나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [32] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 1층리빙관1층162호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114001 (32)

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 1층리빙관1층162호

용도: 판매시설

감정가: 440,000,000원

토지면적: 9.37㎡ (약 2.83평)

토지지분: 9.37㎡ (약 2.83평)

건물면적: 16.30㎡ (약 4.93평)

건물지분: 16.3㎡ (약 4.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.2. 건물 정보

건물명: 하이브랜드

총 층수: 19층 (지하 3층, 지상 19층)

본건 위치: 리빙관 1층 162호

주 용도: 판매시설 (집합건물)

총 호수: 1,635호 (전체 건물 기준)

건축면적(대지면적 대비): 35.64%

건폐율: 35.64%

용적률: 269.74%

사용승인일: 2005년 2월 23일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 지하철 양재시민의숲역까지는 도보 약 15분 거리에 위치해 있습니다.

2.3. 도로 및 토지 이용계획

본건은 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로)의 포장도로와 접하고, 남동측으로는 양재대로와 연계됩니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지), 지구단위계획구역(양재택지)에 해당합니다. 또한, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)으로 지정되어 있으며, 유통업무설비(2013-05-02)(저촉)에도 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본건의 말소기준권리는 2007년 2월 8일 접수된 중소기업은행 근저당(을1, 채권최고액 11,520,000,000원)입니다. 이후 접수된 모든 권리(을6, 갑6, 갑11, 갑12, 갑13)는 본 경매로 인해 말소될 예정이므로, 낙찰자는 소유권만 인수하게 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 이용주 (현대자동차)

보증금: 174,100,000원

차임: 17,410,000원

사업자등록일: 2020년 5월 8일

배당신고일자: 2023년 12월 28일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 33,746,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 소재한 하이브랜드 건물은 양재 IC 인근의 주요 상업 및 업무 지구에 위치하고 있습니다. 주변에는 코스트코 양재점, 서울특별시보건환경연구원, 더케이호텔서울 등 대규모 상업 및 공공시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 건물 내부 이용 현황

본건(리빙관 1층 162호)은 '리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)'로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 하이브랜드 건물 전체적으로는 판매시설, 사무실, 영업시설 등 다양한 업종이 혼재하고 있으며, 최근에는 구분 소유된 상가들을 통합하여 운영하려는 움직임이 활발히 진행되고 있습니다. 이는 건물의 경쟁력을 높이고 글로벌 반도체 기업 유치 등 대형 프로젝트를 추진하려는 계획과 연관됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 녹지

단지 내 및 주변에 코스트코 양재점, GS편의점 (옥상정원) 등 다양한 편의시설이 위치합니다. 또한, 양재시민의숲, 문화예술 공원 등 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

5.2. 교통 접근성

신분당선 양재시민의숲역 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합 시설의 관리

19층, 1,635개 호실 규모의 대형 복합 상가 건물로, 건물 관리비, 유지보수 등 공동 관리 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 상권 변동성

상가 및 사무실이 혼재된 복합 상권 특성상, 경기 변동 및 업종별 수급 변화에 따른 상권 침체 가능성이 존재할 수 있습니다.

6.3. 통합 운영 추진에 따른 변동 가능성

현재 하이브랜드는 구분 소유된 상가들을 통합 운영하려는 움직임이 활발하며, 이는 건물 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 소유주 간의 의견 조율 및 운영 방식 변화에 따른 혼란이 발생할 수도 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

토지이용계획상 '유통업무설비(저촉)'에 해당하여 건축 및 개발 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울의 주요 관문인 양재동에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 주변에 대형 상업시설 및 녹지 공간이 풍부합니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없는 물건으로, 향후 건물 통합 운영 추진 및 AI 특구 지정 등 지역 개발 호재와 맞물려 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 구분 소유 상가의 한계와 복합 시설 관리의 어려움 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 양재 IC 인근, 강남 접근성 양호, 주변 대형 상업시설 및 공공기관 밀집 지역.

* 확실한 권리: 낙찰 시 모든 기존 권리가 말소되어 깨끗한 권리 확보 가능.

* 개발 호재: AI 특구 지정, 하이브랜드 건물 통합 운영 추진 등 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 다양한 활용 가능성: 소형 사무실, 개인 서비스업, 소규모 상업시설 등으로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 440,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 440,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 개별 호실의 활용도 및 건물 전체의 통합 운영 계획 진행 상황 등을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우므로, 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.