나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42888 [5] 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 7층711호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "율포초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 주상용건물, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 택지개발지구(통칭"고덕국제화 도시")내 상업지역으로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

라멘조 벽식구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 지하5층 지상 8층 건물 내 4층 416호 외 5개호로 서, 외벽 : 외장석재 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조 바람.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 냉난방설비, 옥내소화전, 화재경보기, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 평지이며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 3차선, 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접 하며, 주차장 출입구는 북측 도로에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>이고, 토지거래계약에관한허가구 역(지정기간:2025.8.26~2026.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함) 이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 공히 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42888 (5)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 화성한마음신용협동조합

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 7층 711호

* 건물 용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

* 건물명: 수아주

* 건축물 정보:

* 총 층수: 지하 5층, 지상 8층

* 본건 위치: 지상 7층 711호

* 건물 구조: 라멘조+벽식구조 (철근)콘크리트

* 사용승인일: 2023년 3월 14일

* 총 세대수: 140호

* 건물 높이: 29.2m

* 승강기: 3대

1.3. 면적 및 매각 정보

* 토지 면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

* 토지 지분: 7.25㎡ (약 2.19평)

* 건물 면적: 28.38㎡ (약 8.59평)

* 건물 지분: 28.382㎡ (약 8.59평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 249,000,000원 (24,900만원)

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "율포초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 주상용 건물, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 택지개발지구(고덕국제화 도시) 내 상업지역으로 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 토지 형상 및 이용 상태: 가장형의 평지로, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 3차선, 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하며, 주차장 출입구는 북측 도로에 연계되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 중심상업지역

* 지구단위계획구역: 고덕국제화지구

* 도로 접합: 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 택지개발지구. 토지거래계약허가구역 (지정기간: 2025.8.26~2026.8.25. 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 등기 구분: 갑2

* 접수일자: 2023-08-02

* 권리종류: 소유권이전1번신탁등기말소

* 비고: 신탁재산의 귀속

* 등기 구분: 을1 (말소기준권리)

* 접수일자: 2023-08-02

* 권리종류: 근저당권

* 권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

* 권리금액: 1,012,800,000원

* 말소: 말소 (매각으로 소멸)

* 등기 구분: 을2

* 접수일자: 2023-09-08

* 권리종류: 근저당권

* 권리자: 검단서영제일차주식회사

* 권리금액: 500,000,000원

* 말소: 말소 (매각으로 소멸)

* 등기 구분: 갑3

* 접수일자: 2025-08-20

* 권리종류: 압류

* 권리자: 평택세무서장

* 말소: 말소 (매각으로 소멸)

* 등기 구분: 갑4 (본건 경매개시결정)

* 접수일자: 2025-11-03

* 권리종류: 임의경매

* 권리자: 화성한마음신용협동조합

* 권리금액: 839,444,601원

* 비고: 수원지방법원 평택지원 2025타경42888

* 말소: 말소 (매각으로 소멸)

* 등기 구분: 갑5

* 접수일자: 2025-11-25

* 권리종류: 강제경매

* 권리자: 정현일

* 권리금액: 190,360,807원

* 비고: 수원지방법원 평택지원 2025타경43062

* 말소: 말소 (매각으로 소멸)

* 등기 구분: 갑6

* 접수일자: 2026-03-23

* 권리종류: 압류

* 권리자: 평택시

* 말소: 말소 (매각으로 소멸)

3.2. 총 채권액

* 등기부상 채권 총액: 1,512,800,000원 (근저당 2건, 압류 2건, 임의경매 1건, 강제경매 1건에 기재된 금액 합계)

* 본건 경매 신청 채권액: 839,444,601원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 공히 미상 (후보자는 임대차 관계를 직접 확인해야 함)

* 임차인 정보: (제공된 정보 없음, 성함은 개인정보 보호를 위해 마스킹 처리)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 본건 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 명시되어 있으나, 등기부상 지상권 등기는 확인되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건이 위치한 평택시 고덕동은 고덕국제화지구 택지개발사업이 진행 중이며, 대규모 아파트 단지, 주상복합, 오피스텔, 상업시설이 복합적으로 개발되고 있는 지역입니다. 특히 삼성전자 평택캠퍼스와 인접하여 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

4.2. 상업 및 편의시설

율포초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트 단지, 주상용 건물, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 이마트에브리데이, GS더프레시 등 편의시설이 도보 거리에 있어 생활 편의성이 양호합니다.

4.3. 오피스텔 시장 동향

고덕신도시는 최근 신축 오피스텔이 공급되었으나, 원룸형 오피스텔은 귀한 편이며, 삼성전자 등 산업단지 종사자 및 행정타운 예정지에 따른 수요가 있을 것으로 보입니다. 주변 오피스텔의 임대료는 85만원에서 140만원 선에서 형성되어 있으며, 월세 거래가 활발한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 율포초등학교가 위치하며 (도보 약 3분), 효명중학교, 효명고등학교 등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교통망

차량 접근성이 좋고, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 서정리역(1호선)과는 거리가 다소 있으나, 주요 도로망과의 접근성이 좋아 평택 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 주변 환경

고덕국제화지구 내 상업지역으로 계획적인 도시 환경을 갖추고 있으며, 주거 및 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

본건의 임대차 관계가 공히 미상으로 조사되어, 낙찰 후 예상치 못한 임차인의 존재나 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 임대차 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 공동담보 물건

본건이 공동담보로 설정되어 있어, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 본건의 매각 과정이나 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 폐기물 적치 문제 (잠재적 영향)

최근 보도에 따르면, 본건 인근(고덕중앙2로) 공터에 폐기물이 장기간 방치되어 악취 및 위생 문제가 발생하고 있다는 민원이 있습니다. 이는 해당 지역의 도시 미관 저해 및 생활 환경에 간접적인 영향을 줄 수 있으나, 직접적인 본건 물건에 대한 영향은 없을 것으로 예상됩니다.

6.4. 토지거래허가구역

외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한하여 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 본건은 업무시설(오피스텔)이므로 일반적인 거래에는 큰 제한이 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 평택 고덕국제화지구 내 중심상업지역에 위치한 신축 오피스텔로, 삼성전자 평택캠퍼스 인접 및 행정타운 예정지 등 배후수요가 기대되는 지역에 있습니다. 신축 건물이라는 장점과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미상으로 확인되지 않아 낙찰 후 인수 부담이 발생할 가능성이 있으며, 이 부분에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 주변에 폐기물 적치로 인한 환경 문제가 제기되고 있으나, 이는 직접적인 본건의 가치에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 고덕국제화지구 내 중심상업지역 위치: 향후 택지개발 및 상권 활성화에 따른 시세 상승 기대.

* 신축 건물 (2023년 사용승인): 관리비 부담이 적고 하자 발생 가능성이 낮음.

* 풍부한 배후수요: 삼성전자 평택캠퍼스, 행정타운 예정지 등으로 인한 임대수요 확보 용이.

* 귀한 원룸형 오피스텔: 고덕신도시에 희소성이 있는 주거 형태.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 249,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 호가를 고려할 때, 일반적으로 유사 면적대의 오피스텔이 200,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

특히, 임대차 관계가 미상으로 확인되어 낙찰자가 직접 임대인과 협상하거나 명도 절차를 진행해야 하는 위험 부담이 존재합니다. 이러한 위험 요소를 감안하여, 시세보다 합리적인 가격에 취득하기 위한 전략이 필요합니다.

인수 보증금이 없으므로, 감정가 대비 약 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 200,000,000원

본 물건의 성공적인 투자를 위해서는 현장 방문을 통한 임대차 관계 및 물건 상태 직접 확인, 주변 시세에 대한 심층적인 재조사, 그리고 권리분석 내용을 바탕으로 한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.