나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [30] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 1층리빙관1층159호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 1층 리빙관 1층 159호에 소재한 부동산임의경매 물건입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2023타경114001 (30)이며, 건물은 19층 규모의 하이브랜드 상가건물 중 리빙관 1층 159호에 해당합니다.

본 물건의 용도는 판매시설이며, 감정가는 440,000,000원입니다.

토지 면적은 9.37㎡(약 2.83평)이고, 건물 면적은 16.30㎡(약 4.93평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 중소기업은행입니다.

특이사항으로는 공동담보, 유동화 물건이라는 점이 있습니다.

건축물대장상 건물은 철근콘크리트구조, 일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물이며, 2001년 4월 1일 사용승인되었습니다.

본건 호실(리빙관 1층 159호)은 전유부상 해당 층에 위치한 판매 및 영업시설입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 양재동 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치합니다.

주변에는 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원 등이 혼재하며, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설과 함께 상업 및 업무 시설이 발달한 지역입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 다수 소재합니다.

또한, 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

본건 남서측으로는 폭 약 25미터의 매헌로와 접하고 있으며, 남동측으로는 양재대로와 연계되어 있어 교통의 요충지에 해당합니다.

2.3. 토지이용계획

본건은 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지)으로 지정되어 있습니다.

또한, 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(저촉)로 이용 중입니다.

추가적으로 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 및 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸예정권리

본 건의 말소기준권리는 2007년 2월 8일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본상 기재된 을1 근저당권, 을6 근저당권, 갑14 가압류, 갑17 압류, 갑18 가압류, 갑19 임의경매 등은 모두 말소기준권리보다 후순위에 있어 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 33,746,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 명시된 권리들은 경매 절차에서 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수되는 부담이 없는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다.

3.4. 임차인 현황 및 인수 여부

본 건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 현황상 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부 내역은 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

기호 1: BOGNER (판매 및 영업시설)로 이용 중입니다.

기호 2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,27,28,29,30,31,43,44,45: 공실로 이용 중입니다.

기호 26,48: 골프존파크 양재하이브랜드점 (판매 및 영업시설)로 이용 중입니다.

기호 32,33,34: 현대자동차 사무실로 이용 중입니다.

기호 35,36,37,38,40,41,42: AI NATION 사무실로 이용 중입니다.

기호 39: 공간I 공유오피스로 이용 중입니다.

기호 46: SECUWAVE로 이용 중입니다.

기호 47: 리빙관 6층은 전체가 복도 등으로 이용 중입니다.

기호 49: 7층 옥상정원에 소재한 GS편의점으로 이용 중입니다.

현재 일부 호실은 영업 또는 사무실로 이용 중이나, 정확한 계약 내용, 임대료, 보증금 등 세부 사항은 미확인 상태이므로, 인수 가능성 및 명도 절차 진행 시 반드시 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 양재동 하이브랜드는 양재 시민의 숲과 인접하며, 코스트코, 서울보건환경연구원 등 공공기관 및 대형 유통시설이 밀집한 지역입니다.

또한, 신분당선 양재시민의숲역과 다양한 버스 노선이 있어 대중교통 접근성이 우수하며, 매헌로 및 양재대로와 연결되는 도로망을 통해 차량 이용 또한 편리합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 혼재하여 유동인구가 꾸준할 것으로 예상되며, 판매시설로서 잠재적인 고객층 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 신분당선 양재시민의숲역, 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 쇼핑: 코스트코(양재점) 등 대형마트 및 다양한 근린생활시설 근접.

* 녹지/문화: 양재시민의숲, 문화예술 공원 등이 인접하여 쾌적한 환경.

* 편의시설: 서울특별시보건환경연구원, 더케이호텔서울 등 주변 공공 및 편의 시설 이용 용이.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 및 유동화 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건물 내 다수의 호실이 공실로 남아있거나, 여러 호실이 합쳐져 하나의 공간처럼 이용되고 있어, 정확한 현황 파악 및 명도 협상이 중요합니다.

* 일부 호실은 특정 사업체(현대자동차, AI NATION 등) 또는 상호(BOGNER, 골프존파크 등)로 이용 중이나, 임대차 관계 및 계약 조건이 불분명하여 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 "유통업무설비(저촉)" 표기가 있으며, 지구단위계획구역으로 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 양재동이라는 우수한 입지에 위치한 상가 건물입니다.

잘 갖추어진 교통망과 주변 생활 편의시설, 녹지 공간은 높은 가치를 지니고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 깨끗한 상태로 취득 가능합니다.

그러나 다수의 공실, 복합적인 이용 형태, 세부 임대차 내역의 미상 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

이러한 점들을 충분히 인지하고, 현장 조사 및 추가적인 정보 수집을 통해 잠재적 가치를 극대화할 수 있다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 서초구 양재동, 역세권 상권으로 유동인구 및 접근성 우수.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정.

* 잠재적 가치: 다수의 공실을 활용한 신규 임대 또는 직접 운영을 통한 수익 창출 가능성.

* 향후 개발 가능성: 주변 지역 개발 계획 등에 따른 추가 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 440,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 물건의 구체적인 현황, 권리 관계, 주변 시세, 시장 상황 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. (정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.