나이스옥션 법원경매 평택 2025타경800 [8] 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 '도곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며,
주위는 국가산업단지를 배후지로 형성된 지역으로 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로
이루어진 상업지대임.

교통상황

본 건물까지 차량출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상6층 건물(사용승인일 : 2015.03.25) 내 제3층 제303, 304, 327호, 제4층 제401, 402호, 제5층 제509, 510호, 제6층 제602호로서,
3층부터 6층은 오피스텔으로 이용중이며
외 벽: 외장석 마감 등.
내 벽: 내부 인테리어
창 호: 이중샷시 창호 등 임

이용상태

기호1-8): 집합건축물대장 상 오피스텔로 등재되어있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 보안설비, 화재탐지설비,옥내소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 4필 1단지의 사다리형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 25미터 , 북동측 및 남서측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호 1,3 )토지
일반상업지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) ,
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지
및 개발에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함),
주택 취득에 한함)

-기호 2)토지
일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지
및 개발에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. ,
외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)


-기호 4 토지
일반상업지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함),
주택 취득에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 및 기타 상세사항은 미상이며, 현재 시공업체의 유치권 행사중으로 조사되었음.
2.기호1-3) 3층 부분은 복층구조임.

물건 비고

현황조사보고서 및 감정평가서에 의하면, 건물 1층 입구 및 건물 전면에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 표시가 되어 있으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경800 (8)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 풍OOOOOOO

1.2. 소재지 및 규모

* 소재지: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 6층602호

* 토지 면적: 25.74㎡ (약 7.79평)

* 토지 지분: 25.74㎡ (약 7.79평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 67.99㎡ (약 20.57평)

* 건물 지분: 67.99㎡ (약 20.57평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 용도 및 구조

* 용도: 오피스텔 (집합건축물대장 상 업무시설, 근린생활시설로 등재)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상6층 건물

* 사용승인일: 2015.03.25

1.4. 감정가

* 감정가: 162,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 대상 물건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 '도곡초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 국가산업단지를 배후지로 형성된 지역으로 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 상업지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 본 건물까지 차량 출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 해당 토지는 일반상업지역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(하버드유치원), 국가산업단지(포승지구)로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025.08.26.~2026.08.25. 입니다. 해당 기간 내 외국인(법인, 단체 포함)의 주택 취득에 한하여 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부등본상 말소기준권리는 을7 근저당(풍양농업협동조합, 2020.07.15. 접수, 채권금액 405,600,000원)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 말소기준권리 이후 접수된 근저당, 압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 단, 현황 조사서 상 '유치권 행사 중'이라는 표시가 있어, 유치권의 성립 여부는 별도로 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 유치권 분석

* 건물 1층 입구 및 건물 전면에 '유치권 행사 중'이라는 표시가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 현재 시공업체의 유치권 행사 중으로 조사되었습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대관계 및 기타 상세사항은 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건이 소재한 지역은 국가산업단지를 배후로 하는 업무시설 및 근린생활시설이 밀집된 상업지대입니다.

4.2. 주변 시설

* 여술근린(포승공단)공원, 도곡근린(포승공단)공원이 인접하여 녹지 공간 이용이 가능합니다.

* 뉴욕 스타일의 대형 카페 '메인스트리트' 등 다양한 편의시설이 인근에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 상업지대 특성상 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 도곡초등학교가 북서측 인근에 위치하며, 하버드유치원이 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

* 가장 중요한 리스크 요인입니다. 건물 전면에 유치권 행사 표시가 명확히 되어 있으며, 성립 여부가 불분명합니다. 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

* 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간(2025.08.26.~2026.08.25.) 내 외국인(법인, 단체 포함)의 주택 취득 시에만 허가가 필요합니다. 본 건은 오피스텔이므로 일반 매매 시 허가 대상이 아닐 수 있으나, 정확한 적용 여부 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 환경

* 물건지 인근은 국가산업단지 배후 지역으로, 일부 사용자 후기에서 인근에 폐기물 소각장이 위치하고 있어 풍향에 따라 영향을 받을 수 있다는 언급이 있습니다. 이는 잠재적인 환경적 단점으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 임대차 관계 불확실성

* 임대관계 및 상세사항이 미상이며, 시공업체의 유치권 행사 중으로 조사되어 향후 임대차 설정 또는 승계 시 복잡성이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리의 국가산업단지 인근 상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 2015년에 준공되어 비교적 신축급에 속하며, 감정가는 1억 6천 2백만원입니다. 그러나 건물 전면에 명확히 표시된 유치권의 성립 여부가 불분명하고 시공업체의 유치권 행사 중이라는 점이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 주변 국가산업단지 인근 지역의 특성상 환경적 요인(폐기물 소각장 언급)도 고려할 필요가 있습니다. 임대차 관계 역시 불확실하여, 투자 시 권리관계 분석 및 현장 조사가 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 국가산업단지 배후 지역으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 준공 10년 이내의 오피스텔로, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 유치권 문제가 명확히 해결될 경우, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 2024년 11월에 39.39㎡ (약 11.91평) 면적의 오피스텔이 2,900만원에 거래된 것으로 나타납니다. 이는 본 건물의 감정가(162,000,000원) 및 건물 면적(67.99㎡)과 비교할 때 매우 낮은 금액이며, 거래 정보의 정확성이나 특수 거래(예: 특수 관계인 거래, 담보권 실행 등) 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 본 건물의 건물 면적은 67.99㎡ (약 20.57평)이며, 감정가는 162,000,000원입니다. 이를 바탕으로 계산한 단위 면적당 가격은 약 2,382,600원/㎡입니다.

* 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 전월세 시세를 추가적으로 조사하여 비교 분석하는 것이 필수적입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 감정가 162,000,000원을 기준으로, 유치권 문제 해결 가능성, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 유치권 리스크가 성공적으로 해소된다는 전제 하에, 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰받는 것이 합리적일 수 있습니다. 그러나 명확한 해소 방안이 마련되기 전까지는 보수적인 접근이 필요하며, 최소 10~20% 이상의 안전 마진을 확보하는 것을 권장합니다.

* 보수적으로 접근 시, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가 검토를 시작할 수 있으나, 이는 유치권 해소 여부 및 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 권리관계 명확화, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 유치권 관련 법률 전문가 상담 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.