나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72340 [3] 경기도 남양주시 다산동 6020 다산리코빌 주건축물제1동 1층138호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정심 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산하늘초등학교' 북동측 인근에 위치하는 다산리코 빌 1층에 소재하며 주변지역은 공동주택 및 상업시설 등으로 형성된 다산진건택지지구임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며 인근에 버스승강장 및 근거리에 지하철(다산역)이 소재하 는 바, 제반 교통여건은 무난한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층 / 지상 8층건 중 제1층 제136~139호로서, (사용승인일 : 2019.11.15) 외벽 : 석재붙임 및 기타 외벽재 마감. 내벽 : 내부인테리어 마감 등, 바닥 : 타일붙임 마감 등, 창호 : 강화유리 창호.

이용상태

기호(1~4) 공히 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황 공실상태임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

유사 가장형의 형태로서 인접지와 등고 평탄한 지반을 이루고 있는 제1,2종근린생활시설 및 업무시설부지임.

인접 도로상태등

소로 및 중로에 접하며 제반 차량출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 소로1류(폭 10m~ 12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구) <공공주택 특별법>, 상대보호구역(다산하늘초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 「토지이용규제 기본법 시행령」제9조 제4항 각 호에 해당되는 사항 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72340 (3)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6020 다산리코빌 주건축물제1동 1층138호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설, 업무시설)

감정가: 827,000,000원

토지면적: 11.72㎡ (약 3.55평)

건물면적: 44.66㎡ (약 13.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

사용승인일: 2019년 11월 15일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 다산리코빌 1층 상가로, '다산하늘초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다산진건택지지구 내에 속하며 공동주택 및 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다.

교통상황: 본 물건까지 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스 승강장이 있고 지하철 다산역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

인접 도로상태: 소로 및 중로에 접하고 있어 차량의 출입이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로, 중로 등에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(다산하늘초등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정) 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (중소기업은행, 2024년 12월 16일 접수, 채권액 2,544,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 물건은 매각으로 인해 말소되는 권리만 존재하며, 인수해야 할 권리는 없습니다. (지상권 등은 없는 것으로 확인됨)

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사새윤김석수 (김석수)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 01월 21일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 2,574,000,000원 (등기부상 채무 총액 기준)

4. 상권분석

대상 물건은 다산진건택지지구 내 상업시설 밀집 지역에 위치하여, 주변 공동주택 단지 및 상업시설 이용객을 대상으로 영업하기에 유리한 입지입니다.

본 건은 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등록되어 있으나, 현재 공실 상태로 파악되었습니다.

인근 버스 승강장 및 지하철 다산역 이용이 가능하여 유동인구 확보 및 접근성이 우수한 편입니다.

주변 상권은 신규 택지지구 개발에 따라 지속적으로 성장 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 다산하늘초등학교가 북동측 인근에 위치합니다. (상대보호구역에 해당)

교통시설: 버스 승강장 및 지하철 다산역 이용이 가능합니다.

주요 시설: 상업지구 내 위치하여 다양한 편의시설 및 생활 인프라 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

도로망: 소로 및 중로에 인접하여 차량 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

공실 위험: 현재 공실 상태이므로, 임대차 계약 체결까지 시간이 소요되거나 임대 수익률 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

건물 이용 현황: 138호와 139호가 출입문을 공동으로 사용하고 벽체 구분 없이 이용 중으로 보인다는 점은 향후 전용 또는 분할 시 문제가 될 수 있습니다. (현장 조사를 통한 정확한 현황 파악 필수)

토지 이용 제한: 토지이용규제기본법 등 다양한 법규에 따른 제한 사항이 존재하여 건축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

다수의 권리 관계: 복잡한 권리 관계는 낙찰 후 명도 과정 등에서 예기치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다. (단, 본 건은 말소기준권리 하의 권리들은 소멸 예정)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산진건택지지구의 중심 상업 지역에 위치한 근린상가 건물입니다. 신흥 택지지구의 개발 잠재력과 우수한 교통 여건은 장기적인 가치 상승을 기대하게 하는 요인입니다.

그러나 현재 공실 상태이며, 인접 호실과의 복합적인 이용 현황, 다수의 토지 이용 제한 사항 등은 투자 시 신중한 검토를 요구합니다.

철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 리스크를 최소화하고 잠재적 가치를 극대화할 수 있는 전략 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

택지지구 신규 상권 성장 잠재력: 다산진건택지지구의 지속적인 발전과 함께 상권 활성화 기대.

교통 및 입지 우수성: 다산역 역세권 및 초등학교 인근으로 유동인구 및 잠재 고객 확보 용이.

감정가 대비 경쟁력: 합리적인 입찰을 통해 시세차익 또는 안정적인 임대 수익 창출 기회 모색 가능.

공실 해소 시 수익성 증대: 적극적인 임대 마케팅을 통해 공실을 해소하고 공실률을 낮출 경우 안정적인 수익 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 827,000,000원입니다.

명도 대상 임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가의 산정은 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 본 물건의 장점 및 단점(현 공실, 인접 호실과의 이용 문제 등), 명도 가능성, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 입찰가 산정은 권리 분석과 철저한 현장 조사를 기반으로, 전문가의 도움을 받아 결정하는 것을 권장합니다. 일반적인 경매에서는 감정가의 80~90% 선에서 고려되나, 본 건의 특성을 감안하여 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.