나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42888 [2] 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 4층425호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "율포초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 주상용건물, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 택지개발지구(통칭"고덕국제화 도시")내 상업지역으로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

라멘조 벽식구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 지하5층 지상 8층 건물 내 4층 416호 외 5개호로 서, 외벽 : 외장석재 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조 바람.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 냉난방설비, 옥내소화전, 화재경보기, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 평지이며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 3차선, 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접 하며, 주차장 출입구는 북측 도로에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>이고, 토지거래계약에관한허가구 역(지정기간:2025.8.26~2026.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함) 이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 공히 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경42888 (2)

물건 종류: 오피스텔

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 화성한마음신용협동조합 (제공된 정보 상 채권자는 '화OOOOOOOOOO'이나, 등기부 요약상 채권자로 추정됨)

1.2. 물건 현황

건물명: 수아주

동/호수: 4층 425호

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

토지지분: 7.25㎡ (약 2.19평)

건물면적: 28.38㎡ (약 8.59평)

건물지분: 28.382㎡ (약 8.59평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 239,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '율포초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 주상용 건물, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 택지개발지구(고덕국제화 도시) 내 상업지역으로서, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)에 속하며, 접하는 도로로는 중로 1류(폭 20~25m), 중로 2류(폭 15~20m), 중로 3류(폭 12~15m)가 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.8.26~2026.8.25).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2023-08-02: 소유권이전(신탁말소) - 영상디앤씨주식회사

* 2023-08-02: 근저당권 - 케이씨유엔피엘대부주식회사 (1,012,800,000원) (말소기준권리)

* 2023-09-08: 근저당권 - 검단서영제일차주식회사 (500,000,000원) (말소)

* 2025-08-20: 압류 - 평택세무서장 (말소)

* 2025-11-03: 임의경매 - 화성한마음신용협동조합 (839,444,601원) (말소)

* 2025-11-25: 강제경매 - 정현일 (190,360,807원) (말소)

* 2026-03-23: 압류 - 평택시 (말소)

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 2일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)으로, 이는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소되는 것으로 파악됩니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 '지상권개요'가 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 제공되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 본건의 임대 관계는 모두 미상으로 파악되었습니다. 임대 관계가 미상인 임차인이 대항력을 보유하고 있을 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 고덕국제화도시 개요

고덕국제화계획지구는 경기도 평택시에 조성 중인 대규모 택지개발 사업으로, 주거, 업무, 교육, 상업 등 다양한 기능을 복합적으로 배치하여 지역 발전을 도모하고 있습니다. 삼성전자 평택캠퍼스를 중심으로 산업 기능과 함께 배후 주거 단지로서의 역할도 수행하고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 고덕국제화 도시 내 상업지역에는 주상복합 건물, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 또한, 인근에 마트(이마트에브리데이, GS더프레시 등)가 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.3. 예상 임대수익률

고덕국제화 도시의 오피스텔 시장은 삼성전자 평택캠퍼스 배후 수요와 함께 성장해왔으나, 최근 공급 증가 및 삼성전자 P4 공장 완공 지연 등으로 일부 공실률 증가 및 월세 하락세가 나타나고 있다는 분석도 있습니다. 본 건 오피스텔(28.38㎡)의 경우, 감정가 2억 3,900만원을 기준으로 향후 임대 시장 동향 및 공실률 등을 고려하여 예상 수익률을 산정해야 합니다. 구체적인 임대 시세 정보는 변동성이 크므로, 현장 조사 및 최신 부동산 정보를 통해 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 마트(이마트에브리데이, GS더프레시 등) 및 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 율포초등학교가 있으며, 효명중학교, 효명고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설 여부

현재 제공된 정보와 검색 결과만으로는 본건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 위치한다는 구체적인 증거는 확인되지 않았습니다. 다만, 고덕동 일부 지역에서 폐기물 무단 방치 사례가 보도된 바 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 불분명합니다. 향후 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사하여 혐오시설 존재 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부등본상 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, '지상권' 등 미등기 권리나 공시되지 않은 권리가 존재할 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 또한, 임대 관계가 미상인 임차인이 대항력을 갖춘 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건물의 노후 상태, 유지보수 현황, 개별 호실의 내부 상태 등은 별도의 점검이 필요합니다. 라멘조+벽식구조는 일반적인 건축 구조이나, 건물 전체 및 개별 호실의 유지보수 상태에 따라 추가적인 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 시장 리스크

고덕국제신도시 일대의 오피스텔 공급 물량 증가, 부동산 경기 변동, 지역 개발 계획의 변화 등은 향후 자산 가치 및 임대 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다. 특히, 최근 지역 내 공급 대비 수요의 변화 가능성에 대한 분석이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 강점

* 고덕국제화도시 내 중심상업지역에 위치하여 상업 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 율포초등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 개발 계획이 지속적으로 추진되는 신도시 지역에 속해 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

7.2. 개발 호재

* 고덕국제화도시 자체의 지속적인 개발 및 인프라 확충이 예정되어 있습니다.

* 삼성전자 평택캠퍼스와의 인접성은 직주근접 수요를 확보하는 데 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

7.3. 가격 매력도

감정가 2억 3,900만원 대비 시장 가격 및 향후 시세 변동성을 고려했을 때, 적정 입찰가를 통해 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 있을 수 있습니다. 다만, 최근 공급량 증가에 따른 시세 변동 추이를 면밀히 파악해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕국제화 도시 내 핵심 상업지역에 위치한 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 신도시 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 곳입니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상인 부분에 대한 확인이 필수적입니다. 최근 공급 증가 및 시장 상황 변동성으로 인한 잠재적 리스크 또한 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보 및 최근 유사 물건의 시세 분석을 바탕으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 감정가: 239,000,000원

* 유사 오피스텔 시세 (추정): 240,000,000원 ~ 260,000,000원 (구체적인 실거래가 정보 부족으로 추정치)

* 권리 인수 부담: 0원

위 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 특히, 고덕국제화도시 내 최근 공급량 증가 추세 등을 고려하면, 낙찰 가능성을 높이고자 한다면 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 전략적으로 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. 이는 최근 실거래가 데이터가 제한적이므로, 반드시 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.