나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [26] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 6층패션관6층6119호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울중앙지방법원 2023타경114001 (26)

소재지

서울특별시 서초구 매헌로 16 (양재동), 하이브랜드 6층 패션관 6119호

용도

판매시설

감정가

1억 9,200만원

토지면적

14. 05 ㎡ (약 4.25평)

토지지분

14. 05 ㎡ (약 4.25평)

건물면적

39. 29 ㎡ (약 11.89평)

건물지분

39. 29 ㎡ (약 11.89평)

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

중소기업은행

특이사항

공동담보, 유동화 물건

1.1. 건물 개요

건물명

하이브랜드

소재지

서울특별시 서초구 매헌로 16 (양재동)

구조

철근콘크리트구조, 일반철골구조, 철근콘크리트지붕

총 층수

지하 3층, 지상 19층

해당 층

6층

호수

6119호

주요 용도

판매시설

1.2. 입지조건

주변 환경

본 건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있으며, 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용 상태

본 건 토지는 대체적으로 부정형의 토지로서, 판매 및 영업시설의 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로

본 건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로)의 포장도로와 접하고 있으며, 남동측으로는 양재대로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획

* 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지), 지구단위계획구역(양재택지)

* 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉)

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

1.3. 권리분석

말소기준권리

을1 근저당권 (중소기업은행, 2007-02-08 접수)

총 채권액

약 340억 1,800만원 (등기부채권 총액 기준)

인수되는 권리

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을1, 을5, 을7, 갑6, 갑8, 갑9, 갑11 등)는 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 김 (골프존파크)

보증금: 0원

차임: 0원

사업자 등록일: 2021-06-25

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음

* 주식회사 제니스방켓엔컨벤션

보증금: 2억 7,200만원

확정일자: 2011-09-26

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음

인수 보증금 합계

0원

1.4. 상권분석

건물 내 이용 현황

본 건이 위치한 하이브랜드 건물은 19층 규모의 복합 상업시설로, 다양한 판매 및 영업시설, 사무실 등으로 이용되고 있습니다.

* 패션관 6층 6119호: 현재 물건명세서 상으로는 "인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설로 이용 중임(골프존파크 양재하이브랜드점)"으로 기재되어 있습니다. 과거 'BOGNER' 매장으로 이용된 기록도 있습니다.

* 기타: 건물 내 다른 호수들은 BOGNER, 골프존파크, 현대자동차 사무실, AI NATION 사무실, GS편의점(7층 옥상정원) 등 다양한 업종으로 활용되거나 공실 상태로 확인됩니다. 리빙관 6층은 현황 복도 등으로 이용 중입니다.

주변 상권

본 건 인근에 코스트코(양재점)가 위치하고 있으며, 양재시민의숲, 문화예술 공원 등과 가까워 유동인구 및 잠재적 고객 확보에 유리한 입지입니다. 다양한 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

편의시설

* 대형마트: 코스트코(양재점)가 인접하여 쇼핑 편의성이 높습니다.

* 공원 및 녹지: 양재시민의숲, 문화예술 공원 등이 가까워 쾌적한 환경을 제공합니다.

교통

* 지하철: 신분당선 양재시민의숲역 이용이 가능합니다.

* 버스: 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 도보 거리에 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 자산유동화증권(ABS) 등과 관련된 특수성이 있을 수 있습니다. 매각 진행 및 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

공동담보

공동담보로 진행되는 물건으로, 담보물의 가치 변동이나 다른 담보물의 경매 진행 상황이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 이용 상태의 복잡성

여러 호수가 통합되어 하나의 영업장으로 사용되거나, 다양한 업종으로 활용되고 있어 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. 특히, 상가 영업장으로서 원상복구 범위 및 비용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임대차 현황

* 임차인 '김 '은 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없습니다.

* 임차인 '주식회사 제니스방켓엔컨벤션'은 2억 7,200만원의 보증금이 있으나, 대항력은 없습니다. 인수되는 보증금은 없으므로 명도 대상입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 서초구 양재동의 하이브랜드 복합상가 내 6층 판매시설입니다. 서울 지하철 신분당선 양재시민의숲역과 가깝고, 매헌로 및 양재대로와 인접하여 차량 접근성이 우수합니다. 주변에 코스트코, 양재시민의숲 등 편의시설과 녹지 공간이 풍부하여 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

모든 권리가 말소되는 안전한 물건이지만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성을 인지하고 접근해야 합니다. 현재 '골프존파크 양재하이브랜드점' 등으로 이용 중인 것으로 파악되며, 건물 내 여러 호수를 통합하여 사용하는 복합적인 이용 형태를 감안하여 명도 및 원상복구에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 양재동 일대의 개발 호재 및 상권 활성화 가능성

* 지하철역 인접 역세권 상가로서의 안정적인 수요 기대

* 대형 유통 시설(코스트코) 인근으로 인한 유동인구 흡수 효과

* 감정가 대비 시세 분석을 통한 향후 시세 차익 기대

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 주변 유사 상가 거래 사례, 공실률, 임대 수익률, 예상 명도 비용 및 기간, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 현재 감정가는 1억 9,200만원이며, 본건의 투자 가치를 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

이하 생략.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.