나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42888 [3] 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 5층517호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "율포초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 주상용건물, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 택지개발지구(통칭"고덕국제화 도시")내 상업지역으로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

라멘조 벽식구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 지하5층 지상 8층 건물 내 4층 416호 외 5개호로 서, 외벽 : 외장석재 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조 바람.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 냉난방설비, 옥내소화전, 화재경보기, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 평지이며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 3차선, 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접 하며, 주차장 출입구는 북측 도로에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>이고, 토지거래계약에관한허가구 역(지정기간:2025.8.26~2026.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함) 이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 공히 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경42888 (3)

물건종별: 오피스텔

소재지: 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 5층 517호

감정가: 244,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화성한마음신용협동조합 (관련 채권액 839,444,601원)

1.2. 면적

토지면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

토지 지분: 7.25㎡ (약 2.19평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 28.38㎡ (약 8.59평)

건물 지분: 28.382㎡ (약 8.59평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 기타

특이사항: 공동담보 (건물 전체 또는 공동으로 담보 설정된 물건)

특수물건정보: 공동담보

주의사항: (제공 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "율포초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 주상용 건물, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 택지개발지구(고덕국제화 도시) 내 상업지역으로서, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 건축물 정보

건물 구조: 라멘조 및 벽식구조의 철근콘크리트 건물로, 지하 5층, 지상 8층 규모입니다.

해당 층: 5층 517호

총 호수: 140호 (전체 건물 기준)

사용승인일: 2023년 03월 14일 (비교적 신축 건물)

주요 용도: 업무시설(오피스텔, 금융업소) 및 근린생활시설

외벽: 외장석재 마감 등

내벽: 벽지도배, 일부 타일 붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

내진설계: VII - 0.198g (MMI 등급)

2.3. 교통상황

차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

남측으로는 왕복 4차선, 동측으로는 왕복 3차선, 북측으로는 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있으며, 주차장 출입구는 북측 도로와 연계되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

본 물건이 속한 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 다양한 폭의 중로(20m~25m, 15m~20m, 12m~15m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당하며, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

주의할 점은, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)이나, 이는 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한하여 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 08월 02일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을1).

본 경매 사건(수원지방법원 평택지원 2025타경42888)은 화성한마음신용협동조합의 임의경매(갑4)로 개시되었습니다.

등기부상 을1 근저당권 외 을2 근저당권, 갑3 압류, 갑5 강제경매, 갑6 압류 등이 모두 말소 대상입니다.

등기부채권 총액: 1,512,800,000원

3.2. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

그러나, 모든 임차인의 임대 관계는 '미상'으로 파악되어, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 임차인의 보증금 및 차임 등 구체적인 계약 내용이 파악되지 않아 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (단, '지상권개요' 항목만 존재하고 구체적인 권리 내용은 기재되어 있지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

고덕국제화 도시 내 상업지역으로, 개발이 진행 중이며 향후 유입 인구 및 상주 인구 증가가 기대됩니다.

주변에 아파트 단지와 주상복합, 오피스텔 등이 밀집해 있어 배후 수요는 풍부한 편입니다.

4.2. 주변 시설

율포초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

상업지역에 속해 있어 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 가능하여 비즈니스 및 생활 활동에 편리합니다.

검색 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. (평택에코센터는 고덕면 해창리 일대에 위치하나, 본 물건지와는 직접적인 연관성이 낮은 것으로 판단됩니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

반경 내 다수의 근린생활시설 및 상업시설 이용이 가능하며, 고덕국제화 도시의 개발 계획에 따라 향후 편의시설은 더욱 확충될 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

율포초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 안전한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 교통시설

차량 접근이 용이하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

인근 버스정류장을 통해 시내외 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임차인

임차인의 보증금 및 월세 등 임대차 관계가 '미상'으로 파악되어, 명도 시 임차인과의 합의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 인도 지연의 원인이 될 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 담보 설정 경위에 따라 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다. (다만, 본건은 임의경매로 진행되어 말소기준권리 하의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.)

6.3. 토지거래허가구역 (제한적 적용)

외국인 또는 외국법인이 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 국내 투자자에게는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다. (해당 지정 기간: 2025.8.26~2026.8.25)

7. 종합 의견

본 물건은 고덕국제화 도시라는 개발 잠재력이 높은 지역에 위치한 비교적 신축인 오피스텔입니다. 편리한 교통 접근성과 잘 갖춰진 주변 인프라는 장점이나, 임차인의 임대 관계가 미확인된 점은 명도 관련 리스크로 작용할 수 있습니다. 감정가 수준에서 낙찰될 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 투자가 가능할 것으로 보이나, 임차인 문제 해결을 위한 추가 비용과 시간을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 고덕국제화 도시의 미래 가치 상승 잠재력: 지속적인 개발과 인구 유입으로 인한 자산 가치 상승 기대.

* 신축급 오피스텔: 2023년 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 수리비 부담이 적음.

* 우수한 입지: 상업지역 내 위치하여 업무 및 생활 편의성이 높음.

* 시세 대비 합리적 취득 가능성: 경매 특성상 감정가 이하 낙찰 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 유사 물건 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 층수의 오피스텔은 약 230,000,000원에서 250,000,000원 사이에 거래되는 것으로 파악됩니다. 감정가는 244,000,000원입니다.

그러나, 본건은 임차인의 임대차 관계가 '미상'으로 파악되어 명도에 상당한 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다. 이러한 위험 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 고려하되, 명도 리스크를 반영하여 약 210,000,000원에서 225,000,000원 사이를 제안합니다. 해당 구간 내에서 입찰 참여 여부 및 금액 결정은 최종적인 현장 조사와 법률 검토를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.