나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510922 [2] 인천광역시 남동구 구월동 1457 이노프라자 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 구월동 소재 '예술회관역(인천지하철1호선) 6번출구' 남동측 인근에
위치하는 '이노 프라자' 내에 소재하며, 인근일대는 주로 상업 및 업무용 부동산들이
밀집하여 소재하는 상가지대로서 주위는 기존 주상복합지대, 공원 등으로 형성되어있음.

교통상황

본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장 및 전철역(예술회관역)이 위치하며,
남측 직선거리 약400미터 지점에 인천종합버스터미널이 위치하여 제반 교통여건은 양호
한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 내 2층 203호(기호(1)), 204호(기호(2))로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 복합판넬, 돌붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅(203호), 인테리어 마감(204호).
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)(203호): 근린생활시설(공실 상태임).
기호(2)(204호): 근린생활시설(미용실).

설비내역

승강기설비, 에스컬레이터 설비, 화재탐지 및 경보설비, 공용위생설비, 급배수설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 서하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 근린생활시설.판매시설.
영업시설.위락시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭18미터, 서측으로 폭 10미터 정도의 포장도로, 동측으로 8미터 정도의 보행자
전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)((
문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(도시관리계획 입안 중인 지역(문의처: 032
-440-1702))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건이 속한 이노프라자는 최근 건물 동측 일부에 화재가 발생하여 보수공사가
진행중인 것으로 조사됨.

물건 비고

- 미용실로 이용중임
- 감정평가 당시 건물 동측 일부에 화재로 인한 보수공사가 진행중이였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경510922 (2)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1457 이노프라자 2층204호

건물명: 이노 프라자

토지면적: 52.60㎡ (약 15.92평)

건물면적: 164.11㎡ (약 49.63평)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 2층

건물 주용도: 제2종근린생활시설 (기타 용도: 근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설)

감정가: 952,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (정보 일부 마스킹)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 남동구 구월동 소재 '예술회관역(인천지하철1호선) 6번 출구' 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 인근 일대는 주로 상업 및 업무용 부동산이 밀집한 상가지대로 형성되어 있으며, 주상복합지대 및 공원 등으로 이루어져 있습니다.

교통:

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 예술회관역이 위치합니다.

* 남측 직선거리 약 400미터 지점에 인천종합버스터미널이 있어 제반 교통 여건은 양호한 수준입니다.

토지:

* 토지 형상은 장방형이며, 완경사지를 평탄하게 조성하여 건부지로 이용 중입니다.

* 현재 근린생활시설, 판매시설, 영업시설, 위락시설 등의 용도로 이용되고 있습니다.

* 남측으로 폭 18미터, 서측으로 폭 10미터 정도의 포장도로, 동측으로 8미터 정도의 보행자 전용도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

인수되는 권리: 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 인수되는 별도의 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입(사업자)일자: 2019-10-31

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부 요약:

* 말소기준권리: 을16번 등기, 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2017-08-01 접수, 1,200,000,000원)

* 현재 경매 개시 결정 권리: 갑4번 등기, 임의경매 (농협은행, 2025-07-28 접수, 1,155,560,692원)

* 등기부채권 총액: 1,368,000,000원

1.3. 상권분석

건물 용도 및 규모: 본 건물(이노 프라자)은 총 67호실로 구성되어 있으며, 주용도는 제2종 근린생활시설입니다. 기타 판매 및 영업시설, 위락시설로도 활용 가능합니다.

본건(204호) 이용 현황: 현재 미용실로 이용 중에 있습니다.

주변 상권 특성: 예술회관역을 중심으로 상업 및 업무용 부동산이 밀집한 지역으로, 유동인구 및 배후수요가 풍부한 활성화된 상권입니다.

1.4. 생활정보

건물 상세: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물로, 본건은 2층에 위치합니다.

해당 층 면적: 164.11㎡ (약 49.63평)

내부 마감: 인테리어 마감 (미용실)

건축 연도: 2003년 1월 20일 사용 승인되었습니다.

주요 설비: 건물 내에는 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지 및 경보 설비, 공용 위생 설비, 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

화재 보수 공사 이력: 감정평가 당시 건물 동측 일부에 화재로 인한 보수 공사가 진행 중이었던 것으로 확인되었습니다. 현재 공사가 완료되었는지 여부에 대한 확인이 필요합니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 도시관리계획 입안 중인 지역에 해당됩니다. 향후 해당 계획의 변경 또는 규제 강화로 인해 토지 이용에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

제한 사항: 본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 예술회관역 역세권에 위치하며, 주변 상업 및 업무시설 밀집 지역으로 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 편리성과 함께 건물 내 편의시설 또한 잘 갖추어져 있어 상업용 부동산으로서의 가치가 높습니다. 현재 미용실로 정상 영업 중인 점은 긍정적이나, 과거 화재로 인한 보수 공사 이력과 도시관리계획 입안 중인 점은 향후 확인 및 고려가 필요한 부분입니다. 권리분석상 인수되는 부담은 없으며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 예술회관역과의 근접성으로 인한 높은 접근성과 풍부한 유동인구 확보.

* 성숙된 상권: 다수의 상업 및 업무 시설이 밀집하여 안정적인 상권 형성.

* 다양한 활용 가능성: 근린생활시설, 판매, 영업, 위락시설 등 복합적인 용도로 활용 가능.

* 권리상 안전: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 952,000,000원

본 건은 인수되는 보증금이 없어 권리 분석상 추가적인 부담은 없습니다.

주변 시세, 물건의 현 상태, 향후 시장 전망, 경쟁 물건 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하시는 것이 중요합니다.

상기 감정가는 참고용이며, 실거래가 및 시세 변동에 따라 입찰가는 달라질 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.