나이스옥션 법원경매 인천 2024타경568439 [3] 인천광역시 강화군 선원면 창리 631-6 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2024.11.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 선원면 창리 소재 "창2리마을회관" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 내지 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형의 토지로서 묵전 상태임.
기호(2)-(4) : 부정형의 토지로서 주거용 부지에 접한 단지내 도로 등으로 이용중임.
기호(5) : 부정형의 토지로서 묵전 상태임.

인접 도로상태

기호(1) : 맹지임.
기호(2)-(4) : 지목 및 현황 도로임.
기호(5) : 본건 북서측으로 노폭 4m 내외의 지적상 도로에 접함. 도로 미개설 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)-(5) 공히
계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(관광형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호(5) 토지는 지목상 "답"이나 현황은 "묵전"상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 선원면 창리 소재 "창2리마을회관" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 3층302호, 4층401호로서,
외벽 : 치장 타일 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일 : 2019.07.23)

이용상태

기호(6),(7) 공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비. 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(관광형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임.
2. 승강기설비는 장기간 운용이 중단된 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경568439 (3)

소재지: 인천광역시 강화군 선원면 창리 631-6 A동 3층 302호

건물용도: 다세대주택

감정가: 1억 3,300만원

토지면적: 49.32㎡ (약 14.9평, 토지 지분)

건물면적: 55.88㎡ (약 16.9평, 건물 지분)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 건물 현황

건물 사용승인일: 2019년 07월 23일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 302호

건축물 규모: 총 4층 건물 중 3층에 해당

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 선원면 창리 소재 "창2리 마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건 북측으로 노폭 6m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 09월 18일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권이며, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박용이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2021-09-23

* 확정일자: 2021-10-25

* 배당신고일자: 2024-11-28

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 652,000,000원이며, 임의경매 채권자는 부평신용협동조합으로 채권액은 360,048,581원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

강화군 선원면 지역은 전원 주택 단지와 농경지가 어우러진 지역으로, 대규모 상업 시설이나 산업 단지는 인접해 있지 않습니다. 지역 내 소규모 근린생활시설 이용은 가능합니다.

4.2. 주변 부동산 거래 사례 분석

* 송림빌라D동 (1992년 준공, 전용면적 41.97㎡): 2026년 3월, 43,000,000원에 거래

* 골드타운C동 (2013년 준공, 전용면적 63.84㎡): 2026년 6월, 88,000,000원에 거래

* 미미빌라(597-0) (1990년 준공, 전용면적 41.46㎡): 2026년 7월, 70,000,000원에 거래

4.3. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례들을 볼 때, 본건과 유사한 다세대 주택의 거래 가격은 4,300만원에서 8,800만원 사이로 형성되어 있습니다. 건물의 연식, 면적, 정확한 위치 및 관리 상태에 따라 가격 편차가 있습니다. 본건 건물 면적(55.88㎡)은 비교 사례 중 가장 넓은 골드타운C동(63.84㎡)의 거래가(8,800만원)와 유사한 수준으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

"창2리 마을회관" 인근에 위치하여 지역 내 소규모 상업 시설 이용이 가능합니다. 강화군청, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요합니다. 인근 초등학교, 중학교 등 교육 시설은 지역 특성상 도보 통학 가능한 거리에 위치할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화 및 유지보수

2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 공동주택 건부지로 사용 중인 토지 중 일부가 묵전 상태이며, 인접 도로의 미개설 등 주변 환경 개선의 필요성이 있을 수 있습니다.

6.2. 승강기 작동 중단

건물 내 승강기 설비가 장기간 운용이 중단된 것으로 조사되었습니다. 수리 또는 교체에 따른 추가 비용 발생이 예상됩니다.

6.3. 지역 시장 전망

강화군 지역은 타 수도권 지역에 비해 부동산 시장의 성장 잠재력이나 거래량이 제한적일 수 있습니다. 향후 도로망 개선 등 외부 요인에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 여러 토지이용계획 및 제한을 받고 있어, 향후 건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.5. 임대차 관계

현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 건물 낙찰 시 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대차 관계 미상인 다른 임차인이 있을 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 강화군 선원면에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 다세대주택으로, 감정가는 1억 3,300만원입니다. 주위 환경은 농경지와 주택이 혼재되어 있으며, 교통은 보통 수준입니다. 등기부상 다수의 채권이 설정되어 있으나, 매각으로 인한 권리 소멸로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 다만, 승강기 작동 중단과 강화 지역 부동산 시장의 상대적인 제한적 전망은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 제공된 최근 매매 사례들을 분석할 때, 감정가 대비 시장 가격이 낮게 형성된 것으로 보이며, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물

* 대항력 있는 임차인 없어 인수 부담 없음

* 강화 지역의 특색을 고려한 투자 기회

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 예상가 산정

제공된 주변 거래 사례의 1㎡당 단가를 분석하면 약 102만원에서 168만원 수준입니다.

* 송림빌라D동 (41.97㎡): 1㎡당 약 1,024,570원

* 골드타운C동 (63.84㎡): 1㎡당 약 1,378,446원

* 미미빌라(597-0) (41.46㎡): 1㎡당 약 1,688,615원 (연식 등 고려 시 단순 비교 제한적)

본건 건물 전용 면적 55.88㎡에 중간값 수준인 1㎡당 110만원 ~ 130만원을 적용 시, 약 61,468,000원 ~ 72,644,000원의 범위가 산출됩니다.

9.2. 감정가 및 시장 상황 고려

감정가 1억 3,300만원과 최근 거래 사례의 가격 수준(최고 8,800만원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 책정되었거나, 제공된 거래 사례들이 특수한 조건(급매, 소형 면적 등) 하에 거래되었을 가능성을 시사합니다.

9.3. 잠재적 리스크 및 최저가 고려

승강기 수리 비용, 강화 지역 시장 특성 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최저 입찰가(감정가의 70%)는 약 93,100,000원입니다.

9.4. 권고 입찰가 범위

최근 거래 사례들의 가격 수준과 건물 상태, 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 75,000,000원 ~ 90,000,000원 범위를 권고합니다.

이 가격대는 현재 감정가 1억 3,300만원 대비 상당 부분 낮으며, 유찰 가능성도 존재합니다. 최종 입찰가는 현장 방문 및 추가 시세 조사, 경쟁 상황 등을 면밀히 검토하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.