나이스옥션 법원경매 인천 2024타경568439 [4] 인천광역시 강화군 선원면 창리 631-6 에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2024.11.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 선원면 창리 소재 "창2리마을회관" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 내지 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형의 토지로서 묵전 상태임.
기호(2)-(4) : 부정형의 토지로서 주거용 부지에 접한 단지내 도로 등으로 이용중임.
기호(5) : 부정형의 토지로서 묵전 상태임.

인접 도로상태

기호(1) : 맹지임.
기호(2)-(4) : 지목 및 현황 도로임.
기호(5) : 본건 북서측으로 노폭 4m 내외의 지적상 도로에 접함. 도로 미개설 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)-(5) 공히
계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(관광형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호(5) 토지는 지목상 "답"이나 현황은 "묵전"상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 선원면 창리 소재 "창2리마을회관" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 3층302호, 4층401호로서,
외벽 : 치장 타일 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일 : 2019.07.23)

이용상태

기호(6),(7) 공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비. 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(관광형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임.
2. 승강기설비는 장기간 운용이 중단된 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2024타경568439 (4) 사건으로, 인천광역시 강화군 선원면 창리 631-6 에이동 4층401호에 소재한 다세대주택입니다. 감정평가액은 102,000,000원이며, 토지면적은 56.74㎡ (약 17.16평)이고 건물면적은 43.14㎡ (약 13.05평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 강화군 선원면 창리 소재 "창2리마을회관" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 주변에 특정 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 다수의 권리가 설정되어 있으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부요약에 따르면, 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(652,000,000원)이 말소 예정이며, 교보자산신탁주식회사의 소유권이전신탁 등기가 존재합니다. 현재 경매는 부평신용협동조합의 임의경매 개시결정(360,048,581원)에 의해 진행되고 있습니다. 총 채권액은 약 1,012,048,581원으로 추정됩니다. 임차인현황 상 인수해야 할 보증금은 없으며, 인수되는 권리로는 지상권이 있으나 상세 내용은 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변은 주택과 농경지가 많은 지역으로, 일부 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 교통은 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

제공된 주변 시세 정보에 따르면,

- 송림빌라D동 (1992년식, 41.97㎡): 2026년 3월 20일 43,000,000원에 거래되었습니다. (약 102만원/㎡)

- 골드타운C동 (2013년식, 63.84㎡): 2026년 6월 16일 88,000,000원에 거래되었습니다. (약 138만원/㎡)

- 미미빌라 (1990년식, 41.46㎡): 2026년 7월 4일 70,000,000원에 거래되었습니다. (약 169만원/㎡)

본건 건물의 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축에 해당함에도 불구하고, 감정가(102,000,000원, 약 236만원/㎡)는 주변 최근 실거래가 대비 높은 편입니다. 특히, 가장 유사한 면적대인 송림빌라D동(41.97㎡)의 거래가액(43,000,000원)과 비교했을 때 상당한 차이를 보입니다. 신축 연식에 따른 가치 상승분을 감안하더라도, 감정가와 실거래가 간의 격차는 투자 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

1.4. 생활정보

본 건은 인천광역시 강화군 선원면 창리 지역에 위치하며, "창2리마을회관" 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로 주거 환경과 더불어 농경지가 혼재되어 있어 조용한 생활 환경을 제공합니다. 차량을 이용한 외부 이동이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다. 기본적인 생활 편의시설은 주변 근린생활시설을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 승강기 설비가 장기간 운용 중단된 것으로 조사되어, 이용에 불편함이 예상되며 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물은 신축(2019년 사용승인)이나, 토지 일부(기호 1, 5)가 맹지이거나 도로 개설이 미비한 상태로 이용되고 있어 토지 이용 및 접근성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 총 채권액이 감정가 대비 현저히 높아 채무자의 재정 상황이 좋지 않음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 신축 다세대주택이라는 장점이 있습니다. 그러나 감정평가액이 최근 실거래가 대비 높은 수준이며, 승강기 고장 및 일부 토지의 맹지 또는 미개설 상태라는 점은 투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 이러한 단점들을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 건축 연도가 2019년으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 향후 승강기 문제 해결 및 주변 토지 개발 가능성에 따라 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 102,000,000원 대비 최근 실거래가 및 신축 연식을 고려한 적정 시세는 약 77,600,000원에서 86,200,000원 사이로 추정됩니다. 승강기 고장 등 잠재적 리스크 요인을 감안하고, 경쟁 입찰 상황을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 75,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 73.5% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.