나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [42] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 3층리빙관3층388호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114001 (42)

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 3층 리빙관 3층 388호

용도: 판매시설

감정가: 101,000,000원

토지면적: 6.91㎡ (약 2.09평)

토지지분: 6.91㎡ (약 2.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13.16㎡ (약 3.98평)

건물지분: 13.16㎡ (약 3.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항: 공동담보, 유동화물건

주의사항:

특수물건정보: 공동담보, 유동화물건

1.1. 입지조건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됩니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.

* 건물의 구조

본건이 속한 건물은 철근콘크리트구조, 일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물로서, 외벽은 알루미늄복합판넬 및 강화유리 마감 등이며, 내벽은 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감, 창호는 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태

본건(리빙관 3층 388호)은 인접 호수와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용 중입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고 있으며, 남동측으로는 양재대로와 연계됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2009년 10월 28일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을3)이며, 채권액은 금 11,520,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하나, 본건 관련 지상권 등기는 존재하지 않습니다.

* 임차인 현황

* AINATION사무실

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: (해당 임차인은 본건 3층 리빙관 내에서 AI NATION 사무실로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.)

* 인수 보증금 합계

0원

* 총 등기부채권액

20,092,772,417원

1.3. 상권분석

2. 상권분석

* 건물 현황

본건은 서울특별시 서초구 양재동 215번지에 위치한 하이브랜드 건물 내 판매시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 일반철골구조 철근콘크리트지붕의 19층 규모이며, 전체 대지면적은 27,790㎡, 연면적은 160,079.44㎡입니다.

* 주변 상권

본건이 위치한 지역은 서울특별시보건환경연구원, 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원 등 다양한 시설이 혼재하여 유동인구가 많은 상업 및 업무지구입니다.

* 본건 이용 현황

본건(리빙관 3층 388호)은 현재 AI NATION 사무실로 사용되고 있으며, 다른 호수 중 일부는 판매 및 영업시설로 이용되거나 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

* 편의시설

코스트코 양재점, 각종 근린생활시설이 인접해 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 공공시설

서울특별시보건환경연구원이 인근에 위치하고 있습니다.

* 휴식공간

양재시민의숲, 문화예술 공원 등 도심 속 휴식 공간을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교통

신분당선 양재시민의숲역이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 공동담보 및 유동화물건

본건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 복잡한 채권 관계 및 경매 진행 시 추가적인 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 내 복합 용도 및 공실

건물 전체적으로 판매시설, 사무실, 기타 용도 등으로 복합적으로 이용되고 있으며, 일부 호실의 공실 상태는 건물 전체의 활성화 정도에 영향을 줄 수 있습니다.

* 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 200억 원대를 상회하는 점은 경매 진행 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 일반적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 양재동의 역세권에 위치한 판매시설로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 잠재적 가치가 있습니다. 다만, 공동담보 및 유동화 물건이라는 특성, 높은 채권 총액, 그리고 건물 내 다양한 이용 현황 및 일부 공실 존재 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 뛰어난 입지 조건: 양재시민의숲역 인근, 대로변 위치로 접근성이 매우 우수합니다.

* 풍부한 주변 인프라: 코스트코, 호텔, 공원 등 다양한 시설로 인한 유동 인구 확보 기대.

* 용도의 다양성: 판매시설로서 다양한 업종으로의 전환 및 활용 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 별도의 심층적인 시장 조사, 유사 물건의 실거래가 및 현재 경매 시장 동향 분석이 필수적입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가 101,000,000원을 기준으로 하되, 본건의 현재 이용 상태(AI NATION 사무실), 주변 상권의 활성화 정도, 건물 전체의 관리 상태 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 정확한 입찰가 산정은 전문가와의 상담을 통해 진행하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.