나이스옥션 법원경매 평택 2025타경800 [6] 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 5층509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 '도곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며,
주위는 국가산업단지를 배후지로 형성된 지역으로 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로
이루어진 상업지대임.

교통상황

본 건물까지 차량출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상6층 건물(사용승인일 : 2015.03.25) 내 제3층 제303, 304, 327호, 제4층 제401, 402호, 제5층 제509, 510호, 제6층 제602호로서,
3층부터 6층은 오피스텔으로 이용중이며
외 벽: 외장석 마감 등.
내 벽: 내부 인테리어
창 호: 이중샷시 창호 등 임

이용상태

기호1-8): 집합건축물대장 상 오피스텔로 등재되어있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 보안설비, 화재탐지설비,옥내소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 4필 1단지의 사다리형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 25미터 , 북동측 및 남서측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호 1,3 )토지
일반상업지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) ,
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지
및 개발에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함),
주택 취득에 한함)

-기호 2)토지
일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지
및 개발에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. ,
외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)


-기호 4 토지
일반상업지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함),
주택 취득에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 및 기타 상세사항은 미상이며, 현재 시공업체의 유치권 행사중으로 조사되었음.
2.기호1-3) 3층 부분은 복층구조임.

물건 비고

현황조사보고서 및 감정평가서에 의하면, 건물 1층 입구 및 건물 전면에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 표시가 되어 있으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경800 (6) 부동산 임의경매 사건으로, 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1번지 메트로카운티 5층 509호에 소재한 오피스텔입니다.

감정평가액은 143,000,000원입니다.

토지 면적은 22.38㎡ (약 6.77평)이며, 건물 면적은 59.12㎡ (약 17.88평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 풍OOOOOOO이며, 주요 권리관계로는 유치권 및 공동담보가 있습니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 '도곡초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 국가산업단지를 배후지로 하는 업무시설 및 근린생활시설이 밀집된 상업지대입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 상황은 무난한 수준입니다.

토지는 대체로 등고 평탄한 사다리형으로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 폭 약 25미터, 북동측 및 남서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 7월 15일 접수된 풍양농업협동조합의 근저당권(405,600,000원)입니다.

본 경매는 동일 채권자인 풍양농업협동조합에서 2025년 8월 14일 신청한 임의경매입니다.

등기부채권 총액은 405,600,000원입니다.

현황 조사 결과, 건물 1층 입구 및 전면에 ‘유치권 행사 중’이라는 표시가 있으나, 그 성립 여부는 불분명하여 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 신탁 말소 등기 이력이 확인됩니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

따라서 임차인이 존재하는 경우에도 보증금 인수 부담은 없습니다.

단, 임대 관계 및 기타 상세 사항은 미상이며, 현재 시공업체의 유치권 행사 중으로 조사되었으므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

물건이 위치한 지역은 국가산업단지를 배후지로 하여 형성된 상업지대로, 배후 수요가 풍부합니다.

업무시설 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

인근 산업단지 종사자 및 상주 인구를 기반으로 한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 학교(도곡초등학교 등)가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

다양한 근린생활시설이 위치하여 주거 및 상업 편의시설 이용이 용이합니다.

차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 건물에 표시된 '유치권 행사 중' 표식입니다. 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획 상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 외국인(법인, 단체 포함)의 주택 취득에 한정되어 있으나, 향후 거래 시 확인이 필요합니다.

건물이 2015년 사용승인을 받았으며, 6층 규모의 집합건물로 총 159세대가 거주 중입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 산업단지와 인접한 상업지역에 위치하여 배후 수요가 탄탄하고 교통 접근성도 양호한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다만, 불분명한 유치권의 존재는 낙찰 후 인수 여부에 따라 상당한 위험 요소가 될 수 있으므로, 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

등기부상 채권 총액 대비 감정가가 낮게 책정된 점과 최근 실거래가(39.39㎡ 기준 290,000,000원)와 비교 시, 감정가(59.12㎡ 기준 143,000,000원)에 상당한 괴리가 있어 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

산업단지 인근의 풍부한 임대 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

건물 전용면적 59.12㎡는 비교적 넓은 편에 속하여 1인 가구뿐만 아니라 소규모 사업장으로도 활용 가치가 있습니다.

유치권 문제를 명확히 해결할 경우, 시세 대비 저렴한 가격으로 매입할 기회를 얻을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 143,000,000원입니다.

최근 유사 면적(39.39㎡)의 거래 사례가 290,000,000원임을 감안할 때, 현재 감정가는 시장 가치보다 현저히 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

그러나 '유치권 행사 중'이라는 불확실한 권리 관계는 입찰가 산정에 신중함을 요구합니다.

유치권 미인수 또는 해소 가능성을 전제로, 감정가 이상으로 접근하되 시장 상황 및 리스크를 고려하여 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

향후 시세 상승 가능성을 고려하여, 170,000,000원 ~ 220,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 유치권 성립 여부 및 실제 시장 시세에 대한 추가적인 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.