나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42978 [2] 경기도 평택시 고덕면 해창리 1268 에이스101 5층534호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 "한국지역난방공사 평택지사" 북측 인근에 위치하며, 본건 주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 업무용빌딩 등이 혼재된 지대로서 주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 수월하고, 인근에 노선버스 정류장 등이 위치하고 있으나, 대중교통 이용의 편의성은 다소 불편시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층,지상10층의 건물 중 5층 533호, 534호로서, 외벽 : 강화유리 및 복합판넬, 석재붙임 등 마감,(별지 사진 참조) 내벽 : 페인팅 및 강화유리 등마감, 창호 : 강화유리 창호임 (사용승인일자 : 2024.03.18)

이용상태

공부상 공장(지식산업센터)이며, 조사일 당시 폐문 등의 사정으로 내부구조를 확인할 수 없어 탐문, 공부 등을 기준하였으므로 참고바람.

설비내역

승강기설비, 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차장 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 건부지(공장<지식산업센터>, 지원시설 등)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 남측, 북측, 동측 및 서측에서 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26~26.8.25 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

· 임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경42978 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 고덕면 해창리 1268 에이스101 5층 534호

건물명: 에이스101

용도: 지식산업센터 (공장, 지원시설)

감정가: 593,000,000원

면적:

* 토지: 35.83㎡ (약 10.84평)

* 건물: 111.16㎡ (약 33.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 사용승인일: 2024년 3월 18일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하1층, 지상10층 중 5층 534호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 "한국지역난방공사 평택지사" 북측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 업무용 빌딩 등이 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 용이하나, 인근 노선버스 정류장이 있음에도 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 편입니다.

2.2. 지역 지구 현황

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로3류(폭12m~15m), 가축사육제한구역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택 취득 시).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당 (중소기업은행, 2024-09-26 접수, 780,000,000원)이 본 건의 말소기준권리입니다.

3.2. 기타 권리 현황

소유권이전, 신탁등기말소, 압류(용산세무서장), 가압류(기술보증기금, 중소기업은행, 국민은행) 등이 존재하며, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위로 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 여부

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성도 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 임대차 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주요 배후 수요

본 건이 위치한 고덕면 해창리 일대는 고덕국제신도시 개발과 연계된 산업단지 및 지원시설이 밀집하는 지역입니다.

삼성전자 평택캠퍼스를 중심으로 한 산업 배후 수요가 도시 성장 속도를 끌어올리고 있으며, 이는 본 건과 같은 지식산업센터에 풍부한 배후 수요를 제공할 것으로 예상됩니다.

개발이 진행되면서 고덕국제신도시에 직주근접 수요가 유입되고 있으며, 이는 해당 지역의 주택 시장에도 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

4.2. 지역 개발 현황

고덕국제신도시는 주거, 업무, 교육, 상업 기능이 결합된 자족형 신도시로 조성 중이며, 현재 3단계 개발이 진행되는 등 도시 완성을 향해 나아가고 있습니다.

지속적인 주택 공급과 기반시설 확충이 이루어지고 있어, 향후 도시의 기능과 가치가 더욱 증대될 것으로 전망됩니다.

4.3. 경쟁 환경

주변에 다수의 지식산업센터와 근린생활시설이 분포하고 있어 관련 종사자들을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

다만, 신규 공급 물량 증가에 따른 경쟁 심화 가능성도 존재하므로, 임대 시장 동향을 면밀히 주시해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

본 건 주변에는 다양한 편의시설이 위치하고 있어 업무 및 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

근린생활시설, 식당, 카페 등이 단지 내 또는 인근에 분포할 가능성이 높으며, 이는 종사자들의 편의를 높일 것입니다.

5.2. 교통 인프라

SRT 평택지제역을 이용하면 수서역까지 26분에 도착할 수 있으며, 고속도로 고덕IC와 인접하여 광역 교통망 접근이 용이합니다.

수원발 KTX 직결(2025년 개통 예정) 등 교통망 확충 계획도 있어 향후 비즈니스 공간으로서의 가치가 더욱 높아질 것으로 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 관련 리스크

* 내부 상태 미확인: 조사 당시 폐문 등의 사정으로 내부 구조 확인이 어려웠으므로, 실제 내부 상태 및 마감재 등에 대한 점검이 필요합니다.

* 건물 신축 연도: 2024년 3월 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 지식산업센터의 특성상 빠른 감가상각이나 기술 변화에 따른 리모델링 필요성을 고려해야 합니다.

6.2. 권리 관련 리스크

* 임차인 보증금 미상: 인수 보증금 합계가 0원이라도, 임대차 관계 미상으로 인해 잠재적인 명도 저항 또는 추가적인 권리 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 채권 총액: 등기부 채권 총액이 약 11억 원으로 감정가 대비 높아, 유찰 가능성 및 낙찰 후 추가 비용 발생 여부를 신중히 검토해야 합니다.

6.3. 외부 요인 리스크

* 지역 규제: 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등 지역 관련 규제사항을 확인하여 향후 활용에 제약이 없는지 검토해야 합니다.

* 잠재적 혐오/공해 시설: 고덕신도시 내 환경종합처리시설인 에코센터 조성 사업이 과거(2015년)에 추진된 바 있으며, 생활폐기물 처리 시설 등이 포함될 예정이었습니다. 비록 계획 시점은 오래되었으나, 해당 시설의 위치 및 현재 진행 상황, 영향력 등을 추가적으로 확인하여 부동산 가치에 미칠 수 있는 잠재적 영향을 파악하는 것이 필요합니다. 또한, 과거 군사시설(미 공군 탄약고)이 이전 완료되었고 보호구역이 해제된 것은 긍정적인 요인이지만, 관련 부지의 향후 개발 계획도 주시할 필요가 있습니다.

* 시장 변동성: 금리 인상, 부동산 시장 침체 등 거시 경제 변수에 따른 공실률 증가 및 임대료 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 평택 고덕국제신도시 개발 지역 내에 위치한 신축 지식산업센터로, 삼성전자 등 대기업 인접성을 바탕으로 잠재적인 수요가 있는 물건입니다.

넓은 건물 면적과 적절한 토지 지분을 갖추고 있으며, 최신 건축 설비를 갖추고 있습니다.

다만, 대중교통 편의성이 다소 부족하고, 내부 상태 미확인 및 임차인 정보 불확실성 등의 리스크 요인을 안고 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 높은 채권 총액으로 인해 유찰 가능성을 고려한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 사용승인된 건물로, 설비 및 외관이 현대적이며 즉시 활용 가능합니다.

* 지역 성장 가능성: 고덕국제신도시 개발의 수혜를 받을 수 있는 입지이며, 삼성전자와의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로, 향후 개발이나 활용 시 유리합니다.

* 잠재 임대 수익: 지식산업센터 및 지원시설로서의 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

감정가 593,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황, 물건의 개별적 가치, 잠재적 리스크, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

높은 채권 총액 및 시장 상황에 따라 유찰될 가능성을 감안하여, 보수적인 접근이 권장됩니다.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 4억 7천 4백만원 ~ 5억 3천 3백 7십만원)을 고려해볼 수 있으나, 추가적인 현장 조사 및 시장 분석 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.