나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42888 [4] 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "율포초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 주상용건물, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 택지개발지구(통칭"고덕국제화 도시")내 상업지역으로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

라멘조 벽식구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 지하5층 지상 8층 건물 내 4층 416호 외 5개호로 서, 외벽 : 외장석재 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조 바람.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 냉난방설비, 옥내소화전, 화재경보기, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 평지이며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 3차선, 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접 하며, 주차장 출입구는 북측 도로에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>이고, 토지거래계약에관한허가구 역(지정기간:2025.8.26~2026.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함) 이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 공히 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경42888 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화성한마음신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 7층706호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 249,000,000원

토지면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

토지 지분: 7.25㎡ (약 2.19평)

건물면적: 28.38㎡ (약 8.59평)

건물 지분: 28.382㎡ (약 8.59평)

1.3. 건물 상세 정보 (건축물대장 기반)

건물명: 수아주

구조: 라멘조+벽식구조 (철근콘크리트)

지하층: 5개 층

지상층: 8개 층

총 호수: 140호

건축물 용도: 업무시설(오피스텔, 금융업소) 및 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 지역 환경

본건은 경기도 평택시 고덕동에 위치하며, "고덕국제화 도시"로 통칭되는 택지개발지구 내 상업지역에 속해 있습니다. 주변은 아파트 단지, 주상용 건물, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 본건 남측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 3차선, 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 주변 개발 계획 및 토지이용

본건은 중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)에 속하며, 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다. 향후 고덕국제신도시의 지속적인 개발로 인해 지역 가치 상승이 기대됩니다. 토지거래허가구역(외국인 주택 취득 제한)으로 지정되어 있으나, 이는 부동산 시장 전반의 규제 환경을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

집합건물 등기부 요약에 따르면, 여러 근저당, 압류, 임의경매, 강제경매 등기 등이 등기되어 있었으나, 해당 경매(2025타경42888)를 기준으로 대부분 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,512,800,000원입니다.

3.2. 말소기준 권리

을1 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2023-08-02 접수)이 말소기준 권리입니다.

3.3. 낙찰 시 소멸/인수되는 권리

본 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 압류, 경매개시결정 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건 명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인 현황 및 인수 부담

임대차 관계는 파악되지 않았으며(임대관계 미상), 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다(인수 보증금 합계: 0원).

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임대차 관계는 현재 파악되지 않았으며, 보증금 및 차임 정보가 미상이므로 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특징

본건이 위치한 고덕국제신도시 내 상업지역은 개발 초기 단계를 넘어 점차 상권이 형성되고 있는 지역입니다. 오피스텔, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재하며, 신도시의 성장과 함께 유동인구 및 상업 활동이 증가할 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 잠재적 수요

대규모 택지개발지구로서 주거 및 상업 기능이 복합적으로 계획되어 있어, 향후 고덕신도시의 자족 기능 강화와 함께 상업 시설 및 오피스텔에 대한 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 근린생활시설

주변에 율포초등학교가 위치하며, 상업지역 내에 위치하여 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 보입니다. 신도시 개발에 따라 다양한 편의시설 확충이 기대됩니다.

5.2. 주거 환경

본건은 오피스텔로서 업무시설로도 활용 가능하며, 신축 건물로서 기본적인 주거 편의시설(위생, 급배수, 승강기, 냉난방 설비 등)을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 미확인

임대차 관계 및 보증금/차임에 대한 정보가 불명확하여, 낙찰 후 임차인과의 관계 설정 및 추가적인 부담 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 시장 변동성

고덕국제신도시는 현재 활발하게 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 지역 가치 변동성이 존재할 수 있습니다. 또한, 대규모 개발 사업에 따른 기반 시설 확충 및 도시 계획 변경 등이 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 채무 규모가 상당합니다. 이는 채무 총액이 다른 담보 물건과 공유되고 있음을 의미하며, 해당 물건의 가치 및 경매 진행 상황이 다른 담보 물건의 처리 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 신축에 가까운 건물(2021년 건축 허가, 2023년 사용 승인)로 깔끔한 상태 유지.

* 고덕국제신도시라는 미래가치가 있는 지역에 위치.

* 소형 면적의 오피스텔로 투자 및 실거주 용이성.

7.2. 물건 약점

* 임대차 관계 및 보증금 미상으로 인한 불확실성.

* 상대적으로 높은 감정가 대비 최근 실거래가 정보 확인 필요.

7.3. 투자 적합성

고덕국제신도시의 개발 잠재력과 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 안정적인 임차 수요 확보 및 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 임대차 관계 확인 및 시장 상황 분석을 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 고덕국제신도시 발전 잠재력

평택시의 핵심 개발 축인 고덕국제신도시는 대규모 산업단지, 행정타운, 국제학교 유치 등 미래 발전 가능성이 높은 지역입니다.

8.2. 신축 건물 가치

2023년 사용 승인된 신축 건물로, 유지보수 비용이 적고 현대적인 시설을 갖추고 있어 경쟁력이 있습니다.

8.3. 경매 절차를 통한 시세차익 가능성

감정가 2억 4,900만 원에 비해, 유사 면적 오피스텔의 시세가 1억 5천만 원에서 1억 8천만 원 수준으로 형성되어 있어, 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

현재 유사 면적(28~30㎡)의 고덕동 오피스텔 매매가는 1억 5천만 원에서 1억 8천만 원 수준으로 파악됩니다. 임대료는 보증금 1,000만 원, 월세 60만 원~80만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

9.2. 최종 입찰가 산정 제언

감정가 2억 4,900만 원은 최근 시장 시세보다 높은 편이므로, 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 시세 및 임대 수익률, 그리고 향후 시세 상승 가능성을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 1억 6천만 원 ~ 1억 9천만 원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제언합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 미상인 임차인에 대한 추가적인 조사와 명확한 인수/소멸 권리 파악 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.