나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72340 [4] 경기도 남양주시 다산동 6020 다산리코빌 주건축물제1동 1층139호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정심 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산하늘초등학교' 북동측 인근에 위치하는 다산리코 빌 1층에 소재하며 주변지역은 공동주택 및 상업시설 등으로 형성된 다산진건택지지구임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며 인근에 버스승강장 및 근거리에 지하철(다산역)이 소재하 는 바, 제반 교통여건은 무난한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층 / 지상 8층건 중 제1층 제136~139호로서, (사용승인일 : 2019.11.15) 외벽 : 석재붙임 및 기타 외벽재 마감. 내벽 : 내부인테리어 마감 등, 바닥 : 타일붙임 마감 등, 창호 : 강화유리 창호.

이용상태

기호(1~4) 공히 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황 공실상태임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

유사 가장형의 형태로서 인접지와 등고 평탄한 지반을 이루고 있는 제1,2종근린생활시설 및 업무시설부지임.

인접 도로상태등

소로 및 중로에 접하며 제반 차량출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 소로1류(폭 10m~ 12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구) <공공주택 특별법>, 상대보호구역(다산하늘초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 「토지이용규제 기본법 시행령」제9조 제4항 각 호에 해당되는 사항 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72340 (4)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6020 다산리코빌 주건축물제1동 1층139호

용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

감정가: 828,000,000원

토지면적: 11.73㎡ (약 3.55평)

건물면적: 44.71㎡ (약 13.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

건물 구조: 철근콘크리트구조

준공일자: 2019년 11월 15일

집합건물 등기부채권 총액: 2,574,000,000원

말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (2024-12-16 접수, 2,544,000,000원)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산하늘초등학교' 북동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 공동주택 및 상업시설이 밀집된 다산진건택지지구 내에 형성.

* 교통 여건: 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있고 근거리에 지하철 다산역(경의중앙선)이 소재하여 교통이 편리한 지역임.

* 도로 상태: 소로 및 중로에 접합하여 차량 접근성이 좋음.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 상대보호구역(다산하늘초등학교) 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (2025-08-26 지정, 외국인 등/용도:주택).

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 공동 사용 부분에 대한 현황은 별도 확인 필요)

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 중소기업은행, 2024-12-16 접수, 2,544,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 2,574,000,000원. (이는 본 건과 관련된 총 부채 규모이며, 낙찰자가 인수하는 부분은 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

* 상권 특성: 다산진건택지지구 내 중심상업지역에 위치하며, 배후 주거단지 및 유동인구가 풍부함.

* 주변 업종: 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재.

* 현재 상태: 본 물건은 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로, 현황 공실 상태임.

* 잠재력: 역세권 입지 및 신축 건물의 장점을 바탕으로 향후 임차인 확보 및 상권 활성화 가능성이 있음.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 없음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 상업시설 및 편의점을 통해 생활 편의시설 이용 용이.

* 교통: 경의중앙선 다산역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성이 좋음.

* 교육: 다산하늘초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함 (단, 상대보호구역이므로 업종 제한 고려 필요).

* 주거 환경: 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 수요층이 존재함.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태로, 임차인 모집 및 안정적인 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있음.

* 공동 사용 공간: 138호와 139호가 출입문을 공동으로 사용하며 벽체 구분 없이 이용 중이라는 점은, 향후 전유 부분 경계 명확성 또는 임대차 계약 시 고려해야 할 사항임.

* 토지거래 허가구역: 해당 지역이 특정 용도(주택) 및 대상(외국인 등)에 대해 거래 허가구역으로 지정되어 있으나, 근린상가로서의 거래에는 직접적인 영향이 없을 가능성이 높음.

* 상대보호구역: 학교 인근으로 유해업종 등 특정 업종의 입점이 제한될 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 다산리코빌 상가로, 다산역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 입지 여건이 우수합니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 주변 공동주택 및 상업시설의 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 현재 공실 상태이며 138호와 139호의 공동 사용이라는 특이사항이 있으나, 이는 현장 조사를 통해 명확히 확인하고 대응 전략을 수립할 필요가 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸 예정이므로 인수 부담은 없습니다. 높은 채권 총액에도 불구하고, 본 물건의 입지적 장점을 고려할 때 향후 임대 수요 확보를 통해 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 다산역(경의중앙선) 도보 이용 가능한 거리.

* 신축 상가: 2019년 준공 건물로 상품성 우수.

* 풍부한 배후수요: 인근 대규모 아파트 단지 및 상업시설 종사자.

* 미래 가치: 다산진건지구의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 상권 활성화 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 828,000,000원

* 면적: 전용 44.71㎡ (약 13.53평)

* 고려사항: 본 물건은 현재 공실 상태이며, 138호와 139호가 벽체 구분 없이 공동 사용되는 것으로 파악됩니다. 이러한 특이사항은 임대 시 제약 요인이 될 수 있습니다. 또한, 높은 채권 총액(25.74억원)은 시장의 심리적 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정은 해당 지역 상권 분석, 공실률, 유사 물건의 임대료 수준, 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 단정하기 어렵습니다.

* 통상적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하나, 물건의 개별적 특성(공실, 공동 사용)을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 대략적인 참고 범위는 감정가의 70% 수준인 5.8억원에서 80% 수준인 6.6억원 내외로 고려해 볼 수 있으나, 이는 단순 참고용이며, 최종 입찰가는 현장 조사, 임대차 가능성 분석, 수익률 계산 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.