나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경106314 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 65-30 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2023.05.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울봉천초등학교" 서측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량출입은 불가능하고, 대중교통여건은 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(
서울대입구역)이 소재하는바 대체로 무난함.

형태 및 이용상태

대상 토지는 인접토지 대비 완경사의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상 토지는 동측으로 노폭 약 2미터 정도의 보행자 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한
사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 평옥개지붕 단층 건물로서,
외 벽: 벽돌 쌓기 마감 등.
내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창 호: 샷시 창호임.

이용상태

단층: 주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경106314 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 65-30 (신주소: 행운1다길 7-9)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 813,440,070원

* 토지면적: 99.00㎡ (약 29.9평)

* 건물면적: 59.37㎡ (약 17.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

* 건축물현황:

* 구조: 연와조 (벽돌구조)

* 지붕: 평옥개 (철근콘크리트)

* 사용승인일: 1972년 12월 19일

* 총 연면적: 59.37㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울봉천초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

* 교통상황: 대상물건까지 차량 출입은 불가능하며, 대중교통여건은 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(서울대입구역)이 소재하여 대체로 무난함.

* 토지 형태 및 이용상태: 대상 토지는 인접토지 대비 완경사의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 대상 토지는 동측으로 노폭 약 2미터 정도의 보행자 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 확인되지 않으나, 임대료 및 보증금이 미상인 점에 유의해야 함.

* 등기부현황:

* 토지 등기부채권 총액: 0원

* 건물 등기부채권 총액: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (주의: 해당 권리에 대한 상세 내역은 별도 확인 필요)

* 기타 참고사항:

* 작성일: 2026년 7월 27일

* 임대미상임.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 (JSON 분석):

* 최근 다세대 주택 매매 사례(2026년 7월) 분석 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 19,000만원에서 54,000만원까지 다양하게 거래됨.

* 예시 1: 성진리치빌6차 (2022년 건축, 전용 39.75㎡) 54,000만원.

* 예시 2: 훼밀리빌라A (1991년 건축, 전용 53.28㎡) 19,000만원.

* 예시 3: 비쥬타운B (2016년 건축, 전용 26.98㎡) 28,300만원.

* 종합 의견: 제공된 시세 정보는 다세대 주택에 한정되어 있어, 단독주택인 본건과 직접적인 비교는 어려움. 단, 봉천동 지역의 전반적인 부동산 시장 흐름을 파악하는 데 참고 가능함. 단독주택 부지의 가치 또한 고려해야 함.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서울봉천초등학교 인접. 교육환경보호구역에 해당하여 관련 규제 확인 필요.

* 주변 환경: 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역.

* 교통시설: 지하철 2호선 서울대입구역 및 다수의 노선버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 차량 접근성 제한: 물건지까지 차량 진입이 불가능하여 편의성이 떨어질 수 있음.

* 좁은 도로 접면: 동측 약 2미터 폭의 보행자 도로에 접하여 차량 출입이 불가하며, 건축 시 제약사항이 있을 수 있음.

* 건물 노후화: 1972년 준공된 건물로, 내외부 시설의 노후화 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있음.

* 이용 제한: 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 토지이용에 관한 각종 제한사항이 존재함.

* 미확인 권리: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 해당 권리관계 및 부담 여부에 대한 철저한 확인이 필수적임.

* 임차인 정보 미확인: 임대차 관계 및 보증금, 차임 등이 미상으로, 인수 여부 및 명도 관련 문제가 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 관악구 봉천동의 단독주택으로, 서울대입구역 역세권이라는 장점이 있으나, 차량 진입 불가 및 좁은 도로 접면, 50년 이상 경과된 노후 건물이라는 단점을 가지고 있음.

* 토지이용계획상 일부 제한이 있으며, 특히 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 낙찰 후 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있으므로 면밀한 조사가 필요함.

* 감정가는 813,440,070원이지만, 현재 시장 상황과 물건의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 지하철역 인근 및 학교와의 접근성이 양호한 주거 지역.

* 토지 가치: 99㎡의 대지 면적으로, 향후 재건축 또는 개발 가능성을 고려할 수 있음 (단, 관련 법규 및 규제 확인 필수).

* 잠재력: 노후 건물을 리모델링하거나 재건축하여 가치 상승을 도모할 수 있는 잠재력이 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 813,440,070원

* 주변 시세 분석 결과, 제공된 다세대 주택 시세와 직접 비교는 어려우나, 본건의 대지 면적 및 입지를 고려 시 토지 가치가 중요하게 작용할 것으로 판단됨.

* 다만, 차량 접근 제한, 노후 건물, 미확인 지상권 등 다수의 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요함.

* 인수 보증금 및 등기부채권 총액이 0원이므로 해당 부분은 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않음.

* 위 사항들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 약 80% 수준인 650,000,000원에서 90% 수준인 730,000,000원 범위에서 결정하는 것을 권장함.

* 실제 입찰가는 권리관계(특히 지상권)에 대한 정확한 확인 후 최종 결정해야 함.

* 보수적인 투자 관점에서 적정 입찰가: 약 700,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.