나이스옥션 법원경매 포항 2024타경31387 [1] 경상북도 포항시 북구 양덕동 651-1 양덕삼구트리니엔4차 408동 4층 401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

포항시 북구 양덕동 소재 " 대구지방법원 포항지원" 동측 인근에 위치하는 양덕삼구트리니엔4차 아파트 제408동 제4층 제401호 단위세대이며,
부근은 정비된 주택지대로서 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하고, 획지와 가로망이 정비되어 있습니다.

교통상황

간선대로 인근에 소재하고, 노선버스 승강장이 가까이 있어 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 용이합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 24층건 중 4층 401호로서
타워형, 계단식, 4bay 유형이며,
외벽: 몰탈 위 페인팅, 노출콘크리트, 화강석판 붙임,
내벽: 벽지 및 타일 붙임, 바닥: 바닥타일 붙임,
창호: 하이삿시 유리이중창입니다.

이용상태

아파트로 이용 중이며, 내부구조는 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실2, 드레스룸 등인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화설비, 지하주차장시설 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대략 사다리형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 아파트부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 25미터, 서측으로 폭 15미터, 북측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지(건폐율 20%이하, 용적율 200%이하, 20층이하),기타 1종지구단위계획구역 참조), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 속합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2024타경31387 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 양덕동 651-1, 양덕삼구트리니엔4차 408동 4층 401호

용도: 아파트

감정가: 247,000,000원

토지 면적: 43.09㎡ (약 13.03평)

건물 면적: 67.70㎡ (약 20.48평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자 (경매 신청인): 주식회사리드코프

준공 년도: 2017년 3월 21일

1.2. 입지조건

* 위치: 대구지방법원 포항지원 동측 인근에 위치하며, 포항시 북구 양덕동 소재 양덕삼구트리니엔4차 아파트 단지 내에 있습니다.

* 주위 환경: 정비된 주택지대로서 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재되어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통: 간선대로 인근에 소재하며, 노선버스 승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 출입 또한 용이한 위치입니다.

* 도로: 본건은 남측으로 폭 25미터, 서측으로 폭 15미터, 북측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 각각 접해 있어 도로 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

* 권리 종류: 부동산 임의경매 (채권자: 주식회사리드코프)

* 말소 기준 권리: 하나은행 근저당 (2017.05.29. 접수)

* 기타 권리 내역:

* 삼구건설주식회사 소유권 보존 (2017.04.03. 접수)

* 박미숙 소유권 이전 (2017.05.29. 접수, 매매)

* 하나은행 근저당 (2017.05.29. 접수, 64,460,000원) - 말소기준 권리

* 주식회사리드코프 근저당 (2021.07.13. 접수, 221,000,000원) - 말소

* 신한카드주식회사 가압류 (2023.10.10. 접수, 12,251,450원) - 말소

* 삼성카드 가압류 (2023.10.10. 접수, 9,899,754원) - 말소

* 주식회사리드코프 임의경매 개시 결정 (2024.03.19. 접수, 186,375,832원) - 본 경매 사건

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 307,611,204원입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상이며, 보증금액이 확인되지 않으므로 현장 방문 등을 통해 실제 점유자 및 임대차 관계를 명확히 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 양덕동 지역은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 조화롭게 분포된 주거 중심 지역입니다.

* 아파트 단지: 양덕삼구트리니엔4차는 총 12개 동, 1059세대로 구성된 대단지입니다.

* 상업 시설: 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 주민들의 생활 편의성이 높습니다. 마트, 카페, 식당 등의 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 주요 간선 도로와 인접해 있으며, 인근에 다수의 노선버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 포항시내 주요 상업 지구(홈플러스, 이마트 등)와의 접근성도 양호합니다.

* 교육시설: 포항양덕초등학교, 양덕중학교가 인근에 위치하고 있어 자녀들의 통학이 용이합니다. (리치고 '포항양덕초등학교' 학군 정보는 1.8등급, 전국 상위 22% 수준으로 평가됨. 양덕중학교는 2018년 개교하였음). 또한, 해당 지역은 상대보호구역 및 절대보호구역에 속해 있어 교육 환경이 보호받고 있습니다.

* 주차: 본 아파트 단지 전체에는 총 1297대(세대당 약 1.22대)의 주차 공간이 마련되어 있습니다.

* 부대시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간, 어린이 놀이터 등 다양한 부대시설을 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 명도 관련: 임대 관계가 미상으로, 실제 임차인이 거주 중일 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용 발생이나 기간 지연의 가능성이 있습니다. 점유 관계 및 협의가 중요합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역을 조사한 결과, 직접적으로 인접하거나 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 대규모 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 포항시는 음식물 쓰레기 처리장 건립 등 폐기물 관련 시설을 추진하고 있으나, 이는 본건 소재지와는 직접적인 관련이 없는 것으로 파악됩니다.

* 기타: 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등에 속하나, 이는 일반적인 주거 지역의 규제 수준으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 포항시 북구 양덕동에 위치한 양덕삼구트리니엔4차 아파트로, 2017년 준공되어 비교적 신축에 속하며 생활 편의시설 및 교통 여건이 우수합니다. 특히, 교육 환경 또한 양호하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 가장 큰 리스크 요인으로 임대 관계 미상으로 인한 명도 문제가 존재하므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다. 최근 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2017년 준공으로 관리 상태가 양호한 신축급 아파트입니다.

* 양호한 입지: 편리한 교통망, 잘 갖춰진 생활 편의시설 및 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 주거 선호도 높은 지역: 양덕동은 포항시 내에서도 주거 선호도가 높은 지역 중 하나입니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 매매 실거래가 분석:

* 본건과 동일한 면적(67.703㎡)의 4층 물건이 2026년 6월 28일 22,800만원에 거래되었습니다.

* 감정가는 247,000,000원 (24,700만원)입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 건과 유사한 면적과 층수의 물건이 최근 22,800만원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가(24,700만원)는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상이라는 잠재적 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 이에 따라, 권장 입찰가 범위는 22,000만원 ~ 23,500만원으로 제시합니다.

* 최적 입찰가: 23,000만원 내외로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.