나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [28] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 1층리빙관1층152호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114001 (28)

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 1층리빙관1층152호

신주소: 서울특별시 서초구 매헌로 16 (양재동)

용도: 판매시설

건물 사용승인일: 2005년 02월 23일

감정가: 940,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.43㎡ (약 6.18평)

토지 지분: 20.43㎡ (약 6.18평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 35.54㎡ (약 10.75평)

건물 지분: 35.54㎡ (약 10.75평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

1.4. 건물 개요

건물 구조: 철근콘크리트구조, 일반철골구조 철근콘크리트지붕

총 층수: 지하 3층, 지상 19층

전유부 호수: 1635호 (본건은 리빙관 1층 152호)

총 연면적: 160,079.44㎡ (약 48,411.89평)

1.5. 특이 사항

공동담보, 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 다수 있고 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 남서측으로는 폭 약 25미터의 매헌로와 접하고 남동측으로는 양재대로와 연계됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 대체로 부정형이며, 현재 판매 및 영업시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(저촉), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자는 중소기업은행으로 추정됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2007년 02월 08일자 중소기업은행의 근저당권(을1)으로, 본 경매 절차로 인해 을1 근저당권을 포함한 대부분의 권리(을6 근저당권, 갑6 가압류, 갑9 압류, 갑10 가압류, 갑11 임의경매)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재된 내용상 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

탐문 결과, 현황 일부 임대 및 일부 공실 상태로 파악되었으나, 세부 임대차 내역은 확인되지 않았습니다.

따라서, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

양재 하이브랜드는 서울의 관문에 위치하며, 현대자동차, 기아자동차 본사 등 대기업 R&D 센터가 밀집한 지역에 속합니다. 양재시민의숲역 인근을 중심으로 상업시설과 주거시설, 공공시설(서울특별시보건환경연구원)이 복합적으로 자리 잡고 있습니다.

4.2. 주요 시설 및 집객 요인

인근에 코스트코(양재점), 더케이호텔서울, 양재시민의숲, 문화예술 공원 등이 있어 다양한 유동인구를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다. 최근에는 하이브랜드 빌딩의 통합 운영 추진 및 글로벌 반도체 기업 유치 검토, AI 특구 지정 등 지역 개발 및 활성화 기대감이 높습니다.

4.3. 상권 전망

신분당선 개통 이후 양재시민의숲 상권이 활기를 띠고 있으며, R&D 밸리 조성으로 인한 배후 수요 증가가 예상됩니다. 복합 상업 및 업무 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 신분당선 양재시민의숲역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행됩니다. 코스트코(양재점) 및 각종 근린생활시설이 인접하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 녹지 및 휴식 공간

양재시민의숲, 문화예술 공원 등이 가까워 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 가능성

건물 전체적으로 또는 본건 호수 인근에 공실이 발생했거나 지속될 가능성이 있습니다. '이용상태' 항목에서 다수의 호수가 공실로 명시되어 있어, 회전율 및 임대 공백에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

6.2. 유동화 및 공동담보 물건

유동화 물건 및 공동담보 물건은 일반 물건에 비해 거래 구조가 복잡하거나 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 임대차 불확실성

탐문 결과 세부 내역이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있어, 명도 및 권리 관계 확인에 각별한 주의가 요구됩니다.

6.4. 상가 시장 변동성

상가 시장은 경기 변동, 업종 변화, 온라인 쇼핑 확대 등 외부 요인에 민감하게 반응하므로, 향후 임대 수익률 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

양재 하이브랜드는 서울의 주요 업무 및 상업 지구에 인접한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 신분당선 양재시민의숲역 이용이 편리하고 코스트코 등 대형 편의시설이 인근에 있어 유동인구 확보에 유리한 측면이 있습니다. 또한, 주변 지역의 개발 계획 및 AI 특구 지정 등은 미래 가치 상승의 요인으로 작용할 수 있습니다.

다만, 다수의 점포가 공실로 운영 중이거나 세부 임대차 내역이 불분명한 점, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성을 고려할 때, 투자 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 공실 리스크 해소 및 안정적인 임대 수익 확보 방안을 신중하게 검토해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 업무 지구 인접 및 역세권 입지 (신분당선 양재시민의숲역)

* 주변 대형 상업 및 편의시설 (코스트코, 호텔 등)과의 연계성

* 지역 개발 호재 (AI 특구, R&D 밸리 등)로 인한 잠재적 가치 상승 기대

* (본건 호수 '리빙관 1층 152호'가 공실인 경우) 공실 해소 시 즉각적인 임대 수익 창출 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 940,000,000원입니다.

본 물건은 인수할 임차인의 보증금이 없는 것으로 확인되었으므로, 예상 입찰가 산정 시 해당 금액은 고려하지 않습니다.

다만, 상세한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 시장 동향, 유사 물건 거래 사례, 본건의 실제 수익률 등을 고려한 추가적인 시장 분석이 필요합니다. 따라서 제시된 감정가 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.