나이스옥션 법원경매 평택 2025타경800 [2] 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 '도곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며,
주위는 국가산업단지를 배후지로 형성된 지역으로 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로
이루어진 상업지대임.

교통상황

본 건물까지 차량출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상6층 건물(사용승인일 : 2015.03.25) 내 제3층 제303, 304, 327호, 제4층 제401, 402호, 제5층 제509, 510호, 제6층 제602호로서,
3층부터 6층은 오피스텔으로 이용중이며
외 벽: 외장석 마감 등.
내 벽: 내부 인테리어
창 호: 이중샷시 창호 등 임

이용상태

기호1-8): 집합건축물대장 상 오피스텔로 등재되어있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 보안설비, 화재탐지설비,옥내소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 4필 1단지의 사다리형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 25미터 , 북동측 및 남서측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호 1,3 )토지
일반상업지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) ,
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지
및 개발에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함),
주택 취득에 한함)

-기호 2)토지
일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지
및 개발에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. ,
외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)


-기호 4 토지
일반상업지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함),
주택 취득에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 및 기타 상세사항은 미상이며, 현재 시공업체의 유치권 행사중으로 조사되었음.
2.기호1-3) 3층 부분은 복층구조임.

물건 비고

현황조사보고서 및 감정평가서에 의하면, 건물 1층 입구 및 건물 전면에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 표시가 되어 있으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경800 (2)

소재지: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 3층 304호

용도: 오피스텔

감정가: 156,000,000 원

토지면적: 23.92㎡ (약 7.24평)

토지지분: 23.919999999999998㎡ (약 7.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 63.19㎡ (약 19.11평)

건물지분: 63.19㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 풍양농업협동조합

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상물건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 '도곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 국가산업단지를 배후지로 형성된 지역으로 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 상업지대임.

교통상황:

본 건물까지 차량출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 수준임.

토지이용상태:

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 4필 1단지의 사다리형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태:

북서측으로 폭 약 25미터, 북동측 및 남서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역

* 대로3류(폭 25m~30m)(접합)

* 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 상대보호구역(하버드유치원)

* 국가산업단지(포승지구)

* 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)

3. 권리분석

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 풍양농업협동조합

말소기준권리:

을9. 근저당권, 채권자: 풍양농업협동조합, 접수일자: 2020-07-15, 채권금액: 405,600,000원. 이 권리보다 늦게 접수된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

등기부 현황 (주요 내용):

* 소유권 이전 다수 (2015.11.23 ~ 2020.03.26)

* 을9. 근저당권 (풍양농업협동조합, 2020-07-15, 405,600,000원) - 말소 예정

* 갑24. 임의경매개시결정 (풍양농업협동조합, 2025-08-14, 282,321,698원) - 본 경매 사건

등기부채권 총액: 405,600,000원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계 상세 내용은 미상이며, 유치권 행사 중으로 조사되었음.

4. 상권분석

지역 특성:

대상 물건이 위치한 지역은 국가산업단지를 배후지로 하는 배후 주거 및 업무 상업지대임. 이는 안정적인 수요층을 확보할 수 있는 기반이 됨.

주변 편의 및 근린생활시설:

국가산업단지 인근에 위치하여 관련 종사자들을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있음. 다만, 상세한 편의시설 및 업종 분포는 현장 조사를 통해 확인 필요.

교통 접근성:

차량 출입이 용이한 20~25미터 폭의 도로에 접해 있으며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 무난함.

혐오시설 유무:

주변 지역 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않음.

5. 생활정보

건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상6층 건물

* 사용승인일: 2015년 3월 25일

* 이용 현황: 3층부터 6층은 오피스텔로 이용 중임. 대상 호실은 3층 304호임.

* 외벽: 외장석 마감 등

* 내벽: 내부 인테리어

* 창호: 이중샷시 창호 등

설비 내역:

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 보안설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

유치권 행사:

건물 1층 입구 및 건물 전면에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 표시가 되어 있으나, 그 성립 여부가 불분명함. 이는 경매 낙찰 후 추가적인 비용 발생 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 리스크 요소임. 유치권의 구체적인 내용(채권자, 채권액, 성립 여부)에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임.

토지거래계약에 관한 허가구역:

지정기간(2025.08.26.~2026.08.25.) 내에 외국인(법인, 단체 포함) 또는 주택 취득 시에는 관련 법규에 따라 허가를 받아야 함. 이는 일반적인 경매 물건의 리스크는 아니나, 낙찰자의 자격 요건에 따라 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 국가산업단지 배후에 위치한 상업지구에 소재하여 투자 가치가 잠재된 오피스텔임. 감정평가액 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있는 점은 긍정적이나, '유치권 행사 중'이라는 표기로 인한 불확실성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용함. 해당 유치권의 성립 여부 및 인수 여부에 대한 명확한 확인 없이는 투자가 어려운 물건임.

8. 투자 포인트

* 산업단지 배후 상업지구 입지: 풍부한 잠재 수요층 확보 가능.

* 상대적으로 낮은 감정가: 최근 시세 대비 감정가가 낮게 평가되어 있어 시세차익 기대 가능.

* 완전한 건물 및 토지 소유권: 매각으로 토지 및 건물 일괄 취득.

9. 예상 입찰가

시장 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 39.39㎡ 면적의 오피스텔이 2024년 11월 15일 290,000,000원에 거래되었음. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 7,362,274원/㎡임. 본 건물의 면적(63.19㎡)을 기준으로 환산 시, 시세는 약 465,258,000원 수준으로 추정됨.

감정가 및 리스크 고려:

본 건의 감정가는 156,000,000원으로, 추정 시세 대비 현저히 낮은 수준임. 그러나 '유치권 행사 중'이라는 표시는 매우 중요한 리스크로, 유치권의 존재 여부와 그 금액에 따라 실제 취득 비용이 크게 증가할 수 있음.

예상 입찰가 제안:

유치권의 불확실성이 매우 크므로, 보수적인 접근이 필요함. 감정가를 기준으로 하되, 시장 가격과의 괴리 및 리스크 프리미엄을 고려하여 다음과 같은 입찰가 범위를 제안함.

* 안정적인 입찰 범위: 감정가의 110% ~ 130% 수준

* 제안 입찰가 범위: 171,600,000 원 ~ 202,800,000 원

주의사항:

상기 제안 입찰가는 유치권 리스크를 반영하지 않은 잠정적인 가격임. 실제 입찰 전, 유치권 성립 여부, 채권액, 관련 소송 진행 상황 등을 반드시 면밀히 조사하고, 필요한 경우 법률 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정해야 함. 유치권 해결 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

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