나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42833 [4] 경기도 평택시 비전동 1096-2 에스-타워 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 "배다리저수지" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 부동산 및 아파트단지, 주상용 부동산, 단독 및 다세대주택, 배다리생태공원 등이 혼재하는 일반상업지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건 내 2층 203호 외 3개호로서, 외벽 : 석재붙임 마감, 드라이비트 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공히 근린생활시설로서, 기호"1,2" 는 공실 상태이고, 기호"3,4" 는 일체로 사진관(상호명 : 이가 스튜디오)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 평지이며, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 35m 내외, 남서측으로 로폭 약 15m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>이고, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부 공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나 효력 없음. 2026.01.12. 우리비엠 주식회사로부터 2025년 12월까지 공용관리비 금 6,999,512원이 미납되어 있다는 신고서 제출됨. 공용관리비는 매수인에게 인수될 수 있으며 증액될 수 있음. 303호와 벽체구분없이 일체로 이용중임. 2026.07.15. 복원이 용이하다는 취지의 개별매각신청서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42833 (4)

소재지: 경기도 평택시 비전동 1096-2 에스-타워 3층 304호

용도: 근린상가

감정가: 333,000,000원

토지면적: 36.98㎡ (약 11.19평)

건물면적: 107.42㎡ (약 32.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 평택시 비전동 소재 "배다리저수지" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 부동산 및 아파트단지, 주상용 부동산, 단독 및 다세대주택, 배다리생태공원 등이 혼재하는 일반상업지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

인접 도로상태: 본건 북동측으로 로폭 약 35m 내외, 남서측으로 로폭 약 15m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역, 택지개발지구. 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부 공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 10월 12일 광주은행 근저당권 (169,200,000원)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었으며, 임대관계는 미상임.

금액이 미상이라도 주의가 필요함.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 2016-08-31, 주식회사포부스

* 소유권이전: 2016-10-12, 책임산업개발주식회사 (매매)

* 근저당권 (말소기준권리): 2016-10-12, 광주은행, 169,200,000원 (말소)

* 임의경매: 2025-10-23, 광주은행, 648,664,800원 (말소)

기타 사항: 토지에 관하여 별도 등기 있으나 효력 없음.

1.3. 상권분석

건물 용도: 본 건물은 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설로 이용 중임.

이용 상태:

* 본건(304호)은 303호와 벽체 구분 없이 일체로 사진관(상호명: 이가 스튜디오)으로 이용 중임.

* 일부 호실(203호 추정)은 공실 상태임.

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물로서, 본건은 3층에 위치함.

* 외벽: 석재붙임 마감, 드라이비트 마감 등.

* 내벽: 몰탈위 페인팅 마감, 인테리어 마감 등.

* 창호: 샷시창호 등.

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

1.4. 생활정보

주변 시설: 본건 인근에 배다리저수지 및 배다리생태공원이 위치하여 쾌적한 환경을 제공함.

편의시설: 평택시 비전동은 소사벌 택지지구 개발과 함께 상권이 조성되고 있으며, 20~30대 이용객이 많음. 인근에 뉴코아아울렛, 평택시청 등이 있어 쇼핑 및 행정 편의시설 이용이 가능함. 또한, 인근 '골든타워' 건물에는 의원, 약국, 동물병원, 음식점, 카페, 마트, 편의점 등이 소재하는 것으로 파악됨.

혐오시설: 본 건 주변으로 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 검색되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

미납 공용관리비: 2026년 1월 12일 기준, 2025년 12월까지 미납된 공용관리비 6,999,512원이 신고되었으며, 이는 매수인에게 인수될 수 있고 증액될 수 있음.

일체 이용 중인 호수: 304호가 303호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이므로, 향후 분리 및 사용에 제약이 있을 수 있음.

토지 별도 등기: 토지에 대한 별도 등기가 존재하나, 현재 효력이 없는 것으로 파악됨.

개별 매각 신청: 2026년 7월 15일, 복원이 용이하다는 취지의 개별매각 신청서가 제출된 바 있어, 매각 진행 과정에서 변동이 발생할 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 비전동의 일반상업지역에 위치한 근린상가로, 배다리저수지 및 생태공원 인근에 자리하고 있어 입지적 장점을 가지고 있음. 현재 사진관으로 이용 중이나 일부 공실이 있는 상황임. 인수 부담이 될 수 있는 미납 공용관리비, 인접 호실과의 일체 이용 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항임. 토지 별도 등기는 효력이 없는 것으로 확인되었으나, 개별 매각 신청 이력이 있어 변수 발생 가능성도 배제할 수 없음. 평택시 비전동 일대는 소사벌택지지구 개발 등 도시 성장이 이루어지고 있으나, 상권의 분산 및 대형 유통시설 확대로 인한 구도심 침체 우려도 존재하는 지역임.

1.7. 투자 포인트

* 평택시 소사벌택지지구 내 일반상업지역 위치.

* 배다리생태공원 인접으로 쾌적한 환경.

* 현재 운영 중인 사진관으로서의 영업 가능성 및 향후 다양한 상업 용도로의 전환 가능성.

* 주변으로 신축 아파트 단지 및 상업 시설이 혼재되어 있어 잠재 수요층 확보 유리.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 상세한 주변 시세 조사, 향후 공용관리비 변동 예상치, 상가 공실률 및 임대료 수준, 그리고 개별 매각 신청 이력으로 인한 불확실성 등을 종합적으로 검토해야 함. 감정가 333,000,000원을 기준으로 하되, 인수 부담이 될 수 있는 미납 공용관리비, 일체 이용 중인 호수 문제 등을 감안하여 신중하게 접근해야 함. (본 보고서에서는 상세 시장 조사가 생략되었으므로, 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.