나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72340 [2] 경기도 남양주시 다산동 6020 다산리코빌 주건축물제1동 1층137호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정심 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산하늘초등학교' 북동측 인근에 위치하는 다산리코 빌 1층에 소재하며 주변지역은 공동주택 및 상업시설 등으로 형성된 다산진건택지지구임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며 인근에 버스승강장 및 근거리에 지하철(다산역)이 소재하 는 바, 제반 교통여건은 무난한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층 / 지상 8층건 중 제1층 제136~139호로서, (사용승인일 : 2019.11.15) 외벽 : 석재붙임 및 기타 외벽재 마감. 내벽 : 내부인테리어 마감 등, 바닥 : 타일붙임 마감 등, 창호 : 강화유리 창호.

이용상태

기호(1~4) 공히 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황 공실상태임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

유사 가장형의 형태로서 인접지와 등고 평탄한 지반을 이루고 있는 제1,2종근린생활시설 및 업무시설부지임.

인접 도로상태등

소로 및 중로에 접하며 제반 차량출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 소로1류(폭 10m~ 12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구) <공공주택 특별법>, 상대보호구역(다산하늘초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 「토지이용규제 기본법 시행령」제9조 제4항 각 호에 해당되는 사항 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건및소재지정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72340 (2)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6020 다산리코빌 주건축물제1동 1층137호

신주소: 경기도 남양주시 다산순환로 220 (다산동)

1.2. 건물기본정보

건물명: 다산리코빌

건물 용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점) (건축물대장상 주용도: 업무시설, 기타 용도: 제1,2종 근린생활시설 및 업무시설)

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용 승인일: 2019년 11월 15일

건물 층수: 지하 4층 / 지상 8층

총 호수: 394호

1.3. 면적및토지/건물정보

토지면적: 9.64㎡ (약 2.92평)

토지 지분: 9.644㎡ (약 2.92평)

건물면적: 36.75㎡ (약 11.12평)

건물 지분: 36.75㎡ (약 11.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 경매정보

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 709,000,000원

채권자: 중소기업은행

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산하늘초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 다산리코빌 1층 상가입니다.

주변 지역은 공동주택 및 상업시설 등으로 형성된 다산진건택지지구입니다.

2.2. 교통여건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 있습니다.

또한, 근거리에 지하철 다산역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 지역입니다.

2.3. 도로접면및이용

본건은 소로 및 중로에 접하고 있어 제반 차량 출입이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획및제한사항

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)

* 도로: 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 접합

* 환경 규제: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 지역 규제: 공공주택지구, 상대보호구역(다산하늘초등학교), 성장관리권역, 공장설립승인지역

* 기타: 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리및소멸대상권리

본 건물의 말소기준권리는 2024년 12월 16일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을3)으로, 해당 권리보다 선순위인 권리는 없어 보입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2020-05-25)

* 갑4: 가압류 (서울신용보증재단, 2025-07-02)

* 갑6: 압류 (국민건강보험공단, 2025-11-05)

* 갑7: 압류 (연수세무서장, 2026-05-26)

* 갑8: 압류 (연수구, 2026-08-11)

3.2. 임차인현황및인수여부

본 건에는 임차인이 존재하나, 다음과 같이 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 박 (보증금: 20,000,000원, 차임: 200,000원, 전입(사업)일자: 2025-09-22, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음, 대항력: 없음)

* 주식회사나림 김 (보증금: 50,000,000원, 차임: 50,000원, 전입(사업)일자: 2024-12-26, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음, 대항력: 없음)

3.3. 인수되는총보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 상업시설밀집도

본건이 소재한 다산진건택지지구는 공동주택과 상업시설이 잘 갖추어진 지역으로, 상업 활동이 활발하게 이루어질 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 현재공실현황

제공된 정보에 따르면 본 건물(1층 137호)의 현재 이용 상태는 공실입니다. 이는 신규 임차인 모집 시 직접적인 협상 또는 직접 사용이 가능하다는 이점이 될 수 있습니다.

4.3. 잠재적수요

다산역 인근 및 배후 주거 단지를 고려할 때, 업종에 따라 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

인근에 다산하늘초등학교가 위치하며, 이는 상가 업종 선택 시 어린이 관련 시설이나 학원 등 관련 업종 입점에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 해당 지역은 상대보호구역으로 일부 업종 제한이 있을 수 있습니다.

5.2. 편의시설접근성

택지지구 내에 위치하여 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 공실위험

현재 공실 상태인 점은 명확한 리스크 요인입니다. 안정적인 임대 수익을 확보하기 위해서는 효과적인 마케팅 및 임차인 모집 전략이 필요합니다.

6.2. 토지이용제한사항

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 특정 조건(외국인 등, 주택 용도)에 한정된 제한으로, 본 건의 근린생활시설 용도 사용에는 직접적인 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다. 다만, 향후 매각 시 고려될 수 있는 사항입니다.

6.3. 높은채권총액

등기부상 채권 총액이 약 25억 7천만 원으로 높은 편이지만, 이는 경매 절차상 매각으로 모두 소멸될 예정이므로 직접적인 인수 부담은 없습니다.

7. 종합의견

본 건은 경기도 남양주시 다산동의 계획적인 택지지구 내에 위치한 근린상가로, 다산역 인근의 우수한 교통 여건과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태이나, 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 관계가 비교적 명확합니다. 다만, 현재 공실 상태를 해소하고 안정적인 임대 수익을 창출하기 위한 적극적인 상권 분석 및 임대 전략이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 계획적인 신도시 상권: 다산진건택지지구 내 핵심 상업지역에 위치.

* 탁월한 접근성: 다산역 도보권 및 차량 접근 용이.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 없이 말끔한 등기부.

* 잠재적 임대 수익: 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 본 건의 현재 시세, 향후 시장 전망, 임대 수익률 분석, 낙찰 후 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가 709,000,000원을 기준으로 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하시기를 권장합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이 부분을 제외할 필요는 없습니다.

본 건 인근에서 즉각적으로 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.