나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [29] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 1층리빙관1층158호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114001 (29)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 440,000,000원

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 1층리빙관1층158호

용도: 판매시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 9.37㎡ (약 2.83평)

토지지분: 9.37㎡ (약 2.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.30㎡ (약 4.93평)

건물지분: 16.3㎡ (약 4.93평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 중소기업은행

특이사항: 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량으로 진출입이 가능합니다. 인근에 시내버스정류장이 있으며, 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

건물은 철근콘크리트구조, 일반철골구조 철근콘크리트지붕의 19층 건물 내 패션관 1층에 위치합니다. 외벽은 알루미늄복합판넬 및 강화유리 마감 등이며, 내벽은 벽지, 타일, 페인트 등으로 마감되었습니다. 창호는 강화유리 및 알루미늄 샷시창 등으로 마감되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지), 지구단위계획구역(양재택지)으로 지정되어 있습니다. 도로에 접합하며, 유통업무설비(저촉), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당됩니다.

2.5. 인접 도로상태

본 건은 남서측으로 폭 약 25미터의 매헌로와 접하고 있으며, 남동측으로는 양재대로와 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2007년 2월 8일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 신탁등기 말소: 주식회사인평 (갑3, 갑5)

* 근저당권: 중소기업은행 (을1, 2007.02.08, 11,520,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 주식회사대우건설 (을6, 2012.11.27, 18,226,000,000원, 말소)

* 가압류: 서울보증보험 (갑14, 2017.05.31, 3,000,000,000원, 말소)

* 압류: 서초구(서울특별시) (갑17, 2021.12.24, 말소)

* 가압류: 하나캐피탈 (갑18, 2023.04.26, 1,000,000,000원, 말소)

* 임의경매: 중소기업은행 (갑19, 2023.10.13, 5,143,266,918원, 말소)

3.3. 등기부 채권 총액

등기부채권 총액은 33,746,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 일부 임대 및 일부 공실 상태로 파악되었으나, 세부 임대 내역은 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본 건이 위치한 하이브랜드 건물은 19층 규모의 판매시설 복합건물입니다.

* 본 건(리빙관 1층 158호): 현재 호별 벽체 구분 없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용 중입니다.

* 다른 호실들의 이용 현황: BOGNER(1호), 골프존파크(26, 48호), 현대자동차 사무실(32-34호), AI NATION 사무실(35-38, 40-42호), 공간I 공유오피스(39호), SECUWAVE(46호), GS편의점(7층 옥상정원) 등으로 이용 중이며, 다수의 호실은 공실 상태입니다. 6층 전체(47호)는 복도 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상권

주변에 더케이호텔, 코스트코 양재점, 양재시민의숲 등 대형 시설과 주거 단지가 혼재하고 있어, 유동인구 및 잠재적 고객층이 확보될 수 있는 지역입니다. 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 상권이 활성화된 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 코스트코 양재점 등 대형 마트가 인접해 있어 편리한 쇼핑이 가능합니다.

* 여가: 양재시민의숲, 문화예술 공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

5.2. 교통

* 지하철: 신분당선 양재시민의숲역을 도보로 이용 가능합니다.

* 버스: 주변 다수의 버스 노선을 통해 서울 시내 및 경기 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 본 건을 포함하여 건물 내 다수의 호실이 공실 상태로, 상가 공실률 증가 추세에 대한 대비가 필요합니다.

* 권리 관계의 복잡성: 공동담보 및 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물 용도 및 이용 현황: 현재 통합 사용되거나 타 용도로 이용 중인 호실들이 있어, 원상 복구 등의 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 유통업무설비(저촉), 대공방어협조구역 등 추가적인 건축 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 양재동에 위치한 판매시설로, 대형 유통 시설 및 녹지 공간과 인접하여 입지적 잠재력이 있습니다. 지하철역과의 접근성 또한 양호한 편입니다.

다만, 건물 내 다수 호실의 공실 상태와 공동담보 및 유동화 물건이라는 특수성은 신중한 접근을 요구합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 낙찰 후 명도 및 재임대/매각 계획 수립 시 발생 가능한 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면, 양재동 상권의 잠재력을 활용한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양재동 지역의 상업 시설 수요 및 개발 잠재력

* 신분당선 양재시민의숲역 역세권 프리미엄

* 코스트코, 양재시민의숲 등 주변 인프라 활용 가능성

* 다수 공실로 인한 저가 낙찰 시 시세차익 기대

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 임차인의 보증금이 없는 0원이므로, 감정가 440,000,000원을 기준으로 제시합니다.

다만, 상가 시장의 전반적인 공실률, 본 건의 활용 현황, 공동담보 및 유동화 물건으로서의 특수성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

잠재적 리스크 요소를 충분히 고려하여 350,000,000원 ~ 400,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

(본 가격은 예상치이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사 및 최신 시세, 추가 권리 분석 결과를 반드시 반영해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.