나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경625 [2] 부산광역시 북구 덕천동 398-2 폴라렉스 지하1층비-178호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 덕천2동 행정복지센터 남측 인근에 위치하는 폴라렉스
1층 102호 외 2개호로서 부근은 간선도로변으로 상업용·업무용 건물 및 각종 근린생활시설
등으로 형성된 노선상가지대로서 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 환승역인 덕
천역이 소재하여 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상12층 건물내
1층 102호, 지하1층 비-178호, 지하1층 비-179호로서
외벽 : 복합판넬 및 치장석재 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어 마감 등.
바닥 : 타일 마감.
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 판매시설(상점) 용도이고, 현황 호별 경계 구분없이 판매시설로 이용중이
며, 기호(3) 일부는 공용통로로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

공동 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비, 스프링클러설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 4필 일단의 부정형의 토지로서 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로, 북동측으로 소로 및 북서측으로 세로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m 최고
높이 180m)<건축법>, 상대보호구역(덕성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호(3,4) : 일반상업지역 , 방화지구 , 대로2류(폭 30m~35m)(2023-01-04)(내부순환(만덕~
센텀) 도시고속화도로 민간투자사업 실시계획 변경 고시)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역(기준높이 130m 최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역(덕성
초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 기타사항 : 본건이 속한 폴라렉스 1층 및 지하1층은 임차인 자체 구성에 의하여 전체를
리모델링 및 재배치하여 사용중인 것으로 조사되며, 현지호칭은 '뉴코아아울
렛 덕천점'이니 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 오픈형 상가로 육안으로 호실 경계 구분할 수 없으나, 각 호별로 통로가 확보되어 있고 물리적 복원이 가능하므로 응찰시 참고요.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경625 (2)

용도: 판매시설

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 북구 덕천동 398-2 폴라렉스 지하1층 비-178호

건물명: 폴라렉스

건물 구조: 철골철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 6층, 지상 12층

1.3. 면적 정보

토지면적: 2.44㎡ (약 0.74평)

토지 지분: 2.4435999999999996㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 11.86㎡ (약 3.59평)

건물 지분: 11.86㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 관련 정보

감정가: 112,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각. 오픈형 상가로 육안으로 호실 경계 구분이 어려우나, 각 호별 통로 확보 및 물리적 복원 가능하여 응찰 시 참고 바람.

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 덕천2동 행정복지센터 남측 인근에 위치하는 폴라렉스 건물 내에 있으며, 부근은 간선도로변으로 상업용·업무용 건물 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 상가지대임. 제반 주위 환경은 양호한 편임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산 도시철도 2, 3호선 환승역인 덕천역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 건물 구조, 이용 상태, 설비 내역

건물은 철골철근콘크리트 구조로, 외벽은 복합판넬 및 치장석재, 내벽은 내부 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감, 창호는 샷시 구조임. 집합건축물대장상 용도는 판매시설(상점)이며, 현황 호별 경계 구분 없이 판매시설로 이용 중임. 일부는 공용통로로 이용 중인 것으로 조사됨. 공동 급·배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재 경보 설비, 스프링클러 설비 등이 되어 있음.

2.4. 토지 형상, 이용 상태, 인접 도로

인접지와 등고 평탄한 4필 일단의 부정형 토지로서 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용 중임. 본 건 남동측으로는 광대로, 북동측으로는 소로, 북서측으로는 세로와 각각 접해 있음.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호(1,2) 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 130m, 최고 높이 180m), 상대보호구역(덕성초등학교)에 해당함.

기호(3,4) 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로2류(폭 30m~35m), 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 130m, 최고 높이 180m), 상대보호구역(덕성초등학교)에 해당함.

2.6. 주변 시설

본 건이 소재한 폴라렉스 건물은 지하 1층부터 지상 12층까지 있으며, 현재 '뉴코아아울렛 덕천점'으로 운영 중인 것으로 파악됨. 덕천역 일대는 부산 북구의 중심 상업 및 교통 허브 지역으로, 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원, 문화 시설 등이 밀집해 있어 유동 인구가 풍부한 지역임. 주변에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: (주)이랜드리테일

보증금: 11,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: (주)이랜드리테일

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 인수되는 권리

목록 2, 3번의 을구 순위 2번 전세권설정등기(2010.3.9. 등기, 주식회사이랜드리테일, 전세금 11,000,000원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

3.3. 말소기준권리

을3 (근저당, 2015-05-19, 부산경남화훼원예농업협동조합, 채권최고액 244,800,000원)

3.4. 총 등기부채권액

등기부채권 총액: 718,523,495원

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 건이 위치한 덕천동은 부산 북구의 핵심 상업 지구 중 하나로, 덕천역을 중심으로 대중교통 이용객과 지역 주민을 아우르는 배후 수요가 풍부함. 상업, 업무, 문화 시설이 복합적으로 발달한 노선상가지대로서 상권 활성화 정도가 높음.

4.2. 건물 내 상가 현황

본 건물(폴라렉스)은 '뉴코아아울렛 덕천점'으로 운영되는 집객력 있는 복합 상업 시설임. 본 경매 대상인 지하 1층 비-178호는 오픈형 상가로 호실 경계 구분이 명확하지 않으나, 물리적 복원이 가능하며 각 호별 통로가 확보되어 있어 상업 시설로서의 활용 가능성이 높음.

5. 생활정보

5.1. 대중교통 및 접근성

부산 도시철도 2, 3호선 환승역인 덕천역과 인접해 있어 부산 시내 어디든 접근성이 우수함. 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 차량 접근성 또한 우수함.

5.2. 주변 편의 및 공공시설

덕천역 일대는 쇼핑몰, 백화점, 대형 마트, 다양한 프랜차이즈 식당 및 카페 등 풍부한 편의 시설을 갖추고 있음. 또한, 금융기관, 병의원, 행정복지센터 등 생활 편의를 위한 공공 및 근린 생활 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 및 상업 활동에 매우 유리한 입지임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적/구조적 리스크

오픈형 상가로 호실 경계 구분이 육안으로 명확하지 않다는 점은 향후 점유 및 관리 시 주의가 필요함. 물리적 복원이 가능하다고 조사되었으나, 복원 범위 및 비용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 권리적 리스크

본 건은 전세권이 매수인에게 인수되므로, 해당 전세금 11,000,000원에 대한 부담이 발생함. 다만, 이는 권리분석상 명확히 확인되었으며, 인수 후 말소되는 권리들을 고려할 때 큰 위험 요인은 아님.

6.3. 기타 리스크

현재 임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 현황 및 임대차 계약에 대한 면밀한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구의 핵심 상업 지구인 덕천동에 위치한 폴라렉스 상가로, 덕천역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있음. '뉴코아아울렛 덕천점'으로 운영되는 건물 내에 위치하여 풍부한 유동 인구와 배후 수요를 기대할 수 있음. 지하철역 및 간선도로 접근성이 뛰어나며, 주변에 편의 및 공공시설이 잘 갖춰져 있어 상업 시설로서의 가치가 높음. 다만, 오픈형 상가로서 호실 경계 구분이 어렵다는 점과 전세권 11,000,000원이 인수된다는 점은 응찰 시 반드시 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 (2, 3호선 덕천역) 및 간선도로 인접으로 인한 최상의 교통 및 접근성.

* 지역 핵심 상권에 위치하여 풍부한 배후 수요와 높은 유동 인구 확보 가능.

* '뉴코아아울렛 덕천점' 내 상가로, 집객력이 검증된 상업 시설.

* 판매시설, 문화 및 집회시설, 의료시설 등으로 복합적 활용 가능한 건물 용도.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 112,000,000원을 기준으로, 인수되는 전세금 11,000,000원을 고려하여 산정함. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 건물 가치, 권리관계, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석해야 하나, 해당 정보를 바탕으로 본 건의 잠재적 가치를 고려 시, 감정가 수준에서 또는 그 이상으로 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있음. (인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도 차감 요소 없음)

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