나이스옥션 법원경매 평택 2025타경800 [3] 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 3층327호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 '도곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며,
주위는 국가산업단지를 배후지로 형성된 지역으로 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로
이루어진 상업지대임.

교통상황

본 건물까지 차량출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상6층 건물(사용승인일 : 2015.03.25) 내 제3층 제303, 304, 327호, 제4층 제401, 402호, 제5층 제509, 510호, 제6층 제602호로서,
3층부터 6층은 오피스텔으로 이용중이며
외 벽: 외장석 마감 등.
내 벽: 내부 인테리어
창 호: 이중샷시 창호 등 임

이용상태

기호1-8): 집합건축물대장 상 오피스텔로 등재되어있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 보안설비, 화재탐지설비,옥내소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 4필 1단지의 사다리형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 25미터 , 북동측 및 남서측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호 1,3 )토지
일반상업지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) ,
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지
및 개발에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함),
주택 취득에 한함)

-기호 2)토지
일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지
및 개발에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. ,
외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)


-기호 4 토지
일반상업지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함),
주택 취득에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 및 기타 상세사항은 미상이며, 현재 시공업체의 유치권 행사중으로 조사되었음.
2.기호1-3) 3층 부분은 복층구조임.

물건 비고

현황조사보고서 및 감정평가서에 의하면, 건물 1층 입구 및 건물 전면에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 표시가 되어 있으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경800 (3)

소재지: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 3층 327호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2015년 3월 25일

감정가: 70,000,000원

토지 면적: 10.79㎡ (약 3.26평)

건물 면적: 28.49㎡ (약 8.62평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 풍양농업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 '도곡초등학교' 북서측 인근에 위치.

주변 환경: 국가산업단지를 배후지로 형성된 지역으로 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 상업지대.

교통: 본 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 수준임.

토지 이용: 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 4필 1단지의 사다리형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중.

인접 도로: 북서측으로 폭 약 25미터, 북동측 및 남서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 대로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(하버드유치원), 국가산업단지(포승지구).

토지 거래 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25. 지정 기간 내 외국인, 법인, 단체가 주택을 취득하는 경우 관련 법규에 따른 허가 필요).

1.2. 권리분석

등기부상 권리 현황:

말소기준권리: 2020년 7월 15일 풍양농업협동조합 근저당권 (405,600,000원).

경매개시결정: 2025년 8월 14일 수원지방법원 평택지원 임의경매 (2025타경800, 채권액 282,321,698원).

기타 등기: 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 소유권 이전 등기 다수 확인됨.

총 채권액: 405,600,000원.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계 및 상세 사항은 미상임.

유치권: 건물 1층 입구 및 건물 전면에 ‘유치권 행사 중’이라는 표시가 있으나, 그 성립 여부는 불분명함. 현황 조사 보고서 및 감정 평가서에 기재되어 있음. 현재 시공업체 유치권 행사 중으로 조사되었음.

1.3. 상권분석

주변 지역: 국가산업단지 배후 지역으로 업무시설 및 근린생활시설 밀집.

건물 용도: 오피스텔 및 근린생활시설, 업무시설 복합 건물.

건물 규모: 총 6층 건물, 159호 (집합건축물대장 상 오피스텔로 등재).

수요: 산업단지 배후 수요 및 주변 근로자 대상 임대 수요 예상.

1.4. 생활정보

주변 시설: 도곡초등학교 북서측 인근에 위치.

편의시설: 주변 상업지대로서 근린생활시설 이용 가능.

교통: 차량 접근성 용이, 인근 버스정류장 이용 가능.

주차: 건물 내 88대 수용 가능한 실내 자주식 주차 설비 구비.

인근 지역은 아파트 단지들도 다수 소재하고 있으며, 도곡초등학교 및 중학교가 인접해 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 다만, 백화점이나 대형 마트와 같은 대규모 상업 시설은 인근에 부족한 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권: 성립 여부가 불분명한 유치권이 존재하여 낙찰 후 법적 분쟁 발생 가능성 있음. 현황 조사 및 감정평가서에 '유치권 행사 중' 표시 확인 [cite: user provided data].

토지 거래 허가 구역: 지정 기간 내(2025.08.26.~2026.08.25.) 외국인, 법인, 단체가 주택을 취득하는 경우 관련 법규에 따른 허가 필요 [cite: user provided data].

채권 총액: 405,600,000원으로 감정가 70,000,000원 대비 매우 높은 채권액 존재.

미상 임대차: 임대 관계 및 상세 사항 미상으로, 인수 보증금 합계 0원 [cite: user provided data]이나 숨은 임차인 존재 가능성 배제 불가.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 포승읍 국가산업단지 인근에 위치한 오피스텔로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

건축물 상태 및 기본 설비는 양호하나, 미상 임대차 및 불분명한 유치권 존재는 주요 리스크 요인입니다.

높은 채권 총액 대비 낮은 감정가로 인해 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있으나, 유치권 문제 해결 비용 및 시간 고려 필요.

토지거래 허가 구역 지정은 낙찰 후 추가적인 행정 절차 가능성을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

국가산업단지 인근의 풍부한 배후 수요.

상업지역에 위치하여 업무 및 근린생활시설 활용 가능성.

2015년 준공으로 비교적 신축 건물에 속함.

감정가 대비 높은 채권 총액으로, 유치권 등 리스크 해소 시 시세차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 70,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보(2024년 11월 15일, 39.39㎡, 29,000,000원)는 본건 물건(28.49㎡)의 면적 및 감정가와 비교 시 매우 낮은 가격으로, 해당 거래의 특수성(급매, 일부 지분 거래 등)이 있거나 본건과는 다른 조건의 물건일 가능성이 높습니다 [cite: user provided data].

본 물건의 전용 면적(28.49㎡)과 감정가(70,000,000원)를 고려할 때, 제곱미터당 약 2,457,000원의 감정가를 보입니다.

유치권 문제 해결 비용, 명도 비용, 취득세, 기타 부대 비용 등을 고려해야 합니다.

감정가 70,000,000원을 기준으로, 보수적으로 접근하여 감정가의 70~80% 수준인 49,000,000원 ~ 56,000,000원을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

단, 유치권 성립 여부에 대한 면밀한 조사와 전문가의 추가적인 조언이 필요하며, 실제 입찰가는 현장 조사와 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.

입찰가를 산정할 때 유치권 해결 비용, 명도 예상 비용, 추가 공사 비용 등을 충분히 고려해야 합니다. (인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있어 이를 입찰가 산정에 직접 반영하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.