나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경116182 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1671-26 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2023.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ‘원당초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제반차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(2호선) ‘서울대입구역’이 소재하는 등 주변의 제반 대중교통 사정은 무난함.

형태 및 이용상태

본건은 남서측 하향 완경사지에 위치한 자루형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조: 벽돌조 기타지붕
규모: 지하 1층 / 지상 3층
외벽: 외장석재 및 타일 마감 등
창호: 섀시 마감 등

이용상태

지하1층 - 3층 : 주택

설비내역

기본적인 급·배수 위생설비와 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경116182 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1671-26

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,267,969,450원

* 토지면적: 136.30㎡ (약 41.23평)

* 건물면적: 208.04㎡ (약 62.93평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 권OOOOOOOOOO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 다수, 일괄매각 조건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하며, ‘원당초등학교’ 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 ‘서울대입구역’이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

* 인접 도로상태: 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 무난합니다.

3. 권리분석

* 본건에는 다수의 임차인이 존재하며, 이 중 일부는 대항력을 갖추고 있습니다.

* 임차인 현황:

* CUIL *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-11-03, 대항력 없음.

* JINC *: 보증금 70,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2022-10-18, 확정일자 2022-10-18, 배당신고일자 2023-11-27, 대항력 있음. (본 건 인수 보증금 발생 가능성 높음)

* LIZ *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-18, 대항력 있음. (금액 미상이나 주의 필요)

* 김동은: 보증금 50,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2022-09-07, 확정일자 2022-09-07, 배당신고일자 2023-12-05, 대항력 있음.

* 김몽룡: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-01-25, 대항력 있음. (금액 미상이나 주의 필요)

* 이영순: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-11-28, 대항력 있음. (금액 미상이나 주의 필요)

* 이영주: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-10-26, 대항력 있음. (금액 미상이나 주의 필요)

* 이현철: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-10-01, 대항력 있음. (금액 미상이나 주의 필요)

* 함희정: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2012-11-27, 대항력 있음. (금액 미상이나 주의 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, JINC * 임차인의 보증금 70,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수할 수 있으며, 이는 실질적인 인수 비용에 포함될 수 있습니다.)

* 등기부 요약: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 0원으로, 권리상 말소될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 건물 등기부 을구 순위 7번 임차권등기(JINC *로 추정)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 학교 및 지하철역이 있어 주거 환경이 비교적 우수합니다.

* 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 기능과 더불어 기본적인 상업 기능을 갖춘 지역입니다.

* 제공된 주변 매매/임대 정보는 다세대주택 위주로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어려우나, 해당 지역의 전반적인 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 최근 다세대주택 거래가 2억 원대에서 5억 원대 초반에 이루어진 점을 감안할 때, 본건 단독주택의 감정가 12.68억 원은 토지 가치를 높게 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변에는 원당초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 지하철 2호선 서울대입구역이 인근에 있어 강남, 시청 등 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어납니다.

* 다양한 편의시설 및 상업시설이 봉천동 및 서울대입구역 주변에 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거지대로서 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 다수 존재: 특히 JINC * 임차인의 보증금 70,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 실질적인 취득 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

* 보증금 미상 임차인: LIZ *, 김몽룡, 이영순, 이영주, 이현철, 함희정 임차인은 대항력은 있으나 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 이들의 정확한 채권액 및 권리관계 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하) 외 다수의 개발 제한 용도: 과밀억제권역, 군사시설보호구역 등 추가적인 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 관악구 봉천동의 역세권에 위치한 단독주택으로, 우수한 교통 접근성과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

* 단독주택으로서의 희소성과 넓은 토지 면적은 장점이나, 다수의 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 및 인수 비용 부담이 주요 리스크 요인으로 작용합니다.

* 감정가가 12.68억 원으로 높게 책정된 점은 토지 가치를 반영한 것으로 판단되나, 시장 상황 및 임차인 인수 비용을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 단독주택의 희소성: 서울 도심 내 단독주택 공급이 제한적인 상황에서 역세권에 위치한 단독주택은 장기적인 가치 상승 잠재력을 가집니다.

* 토지 가치: 136.30㎡의 넓은 토지는 향후 재건축, 증축 등 다양한 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 주거 선호도 높은 지역: 서울대입구역 인근은 주거 편의성과 교통망이 우수하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 1,267,969,450원입니다.

* 주요 리스크 요인인 JINC * 임차인의 보증금 70,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성을 고려하였습니다.

* 또한, 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 감정가의 약 85% 수준에서 총 지출액을 목표로 설정했습니다.

* 총 지출액 목표 (1,267,969,450원 * 0.85) - 인수 보증금 (70,000,000원) = 약 1,008,000,000원

* 따라서, 예상 입찰가는 1,008,000,000원으로 산정합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 조사된 바로는 본건 소재지 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.