변에 대규모 아파트 단지들이 조성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보임. 이마트에브리데이 평택고덕점 등이 인근에 위치함.

* 교육: 단지 옆으로 고덕8초등학교(예정)를 비롯한 중·고등학교가 도보권 내에 예정되어 있음.

* 기타: 고덕국제화지구는 삼성전자 평택캠퍼스와 인접하여 배후 주거지로서의 가치가 높음.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 한양종합건설의 유치권 신고는 가장 큰 위험 요소임. 성립 시 공사대금 채권액(1억 7천만원 이상)을 낙찰자가 부담해야 할 수 있으며, 이는 입찰가 산정에 매우 중요한 변수가 됨.

* 건축 중단 및 미사용승인: 건물 완공 및 합법적인 사용을 위해 추가 공사 및 비용, 시간이 소요될 수 있음. 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태로, 건축물대장에는 미등재되어 있으나 건물등기사항전부증명서에는 등재된 복잡한 상황임.

* 개발 지역의 불확실성: 고덕국제화지구는 현재 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 개발 계획 변경이나 지연으로 인한 영향이 있을 수 있음.

* 폐기물 방치 문제: 일부 지역에서 폐기물 방치로 인한 도시 미관 훼손 및 위생 문제가 제기된 사례가 있어, 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있음.

* 중복 사건: 중복 사건 존재는 추가적인 법적 분쟁이나 권리 관계의 복잡성을 야기할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서정리역 역세권에 위치하며 고덕국제화지구 개발의 수혜를 받을 수 있는 잠재력을 가진 근린주택입니다. 대규모 개발과 함께 지역 발전 가능성이 높으나, 건축 중단 상태의 미사용승인 건물, 불분명한 유치권 성립 여부 등 상당한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 유치권 성립 여부에 따라 인수 금액이 크게 달라질 수 있으므로, 현장 방문 및 법률 전문가와의 상담을 통해 유치권의 실체와 성립 가능성을 철저히 조사해야 합니다. 또한, 건물 완공 및 사용승인을 위한 추가 비용과 시간을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 서정리역과 가까워 교통 편의성이 우수함.

* 개발 호재: 고덕국제화지구 내 개발 진행으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 미완성 건물 활용: 건축 완료 및 사용승인 후 주거 또는 상업시설로 활용 가능성.

* 상대적으로 낮은 시세 형성 가능성: 리스크 요인으로 인해 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

본 건은 건축 중단, 미사용승인, 불분명한 유치권 등 상당한 리스크 요인을 안고 있습니다. 현재 제시된 감정가는 18억 7516만원입니다.

주변 아파트 시세는 '고덕신도시자연앤자이'의 경우 34평형이 약 5.6억~8.7억 선에서 거래되고 있으며, '고덕국제신도시제일풍경채' 전용 84㎡가 5.7억원 선에서 거래되는 등(2026년 8월 기준) 아파트 시세는 위 감정가와 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 상가 및 근린주택 관련 경매 물건 중에서는 평택시 고덕동 1886-2 '서정타워1' 1층 상가가 감정가 10.5억 원에 경매 진행된 사례가 있습니다.

유치권 신고액(약 1.7억원 + 이자)과 건물 완공 및 사용승인을 위한 추정 비용을 고려할 때, 감정가의 60~70% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 감정가: 1,875,160,000원

* 보수적 입찰가 범위: 12억 3천만원 ~ 13억 1천만원

최종 입찰가는 유치권의 성립 여부, 건물 완공 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 유치권 관련 법률 자문을 받아 인수 여부 및 금액을 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.