나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [36] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 3층리빙관3층363호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114001 (36)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 3층 리빙관 3층 363호

용도: 판매시설

감정가: 81,000,000원

토지면적: 5.54㎡ (약 1.68평)

토지 지분: 5.54㎡ (약 1.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 10.56㎡ (약 3.19평)

건물 지분: 10.56㎡ (약 3.19평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트구조, 일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개 호수로 구성되어 있습니다. 외벽은 알루미늄복합판넬 및 강화유리 마감 등이며, 내벽은 벽지, 타일, 페인트 도장 등으로 마감되었습니다. 창호는 강화유리 및 알루미늄 샷시 창호로 마감되었습니다.

2.4. 토지 이용 및 현황

본건 토지는 대체적으로 부정형 토지이며, 판매 및 영업시설 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 폭 약 25미터의 매헌로와 접하고 있으며, 남동측으로는 양재대로와 연결되어 있어 도로 접근성이 우수합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지), 지구단위계획구역(양재택지), 도로, 유통업무설비(저촉)로 지정되어 있습니다. 또한, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2009년 12월 4일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인 필요. 현재 등기부상 인수되는 권리는 없습니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: AINATION사무실

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

3.4. 등기부 요약

본 물건은 다수의 권리관계가 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 현재 등기부채권 총액은 33,746,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 하이브랜드 복합 상업 시설

하이브랜드는 대규모 복합 상업 시설로, 다양한 브랜드 매장, 사무실, F&B 시설 등이 입점해 있습니다. 본건이 위치한 리빙관 3층은 생활 편의시설 및 사무 공간 등으로 구성되어 있으며, AI NATION 사무실, 공간I 공유오피스 등이 입점한 것으로 파악됩니다. 이는 특정 업종에 치우치지 않은 다양한 상업 활동이 가능한 입지임을 시사합니다.

4.2. 주변 상권 특징

양재동 지역은 코스트코, 하이브랜드 등 대형 유통시설과 함께 다수의 오피스 빌딩이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 상업 및 업무 지구입니다. 또한, 양재시민의숲, 매헌로 등 주변 환경이 쾌적하여 업무 환경 및 방문객 접근성이 우수합니다.

4.3. 주요 이용 현황

본 물건을 포함한 인접 호수들이 내부 벽체 구분 없이 "AI NATION 사무실"로 일괄 이용 중인 것으로 나타나, 이는 해당 공간이 특정 기업의 사무 공간으로 활용되고 있음을 보여줍니다. 또한, 일부 호실은 공실 상태로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 코스트코 양재점, 각종 은행, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

5.2. 녹지 및 여가시설

양재시민의숲, 헌인릉 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 환경을 제공하며, 여가 및 휴식 활동을 즐기기 좋습니다.

5.3. 교육 및 공공시설

주변에 서울특별시보건환경연구원 등 공공기관이 위치하고 있으며, 관련 시설 이용에 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 및 유동화 물건

본건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 채권 총액이 매우 높고 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 경매 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 소규모 면적 및 활용 방안

건물 면적이 10.56㎡로 매우 작아 단독으로 활용하기에는 제약이 따릅니다. 인접 호실과의 경계가 불분명하고 일체로 사용되는 경우, 향후 분할 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 계획상의 저촉

본 건 토지 중 일부는 '유통업무설비'로 지정되어 있으나, 현황과 저촉되는 부분이 있어 향후 건축 행위 및 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다. 관련 내용은 도시계획과 별도 확인이 필요합니다.

6.4. 공실 가능성

일부 호실이 공실 상태로 파악되어, 임대 수익 창출 시 공실 위험을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 양재동의 주요 상업 지구 내에 위치하며, 신분당선 양재시민의숲역 역세권으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 대규모 상업 복합 건물 내에 위치하여 잠재적 가치가 있으나, 10.56㎡라는 매우 작은 면적, 공동담보 및 유동화 물건이라는 점, 그리고 토지 이용 계획상의 제한 등은 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다. AI NATION 사무실로 일괄 사용 중인 것으로 파악되나, 독립적인 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 교통 접근성: 신분당선 양재시민의숲역 도보 거리, 주요 도로망 이용 편리

* 대규모 상업 복합 단지 내 위치: 풍부한 유동인구 및 잠재적 가치

* 주변 인프라: 코스트코, 공원 등 생활 편의 및 휴식 공간 인접

* 활용 가능성: 사무실, 소규모 상가 등 다양한 용도로 활용 가능성 존재 (단, 면적 제약 고려)

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 81,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 권리관계의 복잡성 및 매우 작은 면적, 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 또한, 현재 AI NATION 사무실로 일괄 사용되는 점을 감안하여, 주변 시세 및 향후 활용 방안에 대한 면밀한 조사를 통해 결정해야 합니다.

종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 약 72,900,000원으로 산정합니다. (감정가의 약 90% 수준)

이는 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 시장 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.