나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42888 [6] 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 8층818호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "율포초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 주상용건물, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 택지개발지구(통칭"고덕국제화 도시")내 상업지역으로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

라멘조 벽식구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 지하5층 지상 8층 건물 내 4층 416호 외 5개호로 서, 외벽 : 외장석재 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조 바람.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 냉난방설비, 옥내소화전, 화재경보기, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 평지이며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 3차선, 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접 하며, 주차장 출입구는 북측 도로에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>이고, 토지거래계약에관한허가구 역(지정기간:2025.8.26~2026.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함) 이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 공히 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

해당 물건은 경기도 평택시 고덕동 1985-2, 수아주 8층 818호에 위치한 오피스텔입니다. 건물의 준공은 2021년 4월 15일로 비교적 신축에 속합니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 247,000,000원입니다.

토지 면적은 7.25㎡ (약 2.19평)이며, 토지 지분 또한 7.25㎡입니다.

건물 면적은 28.38㎡ (약 8.59평)이며, 건물 지분은 28.382㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.3. 매각 정보

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 사건번호는 평택지원 2025타경42888 (6)입니다.

채권자는 화성한마음신용협동조합입니다.

공동담보 물건으로, 특이사항 및 특수물건정보에 공동담보가 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 고덕동에 위치하며, '율포초등학교' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 주상용 건물, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 택지개발지구, 즉 '고덕국제화 도시' 내 상업지역입니다. 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 남측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 3차선, 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 좋습니다. 주차장 출입구는 북측 도로에 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 8월 2일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을2), 압류(갑3, 갑6), 임의경매(갑4), 강제경매(갑5) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 명시된 바 없습니다.

3.3. 특이사항

* 공동담보 물건으로 경매가 진행됩니다.

* 등기부채권 총액은 1,512,800,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 고덕국제화 도시는 택지개발지구로서, 향후 발전 가능성이 높은 지역입니다. 삼성전자 평택캠퍼스가 인근에 있어 풍부한 배후수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 예술의 전당, 박물관, 도서관 등 문화 시설 용지도 예정되어 있어 주거 환경 개선 및 도시 활성화가 기대됩니다.

4.2. 주변 시설

* 생활 편의 시설: 인근에 이마트에브리데이, GS더프레시 등 다수의 마트가 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 교육 시설: 율포초등학교가 도보 약 3분 거리에 있으며, 효명중학교, 효명고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 기타: 고덕수변공원, 함박산 근린공원 등이 가까워 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 잠재적 혐오시설: 주변 검색 결과, 고덕국제신도시 내에 평택에코센터(환경종합처리시설)가 계획된 바 있으나, 이는 지하에 위치하며 편의시설은 지상에 배치되는 형태로 계획되어 있어 직접적인 주거 환경에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다. 또한, 대규모 산업단지가 인접해 있어 관련 편의시설 및 교통망이 발달하고 있습니다.

4.3. 시세 동향

'고덕 센트럴 수아주' 오피스텔의 경우, 2021년 분양 당시 전용면적 25~62㎡ 기준으로 공급되었습니다. 현재 유사 오피스텔의 월세는 보증금 1,000만원에 월 120~180만원 수준으로 형성되어 있습니다. 다른 고덕동 오피스텔의 경우, 전용면적 59㎡ 기준으로 전세 1억 8천만원대, 월세 1천만원/140만원 수준의 시세가 확인됩니다. 본건 오피스텔(28.38㎡, 약 8.59평)의 경우, 이러한 시세 동향을 고려할 때, 전용 25㎡ 내외의 소형 오피스텔은 보증금 1,000만원에 월세 100만원 내외, 전세 1억 3천만원 내외의 시세를 형성할 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

* 위생 및 급배수 설비

* 승강기 설비

* 냉난방 설비

* 옥내 소화전, 화재 경보기

* 지하 주차장 (총 179대 수용 가능)

5.2. 지역 편의시설

* 율포초등학교 (약 300m)

* 이마트에브리데이, GS더프레시 등 상업시설

* 함박산 근린공원, 고덕수변공원 등 녹지 공간

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 본 건 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)에 속해 있습니다.

* 인접 도로의 종류는 중로1류, 중로2류, 중로3류입니다.

* 가축사육제한구역이며, 택지개발지구입니다.

* 특히, '토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:2025.8.26~2026.8.25)'으로 지정되어 있어, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한하여 허가가 필요합니다. 현재 허가 기간이 얼마 남지 않았으나, 외국인 투자자는 이 부분을 인지해야 합니다.

6.2. 권리관계

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되나, 공동담보 물건으로 진행되어 복잡성이 다소 있습니다.

* 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시된 점은 점유 현황 및 명도 과정에서 변수로 작용할 수 있습니다.

6.3. 공실 가능성

고덕국제화 도시는 개발이 진행 중이며, 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업단지를 배후로 하고 있어 오피스텔 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 그러나 신규 공급 물량 및 지역 경기 변동에 따라 공실 위험은 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 고덕국제화 도시 내 상업지역에 위치한 신축 오피스텔로, 삼성전자 평택캠퍼스를 비롯한 산업단지의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 주변 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다. 다만, 임대 관계 미확인 및 공동담보 물건이라는 점은 권리 분석 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 토지거래허가구역 지정 기간이 만료 예정인 점은 외국인 투자자에게 해당되므로 일반 투자자는 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업단지 인접으로 인한 안정적인 배후 수요 확보.

* 고덕국제화 도시 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 신축 오피스텔로 관리 용이 및 비교적 높은 임대 선호도 기대.

* 교통 및 생활 편의 시설 접근성 우수.

9. 예상 입찰가

감정가는 247,000,000원입니다.

현재 파악된 유사 면적 오피스텔의 시세는 전용 25㎡ 내외 기준으로 보증금 1,000만원, 월세 100만원 내외, 전세 1억 3천만원 내외로 추정됩니다.

이를 고려할 때, 본건(28.38㎡)의 적정 시세는 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 수준으로 판단됩니다.

경매 특성상 입찰 경쟁률, 명도 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 하나, 보수적으로 접근 시 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 검토하는 것을 권장합니다.

* 최종 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 임차인 명도 가능성, 추가적인 권리 분석 등을 반드시 재확인해야 합니다.1.물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 경기도 평택시 고덕동 1985-2에 위치한 "수아주" 오피스텔 8층 818호입니다. 해당 건물은 2021년 4월 15일에 준공된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 247,000,000원입니다.

토지 면적은 7.25㎡ (약 2.19평)이며, 토지 지분 또한 7.25㎡입니다.

건물 면적은 28.38㎡ (약 8.59평)이며, 건물 지분은 28.382㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.3. 매각 정보

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 사건번호는 평택지원 2025타경42888 (6)입니다.

채권자는 화성한마음신용협동조합입니다.

본건은 공동담보 물건으로, 특이사항 및 특수물건정보에 공동담보가 명시되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 고덕동에 위치하며, "율포초등학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 주상용 건물, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 택지개발지구로서, 고덕국제화 도시 내 상업지역에 해당합니다. 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 남측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 3차선, 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량의 진출입 및 접근성이 우수한 편입니다. 주차장 출입구는 북측 도로에 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부요약 상 말소기준권리는 2023년 8월 2일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 후순위에 해당하는 근저당권(을2), 압류(갑3, 갑6), 임의경매(갑4), 강제경매(갑5) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

현재 제시된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 특이사항

* 본건은 공동담보로 진행되는 물건입니다.

* 등기부상 채권 총액은 1,512,800,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 현재 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 고덕국제화 도시는 계획적인 택지개발지구로, 잠재력이 높은 지역입니다. 특히, 세계 최대 규모의 삼성전자 평택캠퍼스가 인접해 있어 풍부한 직장인 배후수요를 확보하고 있습니다. 향후 예술의 전당, 박물관, 도서관 등 문화 시설 용지 개발이 예정되어 있어 주거 환경 개선 및 도시 경쟁력 강화가 기대됩니다.

4.2. 주변 시설

* 생활 편의 시설: 단지 인근에 이마트에브리데이, GS더프레시 등 다수의 소매점 및 마트가 위치하여 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 교육 시설: 율포초등학교가 도보 약 3분 거리에 있으며, 효명중학교, 효명고등학교 등 다수의 교육 기관이 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 자연/휴식 공간: 고덕수변공원, 함박산 근린공원 등이 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 잠재적 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 고덕국제신도시에 환경종합처리시설인 평택에코센터 조성이 계획된 바 있습니다. 다만, 해당 시설은 지하에 설치되고 편의시설은 지상에 배치하는 방식으로 계획되어 있어, 직접적인 거주 환경에 미치는 부정적 영향은 제한적일 수 있습니다. 또한, 다양한 산업단지가 인근에 있어 관련 인프라가 구축되어 있습니다.

4.3. 시세 동향

'고덕 센트럴 수아주' 오피스텔은 2021년 분양 당시 전용면적 25~62㎡로 공급되었습니다. 현재 유사 오피스텔의 임대 시세는 보증금 1,000만원 기준으로 월세 120만 원에서 180만 원 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 다른 고덕동 오피스텔의 사례를 보면, 전용면적 59㎡ 타입이 전세 1억 8천만원대, 월세 1천만원/140만원 수준의 시세를 보입니다. 본건 오피스텔(전용 28.38㎡, 약 8.59평)의 경우, 이러한 시세 동향을 종합적으로 고려할 때, 전용 25㎡ 내외의 소형 오피스텔은 보증금 1,000만원에 월세 100만원 내외, 전세 1억 3천만원 내외의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

* 위생 및 급배수 설비

* 승강기 설비

* 냉난방 설비

* 옥내 소화전, 화재 경보기

* 지하 주차장 (총 179대 수용 가능)

5.2. 지역 편의시설

* 율포초등학교 (도보 약 3분 거리)

* 이마트에브리데이, GS더프레시 등 다수의 상업시설

* 함박산 근린공원, 고덕수변공원 등 녹지 공간

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 본 건이 속한 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)으로 지정되어 있습니다.

* 해당 토지는 중로1류, 중로2류, 중로3류 도로와 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 택지개발지구 내에 위치합니다.

* "토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:2025.8.26~2026.8.25)"으로 지정되어 있습니다. 이는 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한하여 허가가 필요함을 의미합니다. 허가 기간 만료일이 임박했으나, 외국인 투자자는 해당 사항을 반드시 인지하고 절차를 확인해야 합니다.

6.2. 권리관계

* 본 건은 공동담보 물건으로 경매가 진행되므로, 권리관계 확인 시 복잡성이 다소 존재합니다.

* 임대 관계가 미확인되었고 인수 보증금이 0원으로 명시된 점은, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 공실 가능성

고덕국제화 도시는 지속적인 개발과 삼성전자 평택캠퍼스를 비롯한 대규모 산업단지의 존재로 인해 오피스텔에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다. 그러나 신규 공급 물량의 증가 및 지역 경제 상황 변동에 따라 공실이 발생할 위험은 상존합니다.

7. 종합 의견

본건은 고덕국제화 도시의 상업지역에 위치한 신축 오피스텔로서, 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업단지의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다. 우수한 교통 및 생활 편의 시설 접근성과 함께, 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미확인된 점과 공동담보 물건이라는 점은 권리 분석 및 명도 과정에서 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 토지거래허가구역 지정 기간 만료 예정은 외국인 투자자에 한해 영향을 미치는 부분이므로 일반 투자자에게는 직접적인 리스크로 작용하지 않을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 삼성전자 평택캠퍼스를 비롯한 대규모 산업단지와 인접하여 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 고덕국제화 도시 개발에 따른 장기적인 가치 상승 잠재력 보유.

* 신축 오피스텔로서 관리 용이성이 높고, 임차인 선호도가 비교적 높을 것으로 예상.

* 주요 도로 및 생활 편의 시설, 교육 시설 접근성이 우수.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 247,000,000원입니다.

현재 파악된 주변 유사 면적 오피스텔의 시세는 전용 25㎡ 내외 기준으로 보증금 1,000만원에 월세 100만원 수준, 또는 전세 1억 3천만원 내외로 추정됩니다. 이를 감안할 때, 본건(전용 28.38㎡)의 적정 시세는 1억 5천만원에서 1억 8천만원 사이로 판단됩니다.

경매 특성상 입찰 경쟁률, 명도 용이성, 현재 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 하겠지만, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 190,000,000원에서 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토하는 것을 권장합니다.

* 최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인, 임차인 명도 가능성 재점검, 추가적인 법률 검토 등을 반드시 선행해야 합니다.

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