나이스옥션 법원경매 평택 2025타경800 [5] 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 '도곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며,
주위는 국가산업단지를 배후지로 형성된 지역으로 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로
이루어진 상업지대임.

교통상황

본 건물까지 차량출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상6층 건물(사용승인일 : 2015.03.25) 내 제3층 제303, 304, 327호, 제4층 제401, 402호, 제5층 제509, 510호, 제6층 제602호로서,
3층부터 6층은 오피스텔으로 이용중이며
외 벽: 외장석 마감 등.
내 벽: 내부 인테리어
창 호: 이중샷시 창호 등 임

이용상태

기호1-8): 집합건축물대장 상 오피스텔로 등재되어있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 보안설비, 화재탐지설비,옥내소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 4필 1단지의 사다리형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 25미터 , 북동측 및 남서측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호 1,3 )토지
일반상업지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) ,
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지
및 개발에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함),
주택 취득에 한함)

-기호 2)토지
일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지
및 개발에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. ,
외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)


-기호 4 토지
일반상업지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함),
주택 취득에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 및 기타 상세사항은 미상이며, 현재 시공업체의 유치권 행사중으로 조사되었음.
2.기호1-3) 3층 부분은 복층구조임.

물건 비고

현황조사보고서 및 감정평가서에 의하면, 건물 1층 입구 및 건물 전면에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 표시가 되어 있으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경800 (5)

소재지: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 4층 402호

용도: 오피스텔

감정가: 165,000,000원 (1억 6천 5백만원)

토지면적: 25.86㎡ (약 7.82평)

건물면적: 68.30㎡ (약 20.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 풍양농업협동조합 (추정)

건물 규모: 지하 1층, 지상 6층

준공일자: 2015년 03월 25일

총 호수: 159호

2. 입지조건

위치: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1, '메트로카운티' 4층 402호. 도곡초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 국가산업단지를 배후지로 형성된 지역으로, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대입니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 수준입니다.

토지: 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지 위에 건축되었습니다. 북서측으로 폭 약 25미터, 북동측 및 남서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 해당 토지는 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(하버드유치원), 국가산업단지(포승지구)로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.)으로, 외국인, 법인, 단체, 주택 취득 시 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 07월 15일 접수된 풍양농업협동조합의 근저당권(채권최고액 405,600,000원)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (별도 명시된 지상권 등은 없음)

유치권: 건물 1층 입구 및 건물 전면에 ‘유치권 행사 중’이라는 표시가 되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 잠재적인 인수 부담 또는 명도 과정에서의 분쟁 요인이 될 수 있습니다.

공동담보: 본 물건은 공동담보로 경매가 진행되었습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

지역 특성: 포승국가산업단지 인근 상업지역에 위치하여, 산업단지 종사자 및 관련 업계 종사자들의 배후수요가 기대되는 지역입니다.

건물 이용 현황: 본 건물은 3층부터 6층까지 오피스텔로 이용 중이며, 근린생활시설도 함께 있는 복합 건물입니다.

임대 수요: 산업단지 배후 및 상업지대라는 입지적 장점 덕분에 직장인 대상의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

교육시설: 도곡초등학교가 물건지 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

편의시설: 주위의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통시설: 인근 버스정류장 및 주요 도로 접근성이 양호하여 교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 내 설비: 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소방 설비, 보안 설비, 화재 탐지 설비, 옥내 소화전 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유치권 불확실성: '유치권 행사 중'이라는 표시는 있으나 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 존재합니다.

공동담보 물건: 공동담보 경매의 경우, 다른 담보물의 처리 결과나 경매 진행 상황에 따라 변수가 발생할 수 있습니다.

토지거래허가구역: 특정 매수인(외국인, 법인, 단체, 주택 취득)에게는 취득 시 관련 허가를 받아야 하는 제약이 있습니다.

산업단지 인근 환경: 국가산업단지 인근 지역의 특성상, 산업 활동으로 인한 소음이나 교통량 증가 등의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포승국가산업단지 인근의 상업지역에 위치하여 직주근접 수요를 갖춘 오피스텔입니다.

건물은 2015년 준공으로 비교적 연식이 짧고 필수적인 설비를 갖추고 있으나, 가장 큰 쟁점은 확인되지 않은 유치권의 존재입니다.

입지적 장점과 지역 경제 활성화 가능성을 고려할 때, 유치권 관련 리스크를 충분히 감안한 합리적인 가격으로 접근한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

산업단지 배후 수요: 포승국가산업단지 종사자 및 관련 업계 종사자들의 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

상업지역 입지: 업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 유치권 등의 리스크 요인이 반영된 가격으로 취득할 경우, 향후 유치권 문제가 해결되거나 시장 상황 변화에 따라 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 165,000,000원

인수되는 보증금: 0원

주요 리스크: 성립 여부가 불분명한 유치권 존재.

최근 매매/임대 정보로 제공된 JSON 데이터는 본 건과 면적 및 층수 등에서 차이가 있고, 거래 금액(2,900)의 해석에 모호성이 있어 직접적인 시세 판단 자료로 활용하기 어렵습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가와 확인된 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정합니다.

감정가는 1억 6천 5백만원이나, 확인되지 않은 유치권의 존재는 낙찰 후 추가적인 부담이나 분쟁으로 이어질 수 있는 주요 위험 요소입니다. 이에 따라, 감정가보다 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰 범위: 감정가의 70~80% 수준을 보수적으로 고려하여, 115,000,000원 ~ 132,000,000원 사이에서 검토하는 것을 제안합니다.

최적 입찰가 제안: 유치권 관련 추가 조사를 통해 위험 수준을 명확히 파악한 후, 120,000,000원 을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 이는 잠재적 유치권 인수 비용 및 명도 리스크를 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.