나이스옥션 법원경매 평택 2025타경800 [7] 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 5층510호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 '도곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며,
주위는 국가산업단지를 배후지로 형성된 지역으로 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로
이루어진 상업지대임.

교통상황

본 건물까지 차량출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상6층 건물(사용승인일 : 2015.03.25) 내 제3층 제303, 304, 327호, 제4층 제401, 402호, 제5층 제509, 510호, 제6층 제602호로서,
3층부터 6층은 오피스텔으로 이용중이며
외 벽: 외장석 마감 등.
내 벽: 내부 인테리어
창 호: 이중샷시 창호 등 임

이용상태

기호1-8): 집합건축물대장 상 오피스텔로 등재되어있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 보안설비, 화재탐지설비,옥내소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 4필 1단지의 사다리형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 25미터 , 북동측 및 남서측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호 1,3 )토지
일반상업지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) ,
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지
및 개발에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함),
주택 취득에 한함)

-기호 2)토지
일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지
및 개발에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. ,
외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)


-기호 4 토지
일반상업지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함),
주택 취득에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 및 기타 상세사항은 미상이며, 현재 시공업체의 유치권 행사중으로 조사되었음.
2.기호1-3) 3층 부분은 복층구조임.

물건 비고

현황조사보고서 및 감정평가서에 의하면, 건물 1층 입구 및 건물 전면에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 표시가 되어 있으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

평택지원 2025타경800 (7)

1.2. 소재지

경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 5층 510호

1.3. 물건종별

오피스텔

1.4. 감정평가액

147,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 23.03㎡ (약 7.0평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 60.84㎡ (약 18.4평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건축물대장상 전유부분 면적: 39.39㎡ (약 11.9평) (최근 거래 자료 기반)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

풍양농업협동조합 (수원지방법원 평택지원 2025타경800 임의경매 개시 결정)

1.9. 건물 구조 및 사용승인일

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 6층 건물 (사용승인일: 2015.03.25)

1.10. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전: 2016-05-27, 2020-05-27, 2020-06-05

* 근저당권: 2020-07-15 (채권최고액 405,600,000원, 풍양농업협동조합) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 2025-08-14 (사건번호 2025타경800)

* 압류: 2026-02-10 (평택시)

* 등기부채권 총액: 405,600,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 '도곡초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 국가산업단지를 배후지로 형성된 지역으로 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 밀집된 상업지대입니다.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 인접 도로

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 4필 1단지의 사다리형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 25미터, 북동측 및 남서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역(하버드유치원), 국가산업단지(포승지구).

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25, 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함).

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 없음. (부동산 매각으로 인해 일반적인 권리는 소멸됩니다.)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. (해당 물건은 임차인으로 인한 인수 부담이 없습니다.)

3.3. 주요 권리 사항

* 말소기준권리: 2020년 7월 15일 접수된 풍양농업협동조합의 근저당권 (을7) 입니다.

* 말소예정 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 근저당, 임의경매개시결정, 압류 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 유치권: 건물 1층 입구 및 전면에 '유치권 행사 중'이라는 표시가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 현황조사보고서 및 감정평가서상에서도 성립 여부는 불분명하다고 명시되어 있습니다. 시공업체가 유치권을 행사 중으로 조사되었습니다.

* 공동담보: 공동담보로 진행된 건입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 국가산업단지 배후의 상업지역에 위치하여 업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 토지 이용계획

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 입지입니다. 대로 및 중로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

4.3. 주변 주요 시설

* 도곡초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

* 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소방 설비, 보안 설비, 화재 탐지 설비, 옥내 소화전 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 인근 편의시설

* 주위 상업지대로서 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

가장 큰 리스크 요인으로, '유치권 행사 중'이라는 표시와 함께 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 실제 유치권이 성립될 경우, 명도 및 소유권 확보 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인, 법인, 단체가 주택을 취득하는 경우 허가를 받아야 합니다. 이는 물건 자체의 리스크보다는 향후 거래에 제약이 될 수 있는 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 국가산업단지 배후 상업지구에 위치하여 업무 및 근린생활시설로서의 잠재력이 있는 오피스텔입니다. 비교적 최근 연식(2015년 사용승인)과 양호한 교통 및 도로 접근성이 장점입니다. 그러나 건물 1층 및 전면에 '유치권 행사 중'이라는 표시가 되어 있고, 그 성립 여부가 불분명하여 명도 및 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 임차인 인수 부담은 없어 명도는 상대적으로 용이할 수 있으나, 유치권 문제를 어떻게 해결하느냐에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 국가산업단지 배후지로 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 상업지역 내 위치로 다양한 업종의 임대 수익 창출 가능성.

* 2015년 준공으로 비교적 신축에 가까운 건물 상태.

* 유치권 문제가 성공적으로 해결될 경우, 시장 가치 대비 저렴하게 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 147,000,000원

* 최근 실거래 사례 (2024년 11월): 39.39㎡ (약 11.9평) 기준 약 290,000,000원

* 상기 실거래가는 전용면적 39.39㎡ (약 11.9평) 기준이며, 본건의 건물면적 60.84㎡ (약 18.4평) 중 전유부분은 39.39㎡로 판단됩니다.

시세 분석:

최근 실거래 사례에 따르면, 전용면적 39.39㎡ 기준 매매가가 약 290,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 본건의 감정가(147,000,000원)보다 상당히 높은 수치입니다. 감정가가 시장 시세를 충분히 반영하지 못했거나, 해당 물건의 특정 상태(예: 미등기 부분, 내부 하자 등)가 반영되었을 가능성이 있습니다.

그러나 본건은 '유치권 행사 중'이라는 명확한 리스크를 안고 있습니다. 유치권의 성립 여부 및 해결 과정에 따라 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 최악의 경우 명도에 어려움을 겪을 수도 있습니다. 이러한 리스크를 고려할 때, 단순히 시장 시세나 감정가만을 기준으로 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

주변에서 확인된 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확히 파악되지 않았습니다. 다만, 평택시 포승읍 지역은 산업단지가 발달하여 일부 환경 이슈가 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 산정:

감정가가 시세 대비 현저히 낮은 점과 유치권이라는 큰 리스크를 감안할 때, 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다. 감정가의 80%~90% 수준에서 시작하여, 유치권 해결 비용 및 시간을 고려한 추가적인 할인율을 적용하는 것이 합리적입니다.

* 감정가 대비 80% 수준: 약 117,600,000원

* 감정가 대비 90% 수준: 약 132,300,000원

현재로서는 유치권의 구체적인 내용과 해결 방안에 대한 추가 정보 없이는 정확한 시장 가치 평가가 어렵습니다. 따라서, 120,000,000원 을 예상 입찰가로 제안하며, 이는 감정가 대비 약 81.6% 수준으로, 리스크를 감안한 보수적인 접근입니다. 입찰 전 반드시 유치권 관련 전문가와 상담하고, 현장 조사를 통해 구체적인 위험 요소를 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.